不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 20代
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- エリア
- 東京都府中市
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- 投稿日
- 2024/09/10
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- 更新日
- 2024/11/30
- ［3回答］
808 view
近くに商業施設ができる時の対応
近くに商業施設が新しくできるとき、家賃の設定を見直すべきかどうか。
商業施設だと土地価格にどれくらい影響するのでしょうか?
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地域の開発による固定資産税や都市計画税などの税金の上昇や物価の上昇に伴う維持費の増加、
不動産市場での家賃相場の上昇など正当な理由があれば家賃の値上げは法律で認められています。しかしその際は、入居者の同意がなければ成立しません。また、正当な理由が認められない場合や猶予期間がなく突然家賃の値上げをされた等場、家賃の値上げができないこともありますのでご注意ください。
なお、インフレの影響を受けて前年同月比で10％近く上昇した都道府県もありましたのでご参考にしてください。 -
他に競合する商業施設があるか、新しくできる商業施設の周辺にも開発計画があるのか、など色々検討要素はありますが、大規模商業施設ができるのであれば、今後その地域は発展が予想されますので、賃上げをご検討されてもいいのではないかと思います。
不動産投資家仲間では、田舎では「本数の少ない駅近よりイオン経済圏内を狙え」とも言われています。
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30代 男性
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日経平均と不動産価格の影響を教えてください
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30代 男性
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初めまして。WEB系の仕事をしている30代男性です。 不動産投資に興味があるのですが、あまり知識がないです。 セミナーにも行ってみたいのですが、あまり良いイメージが無いのと一人で行くのが怖くて・・・ 投資について勉強するためにおすすめのセミナーやコミュニティなど教えていただきたいです。 投資の勉強法などでもかまいません。お願いいたします。
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30代 男性
- 投資
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20代 男性
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少し前、新築の投資用マンションを一室、契約しました。内装もキレイで駅近（5分以内）、設備も顔認証のオートロックなど最新のものを備えた1DKです。検討時、担当者から戸数が多く修繕費などを分担できるので、負担が軽いとの説明があり、少し割高ですが良い物件だと思い契約しました。 しかしその後、その物件が面する道路が、かなり有名な風俗街の境目になる道路らしいと知りました。調べると、物件に風俗店が隣接してはいるわけではないものの、周辺地域の中で唯一、治安の点で避けるべきとされている一帯だと分かりました。 いくら設備が良くても、近隣の安全な物件を差し置いて売れるのか心配です。こうなると、戸数が多いこともデメリットに思えてきました。 しかし、今売るにはまだローンのほうが圧倒的に多いです。 この場合、いつ頃売るのがダメージが少なく済むでしょうか。それとも、そんなに心配する必要はないのでしょうか。 教えてください。
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40代 男性
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初めての不動産投資の進め方について
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50代 男性
- 投資
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- エリア
- 宮城県仙台市太白区
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- 投稿日
- 2023/09/08
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管理会社と入居者のトラブル
アパート経営しております｡ 同じ敷地内にアパートがあり、6月に入居者さんが居ない事に気付いて管理会社に電話しました｡大至急確認しますと電話を切られ電話を待ちましたが来ず、痺れを切らしまたこちらから電話をしました｡ 必ず電話を下さいと言って待ってると店長から電話があり、実はその入居者と管理会社が去年の11月から色々な件で揉めてて、5月末に引っ越したと告げられました｡どうりで６月分家賃振り込まれてない訳だ。 普通出る時1ヶ月前には遅くともいいますよね？すると６月分は入居者から預かってます｡７月分はこちらで負担しますと言われました｡ その入居者の契約は 2年更新で、2023年７月30日終了でした｡そこで私が思うのは、もしも管理会社と入居者が揉める事が無ければまだまだ借りててくれたんではないのか？また新しい人を募集するにあたりまた広告費やら仲介料、空室に伴う損害｡それが全部こちらに負担来るのが腑に落ちないのです｡ 入居者が出るのにあたり、入居者が弁護士を入れたらしく引越し代とか管理会社が払ったらしいのです｡結局入居者が出てくのにも立会いもしておらず、何か不具合があったら誰に請求するの？経年劣化にして全部がこちらが負担？冗談じゃない勘弁してくれといった感じです｡ 部屋なんか５月に出てったまんまです｡クリーニングすらしてません｡管理会社は何かあり電話をしても不在とか、折り返し電話しますと中々連絡取れません｡今週あまりにも電話来ないのでブチ切れてこちらから電話をして、クリーニングもしてないし、早く新しい人入れて下さい!1ヶ月空くと55000円入んないんですからね！本当早くして下さいとお願いしました｡ ７月分迄入ったとしても結局８月、９月と 2ヶ月分は入っては来ません｡店長に揉め事無ければ居たかも知れないですよね？その保障はして貰えないんですかと聞いたら最初から引越すつもりだったみたいですよ｡引越し先決めてたみたいだし。だから保障は無いと。なんか腑に落ちません｡ 長くなり申し訳ありません｡話の内容意味通じましたか？私の主張は揉め事さえ無ければ居たかも知れないのに、一体何してくれてんの？空室の期間も払ってくれてもいいんじゃない？と思うのです｡私の考えがおかしいですか？何かいい方法があればお力をお貸し下さい｡ 長文大変失礼しました｡
1210 view
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都台東区
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- 投稿日
- 2020/10/18
- ［2回答］
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1684 view
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60代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都港区
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- 投稿日
- 2025/07/21
- ［2回答］
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263 view
相談先を選択してください
はじめまして。
イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
近くに商業施設が新しくできる場合、不動産の価値や家賃設定に与える影響は大きい可能性があります。これを好機と捉えて、家賃設定や投資計画を見直すことが重要です。
以下に商業施設が近隣にできる際の影響と対応策を整理しました。
【1. 商業施設が与える土地価格への影響】
■ポジティブな影響
利便性の向上：商業施設が近くにあることで、住民の生活が便利になります。この利便性が土地の需要を高め、価格が上昇する可能性があります。
集客力の向上：商業施設が地域の人を引き寄せる「ハブ」の役割を果たすことで、地域全体が活性化します。
資産価値の上昇：特に施設が人気のあるショッピングモールや大型スーパーの場合、近隣の土地や不動産の資産価値が中長期的に上昇する傾向があります。
■ネガティブな影響
交通量や騒音の増加：商業施設による交通量の増加や騒音が懸念される場合、特に住宅地では居住環境が悪化する可能性があります。
競争激化：商業施設が増えることで、近隣の小規模店舗に影響が及び、地域の雰囲気が変わることもあります。
【2. 家賃設定を見直すべきか】
■家賃見直しの検討ポイント
物件のターゲット層を再評価：商業施設ができることで、ファミリー層や若い世代など、住民層が変わる可能性があります。新たな需要に合わせた家賃設定が必要です。
地域の家賃相場を調査：商業施設が完成することで近隣の家賃相場が変動する可能性があります。他の物件の動向をチェックしましょう。
家賃を引き上げるタイミング：施設完成後すぐに需要が増える場合は、家賃引き上げを検討。ただし、空室リスクを避けるため、周辺の動向を見ながら慎重に対応。
設備の見直し：家賃を引き上げる際には、物件の付加価値を高める（リフォームや設備のアップグレード）ことを検討しましょう。
【3. 土地価格や不動産価値の見通し】
■価格への影響度
具体的な影響幅： 土地価格の上昇率は、商業施設の規模や種類、地域のもともとの地価によって異なります。都市部では数％～10％程度、地方でも影響が出る可能性があります。
商業施設の種類による違い
大型ショッピングモール：多くの人を引きつけるため、土地価格や賃貸需要への影響が最も大きい。
中小規模の施設（スーパーマーケットなど）：近隣の利便性を高めるが、大規模な地価上昇にはつながりにくい。
専門店や飲食チェーン：地域の生活圏の魅力を高めるが、資産価値への影響は限定的。
【4. 商業施設に合わせた戦略】
■賃貸運営の戦略
ターゲット層に応じた部屋作り：ファミリー層なら広めの部屋や駐車場を整備、単身者向けなら家具・家電付き物件の提供など。
プロモーションの強化：商業施設のオープンに合わせて、「○○商業施設まで徒歩○分」など利便性をアピールする広告を出す。
空室対策の事前計画：商業施設が完成する前に賃貸契約を進めるキャンペーンを実施する。
売却・投資の戦略：商業施設の影響で地価が上昇するタイミングを見極めて売却するのも一つの選択肢。他の投資物件を購入する際には、商業施設の影響で需要が集中するエリアを選ぶ。
【5. まとめ】
家賃設定は慎重に見直しが必要：商業施設の完成が確実であり、地域の魅力が向上する場合は、家賃引き上げの余地があります。ただし、他の物件や入居者のニーズをしっかり調査した上で行動すること。
市場調査を徹底する：不動産会社や地元の不動産エージェントに相談し、地価や家賃相場の変動を把握。
投資やリフォームの好機：商業施設のオープンは、物件価値を向上させるためのリフォームや設備投資の絶好のタイミングです。
近隣に商業施設ができるのは、通常はポジティブな要素と捉えられます。市場の変化を見極め、適切に対応することで、収益性や資産価値を最大化できる可能性があります。具体的な商業施設の計画やエリア情報がわかれば、さらに詳細な助言も可能ですので、ぜひお知らせください！
以上、参考になれば幸いです。