不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 20代
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- エリア
- 東京都府中市
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- 投稿日
- 2024/09/10
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- 更新日
- 2024/11/30
- ［3回答］
599 view
近くに商業施設ができる時の対応
近くに商業施設が新しくできるとき、家賃の設定を見直すべきかどうか。
商業施設だと土地価格にどれくらい影響するのでしょうか?
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地域の開発による固定資産税や都市計画税などの税金の上昇や物価の上昇に伴う維持費の増加、
不動産市場での家賃相場の上昇など正当な理由があれば家賃の値上げは法律で認められています。しかしその際は、入居者の同意がなければ成立しません。また、正当な理由が認められない場合や猶予期間がなく突然家賃の値上げをされた等場、家賃の値上げができないこともありますのでご注意ください。
なお、インフレの影響を受けて前年同月比で10％近く上昇した都道府県もありましたのでご参考にしてください。 -
他に競合する商業施設があるか、新しくできる商業施設の周辺にも開発計画があるのか、など色々検討要素はありますが、大規模商業施設ができるのであれば、今後その地域は発展が予想されますので、賃上げをご検討されてもいいのではないかと思います。
不動産投資家仲間では、田舎では「本数の少ない駅近よりイオン経済圏内を狙え」とも言われています。
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 福岡県福岡市西区
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- 2024/09/21
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不動産投資における補助金活用の相談
初めての不動産投資として賃貸アパートの建築を検討しています。 環境に配慮した建物に対する補助金制度があると聞き、それについて教えていただきたいです。 ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準を満たす賃貸アパートへの補助金制度はあるのでしょうか？ 地方創生や空き家対策に関連した補助金を活用できることはありますか？ 補助金申請の流れや、注意すべき点を教えてください。
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40代 女性
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不動産投資について
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60代 その他回答
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所有するマンション2室をこのまま持ち続けるべきなのか
マンションを2室所有していて、現在賃貸中なのですがこのまま持ち続けていいものか悩んでいます。 というのも、築54年とかなり古くいろんな設備にガタがきているため、修繕費がかなりかかってしまっています。 1室が入れ替わりが激しく、その都度清掃や壁紙の張替えなど費用が膨大となってしまっています。 ただ、私も主人も60を過ぎており、私は病気で仕事をしておりません。私の介護の関係で主人も仕事を何年も前に辞めております。 現在の収入はこの2室の家賃収入と年金や介護保険程度です。 オーナーチェンジなどをして、手放すにしても買い手が見つかるかも怪しいような物件です。 買い取っていただいたとしても、一度にそれなりの金額が手に入るとはいえ、定期的な収入は減ってしまいます。 手放した時に入ったお金で、築浅のマンションを新たにオーナーチェンジなどで購入して、家賃収入を得るのが得策なのでしょうか。 とはいえ、仕事をしておらず貯蓄がそんなにあるわけでもなく、ローンも組めないと思います。 やがては、娘に相続の形になると思うのですが、その頃には今よりさらに価値が下がってしまっているので その前に何か対策をしたいと考えています。 ・このまま持ち続けるべきなのか ・手放して、築浅の別のマンションを所有し家賃収入を得る 何かいい案はございますでしょうか。 宜しくお願いいたします。
764 view
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 神奈川県横浜市金沢区
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- 投稿日
- 2024/08/04
- ［2回答］
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サブリースを解約したいが....
妻と2人の子供と一緒に暮らしています。数年前に投資目的でマンションを購入し、サブリース契約を結んで運用してきました。 しかし、最近になってサブリース会社とのトラブルが続き、解約を検討しています。 契約当初は、サブリース会社が家賃保証をしてくれるということで安心していましたが、実際には家賃が減額されることが多く、さらに修繕費用の負担も増えてきました。これでは投資のメリットが感じられず、むしろ負担が増える一方です。 解約を申し出たところ、サブリース会社からは違約金や解約手続きの複雑さを指摘され、簡単には解約できないと言われました。法律的な問題や手続きの流れがよくわからず、どう進めていいのか困っています。 また、サブリースを解約した後の運用方法についても不安があります。自分で管理するのは初めてなので、空室リスクや賃貸管理の手間が心配です。家族もこの問題でストレスを感じており、早急に解決策を見つけたいと思っています。 サブリース解約の際に注意すべきポイントや、解約後の賃貸運用についてのアドバイスをいただけると非常に助かります。法律的なサポートが必要なら、どのような専門家に相談すればいいのかも教えていただけるとありがたいです。どうぞよろしくお願いします。
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60代 女性
- 投資
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- エリア
- 大阪府茨木市
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- 投稿日
- 2025/02/20
- ［1回答］
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運用中の投資用マンションが築年数が古くなったが売却して切り替えた方がいいか
相続税対策に投資用マンションを保有しています。約20年前に購入した物件で、現在築45年になります。 売却額の見積もり額は、購入した時よりも高くなっています。 売却する時は、購入した時と同じくらいの額で十分満足出来ますので、継続して保有することで、売却額が多少下がっても良いと考えています。 気になっているのは、築年数です。 今後何年も保有すると50年60年とマンションも建て替えを検討するようになるのではないかと思います。 このように古いマンションは、今後は売却額がかなり下がると考えられますか。 今売却して、新しいマンションに切り替えた方が良いでしょうか。 よろしくお願い致します。
536 view
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50代 男性
- 投資
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- エリア
- 群馬県高崎市
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- 投稿日
- 2024/08/14
- ［3回答］
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親名義のマンションの相続について
親名義のマンションの相続について 初盆を迎えました。ようやくひと段落したため、相続したマンション一室を兄弟2人で売却した後、金額を折半しようと思っています。 その際のやり方ですが、 ①兄が1人で相続し、売却後に金額の半分を弟に渡す ②一旦二人の共同名義にして、売却後に折半する 節税するためには、どちらのやり方が良いのでしょうか。アドバイス頂きたいです。
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都中央区
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- 投稿日
- 2025/08/20
- ［0回答］
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冬季の空室率と修繕費で赤字続き
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226 view
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50代 男性
- 投資
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- エリア
- 宮城県仙台市太白区
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- 投稿日
- 2023/09/08
- ［1回答］
1071 view
管理会社と入居者のトラブル
アパート経営しております｡ 同じ敷地内にアパートがあり、6月に入居者さんが居ない事に気付いて管理会社に電話しました｡大至急確認しますと電話を切られ電話を待ちましたが来ず、痺れを切らしまたこちらから電話をしました｡ 必ず電話を下さいと言って待ってると店長から電話があり、実はその入居者と管理会社が去年の11月から色々な件で揉めてて、5月末に引っ越したと告げられました｡どうりで６月分家賃振り込まれてない訳だ。 普通出る時1ヶ月前には遅くともいいますよね？すると６月分は入居者から預かってます｡７月分はこちらで負担しますと言われました｡ その入居者の契約は 2年更新で、2023年７月30日終了でした｡そこで私が思うのは、もしも管理会社と入居者が揉める事が無ければまだまだ借りててくれたんではないのか？また新しい人を募集するにあたりまた広告費やら仲介料、空室に伴う損害｡それが全部こちらに負担来るのが腑に落ちないのです｡ 入居者が出るのにあたり、入居者が弁護士を入れたらしく引越し代とか管理会社が払ったらしいのです｡結局入居者が出てくのにも立会いもしておらず、何か不具合があったら誰に請求するの？経年劣化にして全部がこちらが負担？冗談じゃない勘弁してくれといった感じです｡ 部屋なんか５月に出てったまんまです｡クリーニングすらしてません｡管理会社は何かあり電話をしても不在とか、折り返し電話しますと中々連絡取れません｡今週あまりにも電話来ないのでブチ切れてこちらから電話をして、クリーニングもしてないし、早く新しい人入れて下さい!1ヶ月空くと55000円入んないんですからね！本当早くして下さいとお願いしました｡ ７月分迄入ったとしても結局８月、９月と 2ヶ月分は入っては来ません｡店長に揉め事無ければ居たかも知れないですよね？その保障はして貰えないんですかと聞いたら最初から引越すつもりだったみたいですよ｡引越し先決めてたみたいだし。だから保障は無いと。なんか腑に落ちません｡ 長くなり申し訳ありません｡話の内容意味通じましたか？私の主張は揉め事さえ無ければ居たかも知れないのに、一体何してくれてんの？空室の期間も払ってくれてもいいんじゃない？と思うのです｡私の考えがおかしいですか？何かいい方法があればお力をお貸し下さい｡ 長文大変失礼しました｡
1071 view
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 神奈川県相模原市中央区
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- 投稿日
- 2025/04/15
- ［2回答］
584 view
マンションのスラム化で出来ることとは。売却するのが良いか。
分譲マンションを1室所有していまして、長年賃貸運用をしてきました。 立地は駅から徒歩10分圏内とそこまで悪くはないのですが、 ここ数年で共用部分の破損を放置していたり、 修繕するのにも時間がかかっている状態です。 管理組合は修繕積立金の増額提案も出されているようですが、 反対意見も多く、修繕計画自体が停滞している様子です。 マンションのスラム化は問題として取り上げられていますし、 今のうちに売却して手放すべきなのか悩んでいます。 私は区分所有者としてどう動くのがいいでしょうか…。
584 view
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都杉並区
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- 投稿日
- 2024/05/09
- ［3回答］
936 view
投資用コミュニティの活用について
初めまして。WEB系の仕事をしている30代男性です。 不動産投資に興味があるのですが、あまり知識がないです。 セミナーにも行ってみたいのですが、あまり良いイメージが無いのと一人で行くのが怖くて・・・ 投資について勉強するためにおすすめのセミナーやコミュニティなど教えていただきたいです。 投資の勉強法などでもかまいません。お願いいたします。
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相談先を選択してください
はじめまして。
イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
近くに商業施設が新しくできる場合、不動産の価値や家賃設定に与える影響は大きい可能性があります。これを好機と捉えて、家賃設定や投資計画を見直すことが重要です。
以下に商業施設が近隣にできる際の影響と対応策を整理しました。
【1. 商業施設が与える土地価格への影響】
■ポジティブな影響
利便性の向上：商業施設が近くにあることで、住民の生活が便利になります。この利便性が土地の需要を高め、価格が上昇する可能性があります。
集客力の向上：商業施設が地域の人を引き寄せる「ハブ」の役割を果たすことで、地域全体が活性化します。
資産価値の上昇：特に施設が人気のあるショッピングモールや大型スーパーの場合、近隣の土地や不動産の資産価値が中長期的に上昇する傾向があります。
■ネガティブな影響
交通量や騒音の増加：商業施設による交通量の増加や騒音が懸念される場合、特に住宅地では居住環境が悪化する可能性があります。
競争激化：商業施設が増えることで、近隣の小規模店舗に影響が及び、地域の雰囲気が変わることもあります。
【2. 家賃設定を見直すべきか】
■家賃見直しの検討ポイント
物件のターゲット層を再評価：商業施設ができることで、ファミリー層や若い世代など、住民層が変わる可能性があります。新たな需要に合わせた家賃設定が必要です。
地域の家賃相場を調査：商業施設が完成することで近隣の家賃相場が変動する可能性があります。他の物件の動向をチェックしましょう。
家賃を引き上げるタイミング：施設完成後すぐに需要が増える場合は、家賃引き上げを検討。ただし、空室リスクを避けるため、周辺の動向を見ながら慎重に対応。
設備の見直し：家賃を引き上げる際には、物件の付加価値を高める（リフォームや設備のアップグレード）ことを検討しましょう。
【3. 土地価格や不動産価値の見通し】
■価格への影響度
具体的な影響幅： 土地価格の上昇率は、商業施設の規模や種類、地域のもともとの地価によって異なります。都市部では数％～10％程度、地方でも影響が出る可能性があります。
商業施設の種類による違い
大型ショッピングモール：多くの人を引きつけるため、土地価格や賃貸需要への影響が最も大きい。
中小規模の施設（スーパーマーケットなど）：近隣の利便性を高めるが、大規模な地価上昇にはつながりにくい。
専門店や飲食チェーン：地域の生活圏の魅力を高めるが、資産価値への影響は限定的。
【4. 商業施設に合わせた戦略】
■賃貸運営の戦略
ターゲット層に応じた部屋作り：ファミリー層なら広めの部屋や駐車場を整備、単身者向けなら家具・家電付き物件の提供など。
プロモーションの強化：商業施設のオープンに合わせて、「○○商業施設まで徒歩○分」など利便性をアピールする広告を出す。
空室対策の事前計画：商業施設が完成する前に賃貸契約を進めるキャンペーンを実施する。
売却・投資の戦略：商業施設の影響で地価が上昇するタイミングを見極めて売却するのも一つの選択肢。他の投資物件を購入する際には、商業施設の影響で需要が集中するエリアを選ぶ。
【5. まとめ】
家賃設定は慎重に見直しが必要：商業施設の完成が確実であり、地域の魅力が向上する場合は、家賃引き上げの余地があります。ただし、他の物件や入居者のニーズをしっかり調査した上で行動すること。
市場調査を徹底する：不動産会社や地元の不動産エージェントに相談し、地価や家賃相場の変動を把握。
投資やリフォームの好機：商業施設のオープンは、物件価値を向上させるためのリフォームや設備投資の絶好のタイミングです。
近隣に商業施設ができるのは、通常はポジティブな要素と捉えられます。市場の変化を見極め、適切に対応することで、収益性や資産価値を最大化できる可能性があります。具体的な商業施設の計画やエリア情報がわかれば、さらに詳細な助言も可能ですので、ぜひお知らせください！
以上、参考になれば幸いです。