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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 50代
  • エリア
    東京都墨田区
  • 投稿日
    2024/08/19
  • 更新日
    2024/12/01
  • ［5回答］

483 view

リフォームやメンテナンスのタイミング

長期保有している不動産のメンテナンスやリフォームのタイミングはどのように判断すればいいのでしょうか？


1LDK、2DK、ワンルームそれぞれ5年以上投資を続けています。居住者から特に指摘されているわけではないですが、不動産としての価値を高めるためのリフォームやメンテナンスはどのタイミングで行うのがいいのでしょうか？

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/01

    「1LDK、2DK、ワンルーム」ということは、一棟物ではなく区分賃貸をお持ちということですね。ご所有物件の修繕・リフォームとは別に、マンション全体の長期修繕計画があると思います。

    不動産投資の場合、入居率の維持と売却価格の維持の両方を考えた場合、どのタイミングが望ましいかといえば、マンション共有部分が新しくなった後、個別のお部屋も新しいという状況が最も価値がある状態だと考えます。入居者は、外も見ますので、内側のみきれいでも外がガッカリという状況では、見送り判断になってしまうかもしれません。

    一棟物であれば、外回りも含めて計画することができますので、今後は一棟物のご検討なさってもいいのではないかと思います。

  • 私が回答します

    岡崎正利

    (有)山地不動産企画　常口アトムFC登別室蘭店　売買営業部

    • 60代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/01

    5年以上の投資との事ですが、建物の外観としては、壁を触ってみて、塗装が指につくようであれば、塗装したほうが良いと思います。目安は10年前後と言われていますが、壁を触ってみると、劣化の度合いがわかります。
    リフォームとしては、入居者の退去時が一番とおもいます。賃貸物件は、お客様に提供する商品ですので、他の物件との差別化が大切と思います。依頼している不動産会社に相談してみると、その地域での良いアドバイスがもらえるかもしれません

  • 私が回答します

    増田基克

    株式会社To Plus

    • 20代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/01

    ご質問拝見いたしました。
    To Plus増田と申します。

    長期的に不動産を保有し、安定した収益を維持するためには、計画的なリフォームやメンテナンスが重要です。居住者から指摘がなくても、資産価値を維持・向上させるために、一定の周期で対応するのが効果的です。以下に、1LDK、2DK、ワンルームのそれぞれのタイプに応じたメンテナンスやリフォームのタイミング、判断基準を示します。

    判断基準についてですが、下記ご確認ください。

    1. リフォームやメンテナンスの判断基準
    (1) 物理的な劣化
    建物や設備が劣化している場合、入居率や家賃に悪影響を与える可能性があります。
    定期点検を行い、以下のような劣化が見られたらリフォームを検討します：

    外装の劣化（塗装の剥がれ、ひび割れ、汚れ）
    水回りの劣化（キッチン・浴室のカビ、配管の水漏れ）
    内装の劣化（壁紙の汚れ、床材の傷、ドアのきしみ）
    設備の老朽化（エアコン、給湯器、換気扇など）
    (2) 市場のニーズ変化
    リフォームのタイミングは、市場ニーズに合わせることも重要です。不動産の価値を高めるため、以下のポイントを考慮してください：

    周辺物件との比較：
    競合物件に比べて設備や内装が見劣りする場合は、リフォームで差別化することが有効です。

    ターゲット層の変化：
    若年層向けのワンルームであれば、最新のインターネット設備やデザイン性の高い内装を導入することで入居者に魅力を感じさせることができます。

    (3) 入居者の動向
    居住者が頻繁に退去する場合、物件に問題がある可能性があります。退去後に内見者のフィードバックをもとにリフォームを検討すると良いでしょう。

    2. タイプ別のリフォーム・メンテナンスのタイミング
    タイプ メンテナンスの周期 具体的な内容 リフォームのタイミングの目安
    1LDK 5～7年ごと ・外壁塗装、屋根の点検
    ・設備交換（給湯器・エアコン） ・ターゲット層がファミリー層の場合、
    設備を最新にし、収納を増やすなどの機能性向上
    2DK 7～10年ごと ・水回り（キッチン、浴室）のリフォーム
    ・床・壁紙の張り替え ・間取り変更（2DK→1LDK）も選択肢
    ※ファミリー層のニーズが減少している場合
    ワンルーム 5年ごと ・インターネット環境の整備
    ・照明や家具の交換 ・内装のデザインリフォームで競合と差別化
    ・賃貸物件向けのスマートロック導入
    3. タイミングの具体的な見極めポイント
    築10年以内：
    小規模な内装リフォーム（壁紙、床材、設備の交換など）を行うことで新築に近い状態を保つことができます。

    築10～20年：
    水回りや外装の大規模なリフォームが必要になる可能性が高いです。このタイミングで競合物件との差別化を図るのが効果的です。

    空室が増えた場合：
    空室率が増加したタイミングで思い切ったリフォームを行うことで、賃料を引き上げられる可能性があります。

    4. 具体的なリフォーム事例
    リフォーム内容 効果・メリット
    壁紙や床材の張り替え 新築に近い清潔感を与える
    キッチン・浴室の交換 ファミリー層や単身者の満足度向上
    スマートロック導入 若年層やテクノロジー志向の入居者にアピール
    外壁・屋根の塗装 建物の耐久性向上、外観を改善
    バルコニーの防水工事 雨漏りや水漏れの防止
    5. 資金計画の考え方
    リフォームに必要な費用は、家賃収入から積立を行い、5～10年のスパンで大規模リフォームに備えると良いでしょう。
    築年数に応じて修繕積立金を増やし、急な修繕にも対応できるようにしておくことをおすすめします。
    まとめ
    定期的なメンテナンス（5年ごと）で物件の価値を維持。
    築年数や市場の変化に応じて、競合と差別化できるようなリフォームを検討する。
    入居者のニーズを把握し、ターゲットに合わせた設備投資を行う。
    リフォームやメンテナンスを計画的に行うことで、不動産の収益性を長期にわたって維持することが可能になります。

    ご参考になれば幸いです。

    To Plus増田

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/30

    はじめまして。
    イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

    長期保有している不動産のメンテナンスやリフォームのタイミングは、不動産価値を維持・向上させ、収益性を最大化するために重要です。タイミングを見極めるためのポイントや具体的な判断基準を以下に整理しました。

    【1. リフォームやメンテナンスのタイミングを判断するポイント】
    1) 入居者の退去時
    次の入居者募集時に物件の魅力を向上させられる。

    2) 築年数や設備の劣化時
    築年数が進むにつれて、設備や建材が劣化し、賃貸需要や家賃収入に影響を与える可能性があります。

    ★具体例
    築10～15年：外壁塗装、バルコニー防水、給湯器交換。
    築20年以降：水回り全体のリフォーム、内装リノベーション。
    チェック方法： 劣化状況を把握するために定期的な点検を実施。

    【3) 賃貸市場の競争状況】
    周辺の競合物件が新築やリノベーション物件で魅力を増している場合、対応しないと入居率が低下するリスクがあります。

    具体例：ワンルームや1LDKの場合、インターネット無料設備やデジタルロックの導入。
    ファミリー向け物件の場合、収納スペースの拡大やキッチンの機能性向上。

    【4) 入居者ニーズの変化】
    入居者が求める設備や内装は時代とともに変化します。
    具体例：ペット可物件への変更や防音性向上。
    在宅ワーク需要に応じてデスクスペースや高速インターネット環境を整備。

    【5) 設備や建材の耐用年数を考慮】
    耐用年数を目安に、設備の交換時期を計画的に設定すると効率的です。

    ★設備・部位 耐用年数（目安） 交換や修繕内容
    壁紙（クロス） 5～10年 張替え
    フローリング 10～15年 張替えや補修
    給湯器 10～15年 交換
    水回り設備 10～20年 キッチン・浴室交換
    外壁・屋根 15～20年 塗装や防水工事

    ★物件タイプ別のリフォーム・メンテナンスのポイント
    1LDK・2DK（単身・カップル・ファミリー向け）の場合
    居住空間の快適性（収納スペースや間取りの使いやすさ）。
    キッチンやリビングの魅力（対面キッチンへの変更など）。

    ワンルーム（単身者向け）の場合
    設備の利便性（インターネット無料、セキュリティ設備）。
    清潔感とコンパクトさ（収納や機能性重視）。

    【3. リフォーム計画を効率化するためのヒント】
    ① 収益性のシミュレーション
    リフォーム費用が家賃収入にどう影響するかを計算する。
    例） 100万円のリフォームを行い、月1万円の家賃アップが可能なら、
    　　リフォーム費用を回収するのに約8年かかる。

    ② 管理会社や専門業者への相談
    賃貸管理会社に相談して、周辺物件の動向や入居者ニーズを確認。
    リフォーム業者に無料見積もりを依頼し、費用対効果を検討。

    ③ 節税対策としてのリフォーム
    リフォーム費用の一部は必要経費として計上可能。節税効果を考慮すると、
    タイミングを選ぶ重要性が高まります。

    【4. 定期点検と小規模修繕でコストを抑える】
    大規模リフォームを回避するために、定期点検や小規模修繕を計画的に行うことも大切です。

    ★具体例
    年1回：給排水管や設備の簡易点検。
    3～5年ごと：外壁や防水工事の点検。

    【5. 結論：リフォームやメンテナンスの最適タイミング】
    退去時に合わせた計画的なリフォームを基本とする。
    設備の耐用年数や劣化状態に基づき修繕・交換を計画。
    市場の変化や競争状況に応じて対応する。
    適切なタイミングでリフォームやメンテナンスを行うことで、
    物件の魅力を維持し、長期的な収益性を高めることができます。
    具体的な物件の状況を共有いただければ、さらに的確なアドバイスも可能です！

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/08/20

    ご相談拝見しました。

    リフォームは日本において、改修工事ではなく快適な生活や見た目にを維持するための補修工事の意味合いが強いので、資産価値を維持するために必要なメンテナンスの観点から回答いたします。

    外装材として何が使用されているか記載されていませんが、一般的な窯業系サイディングの場合、筑後10年目までが初回、以降5～10年を目処の外壁の塗布を行う必要があります。ちなみに、ガルバリウム鋼板であれば10～15年目までに初回、コンクリート打ちっぱなしの場合は6～7年周期、モルタル壁で10年周期が目安です。

    外装材は見た目のを改善するだけではなく、外壁表面に塗膜をつくり水分を建物駆体に浸透させない重要な役割を持ちます。したがって、費用を惜しまず適切な時期に工事を行うことにより建物の劣化を抑制することが可能になります。

    また、同時期に屋根や外部階段の手すりなどの塗装も実施しましょう。また、外壁材のジョイント部分のコーキング劣化も、内部に雨水を侵入させる原因になりますから、少なくても塗装を行う際に充填が必要です。

    以上、参考になれば幸いです。

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