不動産のお悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

東京都品川区
投稿日

2019/04/05
更新日

2024/08/01

1558 view

将来を考えて、マンション投資を考えています。

初めてのことなので、漠然と不安です。
ただ、将来の不安のためにも、マンション投資をするべきか悩んでいます。
マンション投資をする際のポイントや注意点、メリット、デメリットなどが知りたいです。

私が回答します
投稿日

2024/08/01

下田幸彦

青い森FP事務所
- 40代
- 青森県
- 男性
- 専門家
はじめまして。独立系FPの下田幸彦と申します。

将来の不安解消のためにマンション投資をお考えとのことですね。

私の投資経験と相談経験からお答えさせていただきます。

１．マンション投資をする際のポイント

まず、マンション投資のポイントですが、
不動産投資は投資ですが、株式投資や債券投資のような金融商品への投資とは違い、
ある意味「賃貸経営＝事業」という側面がありますので、
いかに利益が残るようにするか。という視点が大切になります。

そのため、税金のしくみを
理解しておく必要もあります。

またマンション投資を検討される場合、
年間のキャッシュフロー（現金収支）が
プラスかどうかも大切なポイントとなります。

不動産投資の広告や不動産投資営業で
節税効果のみを強調しキャッシュフローが
マイナスとなるケースもありますので慎重は判断が必要です。

注意点としては、
マンション購入時にかかる諸費用が一定額かかる点や、
保有期間中も固定資産税など維持費がかかること、

また、現金一括購入ではなく
頭金＋ローンで購入する場合は
入居者が見つからない空室期間中の
ローン返済に必要な現金の確保も必要となってきます。

そもそものお話となりますが、
「将来の不安」とは具体的にどのような状態を不安に感じられているのか？
これを明確にすることが、具体的な解決策を見つける第一歩となります。

よろしければ参考になさってください。
私が回答します
投稿日

2019/05/19

上山治紀

株式会社東宝ハウス横浜
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
マンション投資のためのポイントであれば、マンション投資のことを知り尽くしたプロの人に直接相談することです。

やはりその道で何十年もかけて経験していることを、いきなり自分でやろうとしても難しいですから。
マンション投資のメリットは決して多額ではないですが、自分が働いてないところで毎月確実に収入が得られることと、
何かあって売却をする時にある程度まとまったお金を得れることです。

デメリットは市場に出回る物件情報に投資に向いていない物件が多いということです
私が回答します
投稿日

2019/04/05

黒田ゆう

東京アセット・パートナーズ株式会社
- 東京都
- 不動産会社
私見ですが、投資用ワンルームのご購入をご検討でしたら、お勧めはしません。

不動産投資は一棟ものでないと利益を得るのは難しいと考えています。

1）

新築マンションは投資用に限らず分譲マンションでも、

「そのもの本来の価格」にプラスされた経費等が乗っかった商品構造と

なっています。

従って、ファミリータイプの分譲マンションであれば、新築で買って鍵を

さしこんだ瞬間に金額は下がるものと思ってください。

もちろん、価格の上がるプレミアムマンションと言われるものも存在していますが、

これは希少立地の限られた物件であり、通常出回るものではありません。

また、マンションは「区分所有」ですので、修繕など、管理組合の一員となり、

自分だけで決められることが少ないとともに、投資としては手間がかかります。

2）

投資用ワンルームを融資を受けて購入する、というのは絶対にお勧めしません。

融資の返済とマンションの賃料収入が逆ザヤになっているケースもよくあります。

投資用マンションの購入を勧める営業担当は・・・

① 税金対策（減価償却が使える）

② 将来の年金替わり

という営業トークをよくしますが、経費で打ち消すだけの利益が出て初めて、

税金対策になりますし、ローンが終わった後の築30年の建物の賃料収入に

年金の代わりが務まるでしょうか。

3）

一棟ものであれば、メリットはあると思います。

① 土地の価格が安定している立地

② 賃貸需要の見込める立地

③ 出口設定ができる物件

といった条件を満たせば、ある程度安定した収益を上げていくことができます。

また、これらの条件を満たす物件は比較的担保評価も得られます。

しかしながら、

これらの条件を満たす物件を見つけるのはなかなか難しい、という側面もあります。

部屋数が多い方が、リスク分散が図れますが、

全体の価格が大きくなるというデメリットもあります。

少額の投資をお考えでしたら、先ずはリートなどを買っても良いかもしれません。

一般的な解説になってしまい申し訳ありません。

投資規模や投資期間などによって、考え方は大きく変わると存じます。

取り急ぎ、ご参考になりましたでしょうか。

不動産とその他の商品の大きな違いは「一つしかない」ということです。

投資用マンションなどの場合、この視点が抜けていることがわりとよくあるように

思いますが、これは大きなことだと思います。

「一つしかない」ことと近い概念ですが「流動性が低い」≒「換金性が低い」

ということで、「出口戦略」を持てる物件でなければ投資の意味がない、と考えます。