不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2019/06/03
-
- 更新日
- 2024/12/04
- [2回答]
1815 view
持ち分を持ったままの離婚について
妻と離婚の話になっており現在住んでいる住まいは私がそのまま住むことになります。
購入した時に妻が1/4の持分で購入しました。私が3/4の持分ですが、妻の持分を私に移
したいのですがどうしたらよいでしょうか?
また、妻の持分をそのまましておいても問題ないでしょうか?
-
まず慰謝料だったり子供の養育費だったり財産分与だったり揉めていなくて夫婦で話し合いがついているという前提での話になりますが、持分を移す手続きに関してと持分をそのままにしておく事に関しての話をします。
<持分を移す手続きに関して>
銀行との交渉が必要です。住宅ローンを組んだ際に収入合算で購入していたのであれば、担保が不足して銀行に対して内入れが必要になったり、債務者も共有になっていたら抹消の同意を得なければなりません。また、登記記載事項の変更が必要になりますので登記費用が必要になってきます。登記上共有で所有されているという事は、銀行との金消契約の
際に連帯債務としての契約、または担保提供としての同意等なんらかの形で共有者が銀行で記名押印をしている書類を提出しております。
<持分をそのままにしておく事に関して>
まずは毎年かかる固定資産税等に関してですが、仮に離婚後に世帯が別になったとしても納税通知書は今まで通りに送られてくると思います。しかしながら、固定資産税等の納税義務者は共有者全員に納税義務が課せられております。万が一、固定資産税の滞納があった場合は、共有者にも支払督促が行く可能性があるという事です。
次に持分をそのままにしておく事の問題点としては、仮に売却することになった場合は共有者の同意が無ければ売却することが出来ないのが不動産売買の原則です。不動産を共有で所有されているという事は、その分の登記識別情報も存在しております。共有者全員分の登記識別情報や印鑑証明また身分証明書も確認が必要です。万が一、離婚後に売却とい
う話になって登記記載上の共有者と連絡が取れないとなった場合は、売ることが出来ない不動産になってしまうという事です。
また、持分をそのままにしておいて、相手方が亡くなられた場合は、相続が発生してきます。登記上持分だけが残っていると相手方の相続人に説明するにも根拠となるものが必要になってくるはずです。
いずれにせよ、共有持分をそのままにしておくには問題は出てきます。登記費用が掛かってくる話ですが持分を移しておくことがよろしいかと思います。
以下の記事もよく読まれています
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都文京区
-
- 投稿日
- 2025/05/09
- [1回答]
129 view
賃料値上
保有している物件が2025年1月に2年更新があり、値上げをしたかったんですか、管理会社から退去時と言われ、現状賃料で更新しました。ただ、同じ階で同じ広さの物件が私の保有物件より賃料11,000円も高く更新されていました。 更新が2年先なんですが、賃料をあげたいんですが、途中だと難しいのでしょうか?
129 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/03/05
- [3回答]
519 view
最近マンション投資に関心を持ち始めました。
20代後半の男性です。最近マンション投資に関心を持ち始めました。特に注目しているのは、都心から少し離れたエリアに位置する中古マンションの市場です。見つけた物件は都心へのアクセスが良く、最寄り駅から徒歩10分の場所にあります。購入価格は約2500万円で、予想される家賃収入は月額8万円です。この物件を選んだ理由は、都心へのアクセスの良さと、比較的低価格であることから、中長期的に見て家賃収入や資産価値の増加が期待できると考えたからです。 しかし、中古マンション投資にはリスクや注意点があることも承知しています。特に建物の老朽化による修繕費用の増加や、空室リスクの管理が挙げられます。また、投資先としてこのエリアを選んだ主な理由は、都心へのアクセスの良さと、今後のエリア開発による潜在的な価値上昇を見込んでいますが、実際のところ、このエリアの将来性や市場の需要については不確実な部分も多いです。 中古マンション投資を検討する際に、エリアの将来性や賃貸市場の動向をどのように分析すべきか、また、物件を選ぶ上での重要なチェックポイントについて具体的なアドバイスをいただけないでしょうか? さらに、中古マンション投資のリスクを軽減するための戦略についても教えていただけるとありがたいです。
519 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県久留米市
-
- 投稿日
- 2024/08/05
- [0回答]
617 view
最近J-REITへの投資を始めました。
最近J-REITへの投資を始めました。分配金や売買益に関する税金について、いくつか疑問があります。 まず、分配金にかかる税金は確定申告が必要なのでしょうか?特定口座(源泉徴収あり)で保有していますが、追加で手続きは必要ですか? また、複数のJ-REITに投資していますが、それぞれの分配金や売買損益を個別に管理する必要がありますか?それとも、一括で計算できるのでしょうか? さらに、長期保有による税制優遇はあるのでしょうか?株式投資のような少額投資非課税制度(ニーサ)の対象になるのかも知りたいです。 J-REITの税金に関する基本的な仕組みや、効率的な節税方法があれば教えていただきたいです。初心者にも分かりやすい説明をお願いします。
617 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/08/16
- [5回答]
523 view
不動産投資における老後の安心感
不動産投資の提案を受けています。そこでは老後の安心感を謳って提案されることが多いのですが、信じてよいでしょうか。修繕とか空室リスク等心配なデメリットが多く、本当に投資していいものなのか良く分からなくなってしまいました。
523 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 愛知県名古屋市北区
-
- 投稿日
- 2024/02/02
- [2回答]
562 view
不動産投資に関して
不動産投資に興味がありますが、1部屋や1物件は少しハードルが高いと感じており、クラウドファンディング型や投資信託型の場合も利益は残せるのでしょうか?
562 view
-
20代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2025/05/11
- [3回答]
214 view
共働き夫婦。節税のための不動産投資はやるべきなのか。
「不動産投資で節税できる」という営業を最近されました。 ですが、うまくやらないと空室が出るリスクやローンの負担が大きくなったり、 自分たちがマイホームを購入する時、ややこしくなるのではと感じます。 それでも夫が「節税になるなら」と前向きですが、 私は今共働きだからいいけど、いつそれができなくなるか… 節税目的で不動産の投資をするのは本当に賢い選択なのか… とずっと考えがぐるぐるしています。 ご意見ください。
214 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/09/02
- [4回答]
469 view
サブリース契約と直営管理について
都内でワンルームマンションを運用しようと思っています。 空室保証のあるサブリース契約による運用と、自分での直営管理ではどちらが利益として大きいでしょうか。 具体的には、中野駅付近のワンルームマンションです。 サブリースは良くない、ともよく聞きます。 メリット・デメリットを教えてください。
469 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市金沢区
-
- 投稿日
- 2024/08/04
- [2回答]
569 view
サブリースを解約したいが....
妻と2人の子供と一緒に暮らしています。数年前に投資目的でマンションを購入し、サブリース契約を結んで運用してきました。 しかし、最近になってサブリース会社とのトラブルが続き、解約を検討しています。 契約当初は、サブリース会社が家賃保証をしてくれるということで安心していましたが、実際には家賃が減額されることが多く、さらに修繕費用の負担も増えてきました。これでは投資のメリットが感じられず、むしろ負担が増える一方です。 解約を申し出たところ、サブリース会社からは違約金や解約手続きの複雑さを指摘され、簡単には解約できないと言われました。法律的な問題や手続きの流れがよくわからず、どう進めていいのか困っています。 また、サブリースを解約した後の運用方法についても不安があります。自分で管理するのは初めてなので、空室リスクや賃貸管理の手間が心配です。家族もこの問題でストレスを感じており、早急に解決策を見つけたいと思っています。 サブリース解約の際に注意すべきポイントや、解約後の賃貸運用についてのアドバイスをいただけると非常に助かります。法律的なサポートが必要なら、どのような専門家に相談すればいいのかも教えていただけるとありがたいです。どうぞよろしくお願いします。
569 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2024/06/26
- [4回答]
631 view
古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
いくら資産価値の高いマンションを購入しても、築年数が古くなれば価値は下がっていくと思うのですが、専門家のご意見を伺いたいです。古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
631 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2025/02/07
- [3回答]
339 view
家賃保証付きの投資マンション、契約更新時の条件改悪を回避するには?
現在、家賃保証(サブリース)付きのワンルームマンションを運用していますが、もうすぐ契約更新のタイミングです。 管理会社から「家賃保証額を見直したい」と言われ、減額の可能性があるとのことでした。 もし減額交渉された場合、対抗する方法はありますか? このまま家賃保証契約を続けるべきか、それとも直接賃貸経営に切り替えるべきでしょうか。 サブリース契約を解除した場合、空室リスクの他にどんなリスクがありますか。教えてください。
339 view
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
離婚後に妻の持分をどう扱うかについては、以下の2つの選択肢が考えられます。どちらを選ぶかによって手続きやリスクが変わりますので、それぞれ詳しく解説します。
1. 妻の持分を移転(買い取る)する場合
妻の1/4の持分をあなたに移すことで、不動産を完全に単独名義にすることができます。この場合、以下の手続きを行います。
(1) 持分の買い取り
価格の決定
不動産会社に査定を依頼して価値を把握しましょう。
代金の支払い
妻の持分を買い取る際に、現金で一括払いするか、分割払いで合意することが一般的です。
(2) 所有権移転登記
妻の持分をあなたに移すため、不動産登記を変更します。
必要な書類:
・登記申請書(法務局で入手)
・離婚協議書(持分移転の理由を記載)
・登記原因証明情報(譲渡契約書や贈与契約書など)
・妻の印鑑証明書と署名捺印
・登録免許税がかかります。
税額は以下の通り:
売買の場合:持分評価額の2%
贈与の場合:持分評価額の2%
自分で行うのが難しい場合は、司法書士に依頼するとスムーズです。
2. 妻の持分をそのままにする場合
妻が1/4の持分を持ち続けたまま離婚後もあなたが住み続けることは可能ですが、以下のリスクと注意点があります。
(1) 共有名義の問題
将来的な売却の制約
持分が共有されていると、将来その不動産を売却する際、妻の同意が必要になります。特に離婚後、妻と関係が希薄になった場合、協力を得るのが難しくなる可能性があります。
使用料の請求リスク
妻が持分を所有している限り、その権利に基づいて「不動産の使用料」を請求することが可能です。現状請求がなくても、将来的に主張される可能性を考慮する必要があります。
(2) トラブルの回避が難しい
妻が持分を第三者に売却することも法的には可能です。知らない第三者が共有者として登記される可能性があり、それによりトラブルが発生することがあります。
3. 税金や費用についての考慮
贈与税の発生
妻が持分を無償で譲渡した場合、贈与税が発生する可能性があります。
無償譲渡の場合、妻から夫への贈与とみなされ、贈与税の非課税枠(年間110万円)を超える部分に税金がかかります。売買形式で譲渡すれば贈与税の発生を避けられますが、適正な売買価格を設定する必要があります。
登録免許税
所有権移転登記にかかる登録免許税が必要です。これは持分評価額の2%(売買や贈与の場合)です。
譲渡所得税
妻が持分をあなたに売却した場合、妻には譲渡所得税が課税される可能性があります。ただし、居住用財産の場合、一定の条件下で3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。
4. どちらを選ぶべきか
妻の持分をそのままにすることも法的には可能ですが、以下の理由で「買い取る」選択肢を検討する方が安全です:
・将来的なトラブルを防ぐため
・売却や再利用の自由度を確保するため
・財産の所有と権利を明確にするため
5. 次のステップ
妻と話し合い、合意を得る
持分の買い取りについて、価格や条件を協議します。
不動産会社に査定を依頼
妻の持分の適正価格を把握します。
司法書士や税理士に相談
所有権移転手続きや税務リスクについて専門家に確認します。
所有権移転登記を行う
必要な書類を準備し、登記変更を行います。
以上、参考になれば幸いです。