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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都品川区
  • 投稿日
    2019/04/05
  • 更新日
    2024/11/28
  • ［5回答］

2931 view

将来を考えて、マンション投資を考えています。

初めてのことなので、漠然と不安です。
ただ、将来の不安のためにも、マンション投資をするべきか悩んでいます。
マンション投資をする際のポイントや注意点、メリット、デメリットなどが知りたいです。

  • 私が回答します

    黒田ゆう

    東京アセット・パートナーズ株式会社

    • 東京都
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/04/05

    私見ですが、投資用ワンルームのご購入をご検討でしたら、お勧めはしません。



    不動産投資は一棟ものでないと利益を得るのは難しいと考えています。



    1）

    新築マンションは投資用に限らず分譲マンションでも、

    「そのもの本来の価格」にプラスされた経費等が乗っかった商品構造と

    なっています。

    従って、ファミリータイプの分譲マンションであれば、新築で買って鍵を

    さしこんだ瞬間に金額は下がるものと思ってください。



    もちろん、価格の上がるプレミアムマンションと言われるものも存在していますが、

    これは希少立地の限られた物件であり、通常出回るものではありません。

    また、マンションは「区分所有」ですので、修繕など、管理組合の一員となり、

    自分だけで決められることが少ないとともに、投資としては手間がかかります。





    2）

    投資用ワンルームを融資を受けて購入する、というのは絶対にお勧めしません。

    融資の返済とマンションの賃料収入が逆ザヤになっているケースもよくあります。

    投資用マンションの購入を勧める営業担当は・・・



    ① 税金対策（減価償却が使える）



    ② 将来の年金替わり



    という営業トークをよくしますが、経費で打ち消すだけの利益が出て初めて、

    税金対策になりますし、ローンが終わった後の築30年の建物の賃料収入に

    年金の代わりが務まるでしょうか。



    3）

    一棟ものであれば、メリットはあると思います。



    ① 土地の価格が安定している立地



    ② 賃貸需要の見込める立地



    ③ 出口設定ができる物件



    といった条件を満たせば、ある程度安定した収益を上げていくことができます。



    また、これらの条件を満たす物件は比較的担保評価も得られます。



    しかしながら、

    これらの条件を満たす物件を見つけるのはなかなか難しい、という側面もあります。



    部屋数が多い方が、リスク分散が図れますが、

    全体の価格が大きくなるというデメリットもあります。



    少額の投資をお考えでしたら、先ずはリートなどを買っても良いかもしれません。



    一般的な解説になってしまい申し訳ありません。

    投資規模や投資期間などによって、考え方は大きく変わると存じます。



    取り急ぎ、ご参考になりましたでしょうか。



    不動産とその他の商品の大きな違いは「一つしかない」ということです。



    投資用マンションなどの場合、この視点が抜けていることがわりとよくあるように

    思いますが、これは大きなことだと思います。



    「一つしかない」ことと近い概念ですが「流動性が低い」≒「換金性が低い」

    ということで、「出口戦略」を持てる物件でなければ投資の意味がない、と考えます。

    黒田ゆうさんに無料相談する

  • 私が回答します

    上山治紀

    株式会社東宝ハウス横浜

    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/05/19

    マンション投資のためのポイントであれば、マンション投資のことを知り尽くしたプロの人に直接相談することです。

    やはりその道で何十年もかけて経験していることを、いきなり自分でやろうとしても難しいですから。
    マンション投資のメリットは決して多額ではないですが、自分が働いてないところで毎月確実に収入が得られることと、
    何かあって売却をする時にある程度まとまったお金を得れることです。

    デメリットは市場に出回る物件情報に投資に向いていない物件が多いということです

  • 私が回答します

    下田 幸彦

    青い森FP事務所

    • 40代
    • 青森県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/08/01

    はじめまして。独立系FPの下田幸彦と申します。


    将来の不安解消のためにマンション投資をお考えとのことですね。

    私の投資経験と相談経験からお答えさせていただきます。

    １．マンション投資をする際のポイント

    まず、マンション投資のポイントですが、
    不動産投資は投資ですが、株式投資や債券投資のような金融商品への投資とは違い、
    ある意味「賃貸経営＝事業」という側面がありますので、
    いかに利益が残るようにするか。という視点が大切になります。

    そのため、税金のしくみを
    理解しておく必要もあります。


    またマンション投資を検討される場合、
    年間のキャッシュフロー（現金収支）が
    プラスかどうかも大切なポイントとなります。

    不動産投資の広告や不動産投資営業で
    節税効果のみを強調しキャッシュフローが
    マイナスとなるケースもありますので慎重は判断が必要です。


    注意点としては、
    マンション購入時にかかる諸費用が一定額かかる点や、
    保有期間中も固定資産税など維持費がかかること、

    また、現金一括購入ではなく
    頭金＋ローンで購入する場合は
    入居者が見つからない空室期間中の
    ローン返済に必要な現金の確保も必要となってきます。



    そもそものお話となりますが、
    「将来の不安」とは具体的にどのような状態を不安に感じられているのか？
    これを明確にすることが、具体的な解決策を見つける第一歩となります。


    よろしければ参考になさってください。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/27

    はじめまして。イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

    マンション投資を検討されているとのこと、不安があるのは当然のことです。
    初めての投資では特に多くの情報を把握し、リスクとリターンを明確にすることが重要です。
    以下に、マンション投資をする際のポイント、注意点、メリット、デメリットを整理しました。

    【マンション投資のメリット】
    ・安定的な収益
    賃貸経営による家賃収入は、株式投資などと比べて比較的安定しています。
    特に都市部では需要が高く、空室リスクも比較的低いです。

    ・資産価値の保全
    立地や管理状況が良いマンションであれば、
    長期的に資産価値を維持または上昇させる可能性があります。

    ・インフレ対策
    不動産はインフレに強い資産と言われています。
    物価が上昇しても家賃や資産価値が上がりやすい傾向があります。

    ・税制優遇
    所得税の節税効果（減価償却やローンの金利部分の控除）が期待できます。

    ・老後の収入源確保
    年金に加えて家賃収入が老後の生活の安定に寄与します。

    【マンション投資のデメリット】
    ・空室リスク
    入居者が見つからない場合、家賃収入がゼロになる可能性があります。
    特に人口減少が進む地域ではリスクが高まります。

    ・経費や維持費がかかる
    固定資産税や管理費、修繕積立金、リフォーム費用などが発生します。

    ・ローン返済のリスク
    長期ローンを組む場合、収益が予想以下の場合でも返済義務は続きます。

    ・不動産市場の変動リスク
    市場価値の下落、建築費の上昇、規制の変更などで想定以上のリスクが発生することもあります。

    ・流動性の低さ
    株や投資信託に比べ、不動産は売却までに時間がかかるため、急に現金化しづらい資産です。

    【マンション投資のポイント】
    1. 立地選びが最優先
    都心や駅近、商業施設や学校に近い場所など、生活の利便性が高いエリアを選ぶ。
    地域の人口動態や賃貸需要をリサーチする（賃貸需要が安定している地域が安心）。

    2. ターゲット層を明確に
    シングル、ファミリー、シニアなど、誰をターゲットにするかで物件の条件が変わります。
    例：シングル向け→コンパクトで駅近、ファミリー向け→広さや治安の良さ。

    3. 築年数と物件管理
    築年数が古いと修繕費がかさむ可能性があります。管理状況が良い物件を選ぶことが重要です。
    新築は管理が容易ですが、購入価格が高いため利回りが低くなる傾向があります。

    4. 収支計画を慎重に立てる
    家賃収入だけでなく、管理費や修繕費、税金、ローン返済などの出費を考慮したキャッシュフロー計算を行う。表面利回り（年間家賃収入 ÷ 物件価格）だけでなく、実質利回り（税金や経費を差し引いた利回り）を確認。

    5. 複数の選択肢を比較検討
    新築マンションか中古マンションか。
    ワンルームかファミリータイプか。
    現物不動産投資か、不動産投資信託（REIT）か。

    【注意点】
    ・物件調査を徹底する
    実際に物件を見学し、周辺環境や管理状況を確認。
    不動産会社の信頼性も重要です。口コミや実績を調べる。

    ・保険の活用
    火災保険や地震保険は、予期せぬトラブルに備えるために加入することを検討。

    ・ローン金利の変動リスク
    変動金利型ローンを利用する場合、金利上昇時の影響を想定しておく。

    ・税制や法改正に注意
    不動産投資に関する税制が変わる可能性があるため、定期的に確認。

    ・出口戦略を考える
    将来的に売却を検討する場合、売却益を得られる立地や物件を選ぶ。

    【初心者に向けたアドバイス】
    ・少額から始める
    大規模な投資を避け、小規模な物件からスタートすることでリスクを抑えられます。

    ・専門家に相談する
    不動産投資に詳しいアドバイザーや税理士に相談し、リスクを最小限に抑えるプランを設計。

    ・勉強する
    本やセミナーを活用して、不動産投資の基礎知識を身に付ける。

    結論として、マンション投資は「安定収入を得たい」「老後の資産を形成したい」といった目的に適していますが、リスクをしっかり把握することが成功の鍵です。 小さな一歩から始め、堅実な投資を目指すことをお勧めします。

    参考になれば幸いです。

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  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/28

    マンション投資を不動産投資一般としてお答えいたします。

    不動産投資のメリットはレバレッジが使えることです。負債を起こし資産を拡大できるのです。純資産は小さいままですが、収益はこの大きくなった資産から発生しますので、ご自分の年収を遥かに超える収益が期待できます。
    言い方を変えると、どちらかが本業かわからなくなった人も多いのです。
    ただ、不動産投資にも色々な種類がありますが、おっしゃられるマンション投資が、新築ワンルームマンション投資である場合、止めるべきです。

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