父母が投資に興味を持ち始め、相談があります。

Question

私は30代女性で、最近、父母がマンション投資に興味を持ち始めたことを知りました。

私の父母は現在、小規模なアパート経営をしていますが、毎月入居率に苦労しています。
マンション投資については全くの初心者で、特に大都市圏外での投資について不安を感じています。

都市部と地方都市でのマンション投資の違いと、地方都市における投資の魅力について教えていただきたいです。

両親の投資を応援したいとは思っているのですが、不安と心配の気持ちでいっぱいです、、。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

相談拝見しました。都市部と地方圏のマンション投資の違いについて、簡単に解説します。

都市部の特徴

1.高需要
人口密度の高い都市部は、賃貸需要もそれだけ高いといえます。したがって、適正家賃や条件で募集している限り、高い入居率に期待できます。

2.資産価値の安定
建築資材や人件費の高騰で、価格が上昇を続ける新築分譲価格に牽引され中古市場も値を上げています。しかし、それでも資産価値がある程度担保されるのが都市部マンションの特徴です。確実とは言えませんが、将来的な売却時においても高値で売却できる可能性があります。

3.高価格
投資額が大きく、管理費や固定資産税なども高い傾向にあります。

地方圏の特徴

1.低価格
あくまで都市部と比較した場合ではありますが、初期投資額が抑えられます。

2.利回りの高さ
投資額が抑えられることから、うまく活用すれば投資利回りに期待できます。

3.経済状況の変化で人口減少が顕著になるなど、賃貸需要が不安定になるリスクは都市部と比較して高くなります。

以上が都市部と地方圏の大まかな特徴ですが、最近は都市部の分譲マンション価格が上がりすぎたため、熟練投資家も地方に目を向ける傾向が高くなってはいます。しかし一長一短あるのですから、どちらが良いと断定はできません。

投資を検討する際には、都市部・地方圏によらず徹底したリサーチが肝要です。人口動態や経済状況、賃貸入居率動向や近隣賃料との比較のほか、近隣で計画されている再開発計画が存在しないかなど様々な情報を入手して総体的に判断する必要があります。

物件を販売している会社の営業マンは、その現物を売りたいがために偏った情報を提示する可能性が否めません。

投資に慣れるまでは、顧客利益を最大限に考え適切にアドバイスしていくれる不動産エージェントやコンサルタントにセカンドオピニオンを依頼して、サポートしてもらうことをお勧めします。

以上、参考になれば幸いです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

都市部と地方都市との違いとのことですが、都心と郊外の違いと置き換えてご返答させていただきます。

不動産は土地と建物に分かれますが、都市部と郊外では総額に占めるその比率が違います。建物比率が都市部では低くて郊外では高いのが一般的です。また、築年数でも違いが出ます。築年が若いと建物比率は高くて、古いと低くなります。

これが何を意味するかというと、建物は経年劣化しますので、その分価値が毎年毎年下がっていきます。いわゆる償却といわれるものです。不動産に限らず実体のあるものはたいてい劣化します。この劣化分は損失ですから、費用項目です。収益－費用＝利益ですので、地方ではこの費用が大きいのです。よって、利回りが高い（収益がおおきい）のです。都市部では建物比率が小さいのでこの額が相対的に小さくなります。よって、利回りが低いのが一般的です。

また、都市部ではそもそも人が多いので、賃貸需要がゼロになるとは考えにくいです。一方郊外では周囲に土地が残っていることから、新築アパートが立ち、相対的に需要が大きく減少することもあり得ます。地主が所有している土地の有効活用として、アパートを建設する場合、土地の取得費用は限りなくゼロに近い場合が多いので、地主は建設コストを賄えれば収支は合うことから、かなり低家賃で募集を始めるケースがあります。そうなると、賃貸市場の需給バランスが崩れ、既存物件からの流出が起きる危険性があります。

大筋としてはこういう構造があるとご理解の上で、各物件に当てはめてお考え下さい。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして。
イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

お父様とお母様がマンション投資に興味を持ち始めたことは、新しい挑戦として前向きなものですが、既にアパート経営で入居率に苦労されていることを踏まえると、慎重な計画が必要です。
以下に、都市部と地方都市でのマンション投資の違いや、地方都市で投資を行う際の魅力とリスクについて整理してお伝えします。

【1. 都市部と地方都市でのマンション投資の違い】
■都市部の特徴
需要が安定： 大都市圏（東京、大阪、名古屋など）は、人口集中や若年層の需要が高く、空室リスクが低い。
物件価格が高い： 購入価格が地方に比べて高いため、投資初期コストが大きい。
利回りは低め： 高い需要で安定する分、表面利回り（年間賃料収入 ÷ 購入価格）は低い（3～5％程度）。
長期的な価格上昇期待： 再開発やインフラ整備により、資産価値が維持されやすい。

■地方都市の特徴
物件価格が安い： 都市部に比べて購入価格が低いため、初期投資が少額で済む。
利回りが高い： 賃料に対する購入価格の比率が高いため、表面利回りが高い（6～10％程度も可能）。
需要に変動が大きい： 人口減少や地方経済の低迷により、空室リスクが高い場合がある。
物件価値が下がりやすい： 購入価格は低いが、将来的な売却価格が大幅に下がるリスクがある。

【2. 地方都市におけるマンション投資の魅力】
地方都市でも、特定の条件を満たすエリアでは収益性の高い投資が可能です。以下は、地方都市の投資における魅力的な要素です。

① 物件価格の安さ
都市部では手が届きにくい価格帯の物件が地方都市では購入可能です。例えば、小規模なワンルームマンションや中古物件など、初期投資が少ない物件に焦点を当てることができます。

② 利回りの高さ
地方都市の中でも賃貸需要があるエリア（大学周辺、主要駅近く、企業が多い地域）では、都市部よりも高い利回りが期待できます。

③ ニッチ市場の発見
高齢者向け住宅や地方特有のニーズ（リモートワークの普及による移住者向け物件など）を狙うと、競争が少ない市場で収益を上げられる可能性があります。

④ 地元の知識の活用
お父様とお母様が既に小規模なアパート経営をされている場合、地元市場に精通している可能性があります。これを活かして、需要がある物件を選定しやすいでしょう。

【3. 地方都市で投資を検討する際のリスクと対策】
■リスク：需要の低迷
地域によっては人口減少や経済衰退により、賃貸需要が著しく低下する可能性があります。
■対策：投資対象地域の人口動態や再開発計画を十分にリサーチ。
大学や企業、病院などの近くで需要が安定しているエリアを選ぶ。

■リスク：空室リスク
地方では、複数の競合物件があると賃貸価格の競争が激化し、空室が増える可能性があります。
■対策：魅力的な賃料設定や差別化した設備を提供（Wi-Fi完備、家具付きなど）。
管理会社の選定を慎重に行い、空室対策を徹底。

■リスク：物件価値の下落
地方物件は購入後に売却する際、希望価格で手放せないことがあります。
■対策：購入時に割安な物件を選び、将来のリフォームやリノベーションを計画に入れる。
長期保有を前提とし、賃料収入による回収を重視。

【4. 両親へのアドバイス：投資計画を一緒に作る】
① 投資の目的を明確にする
「短期的な利益を目指すのか」「安定した賃料収入を得たいのか」を明確にすることで、適切な物件を選びやすくなります。

② 初期費用や運用コストを再確認
購入後にかかる固定資産税、管理費、修繕積立金、空室時の補填費用などを具体的に計算。
表面利回りだけでなく、実質利回りを重視する。

③ 専門家への相談を奨励
信頼できる不動産コンサルタントや管理会社に相談し、リスクを抑えながら適切な物件を選定。

④ 少額からのスタートを検討
初心者であることを考慮し、最初は小規模な物件や築年数が比較的浅い物件を選ぶ。

【5. 最後に：娘さんの役割】
お父様とお母様が新しい投資に挑戦する中で、心配な点はあると思いますが、
以下のようにサポートできます。

冷静な助言： 感情的な判断を避け、長期的な視点で計画を立てるようアドバイス。

情報収集の手助け： 地域の不動産市場や物件情報のリサーチをお手伝い。

専門家の橋渡し： 税理士、不動産コンサルタント、ファイナンシャルプランナーなどに相談する機会を提案。

両親の挑戦を応援しつつ、リスクを最小限に抑えた計画を一緒に作ることで、不安を軽減できるはずです。必要に応じて、さらに詳しいアドバイスもお伝えできますので、気軽にご相談ください！

以上、参考になれば幸いです。

本田憲司(不動産売却サポート関西株式会社) · Answer

初めまして不動産売却サポート関西の本田　憲司と申します。

マンション投資は相談する不動産会社によってはトラブル発生率が高いのでご注意下さい。
特にワンルームマンション投資は利回りも低く、転売する際にもオーナ様が不利になるような諸条件が付いていたりと最近、当社にも相談があります。

今はユーチューブでも「不動産Gメン滝島」と言うチャンネルでも注意喚起しているので、手を出す前にリスクがある事の認識と不動産会社選びを慎重にして下さい。

一助になれば幸いです。

不動産お悩み相談室

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