不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
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- エリア
- 東京都中野区
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- 投稿日
- 2025/02/24
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- 更新日
- 2025/02/24
- [1回答]
214 view
投資
現在、東京都中野区でマンション投資を検討しており、いくつか悩みがあります。まず、物件価格がここ数年で大幅に上昇しており、今が購入の適切なタイミングなのか不安です。特に金利が今後上昇すると予測されているため、ローン返済負担が増えることが心配です。また、購入を検討している物件は築15年の中古マンションで、将来的な修繕費や資産価値の下落リスクも懸念しています。
さらに、賃貸需要についても不安があります。中野区は都心へのアクセスが良い一方で、近隣エリアにも新築マンションが多く建設されており、競争が激しくなるのではと心配しています。
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20代 男性
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私はとあるマンションを管理しているものです。 私の所有するマンションは老朽化が進み、そろそろ本格的な工事をしなくてはならなくなりました。 ですが、やはりお金がかなりかかってしまい、継続も危うい状態です。 このマンションは今は亡き夫がマンション管理という夢を叶え初めて購入したものなのでそうは簡単に手放せません… 新しい物件を探すかこのまま継続すべきかもう辞めるべきなのか日々悩まされています。 住民の中にはここのままがいいという方や、もう少し劣化に伴う補強工事をして欲しい、など多数の意見がありますが、片方を取れば片方が納得いかなくなるような状態です。1体どうすればいいのでしょうか? みなさまから意見をお聞きしたいです
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50代 男性
- 投資
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- エリア
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20代 女性
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- エリア
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- 投稿日
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30代 男性
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- エリア
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 神奈川県横須賀市
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- 投稿日
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- エリア
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- エリア
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- 投稿日
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都江戸川区
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- 投稿日
- 2025/07/06
- [1回答]
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価格が上昇しているのは、投資物件だけではありません。実需物件も上昇しております。中野区の新築戸建てでファミリー向けの3LDK以上で検索すると、7000万円以上します。つまり、買えない層は郊外に出るか、賃貸に行くしかないのです。
需給で言えば、物件価格の高騰は中立なのではないかと思います。
ただし、過去に比べて利回りの低下はかなり大きいです。リーマンショック後であれば山手線沿線でも2桁利回りが出たぐらいです。その当時と比べると今の利回りは低すぎます。しかし、利回りの上昇を待っていても、上昇するとは限りません。諸外国の利回りはもっと低いので、海外勢が流入してくればもっと低下(価格は上昇)する可能性があります。
しかし、そんなことよりも重要なのは、投資対象です。
23区内のマンション購入と言えば、区分マンション投資だと思います。区分マンション投資は必ず空室が発生し、その場合は手出しになるためその対策が必要です。将来の話ではありません。購入直後からそのリスクはあります。修繕費云々というあいまいなものではなく、目前のリスクは空室の発生です。そのリスクを低減させるには、客付け能力を高めるか、複数戸保有するか、しかありません。ベテラン大家さんはその両方を実践しています。
資産価値の下落リスクについては、マンションは減価していきますので、基本下落です。株式は減価しませんので、購入価格が損益ラインですが、不動産の場合は損益ラインは右肩下がりです。必ず下がりますので、不確定要素(リスク)ではありません。予定線です。
一部の不動産コンサルが、減価償却費は税金がかからず、出費の無い魔法の経費など言っていますが、そんなことはありません。売却時にこってり搾り取られますし、損も明白になります。
修繕費は基本的に上昇します。国土交通省の指導で平準化が言われていますが、まだ大勢は漸増型です。
以上のような状況で、中野区のマンションを見直してみてください。果たしていい物件でしょうか。