不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2019/06/03
-
- 更新日
- 2024/12/04
- [2回答]
1795 view
持ち分を持ったままの離婚について
妻と離婚の話になっており現在住んでいる住まいは私がそのまま住むことになります。
購入した時に妻が1/4の持分で購入しました。私が3/4の持分ですが、妻の持分を私に移
したいのですがどうしたらよいでしょうか?
また、妻の持分をそのまましておいても問題ないでしょうか?
-
まず慰謝料だったり子供の養育費だったり財産分与だったり揉めていなくて夫婦で話し合いがついているという前提での話になりますが、持分を移す手続きに関してと持分をそのままにしておく事に関しての話をします。
<持分を移す手続きに関して>
銀行との交渉が必要です。住宅ローンを組んだ際に収入合算で購入していたのであれば、担保が不足して銀行に対して内入れが必要になったり、債務者も共有になっていたら抹消の同意を得なければなりません。また、登記記載事項の変更が必要になりますので登記費用が必要になってきます。登記上共有で所有されているという事は、銀行との金消契約の
際に連帯債務としての契約、または担保提供としての同意等なんらかの形で共有者が銀行で記名押印をしている書類を提出しております。
<持分をそのままにしておく事に関して>
まずは毎年かかる固定資産税等に関してですが、仮に離婚後に世帯が別になったとしても納税通知書は今まで通りに送られてくると思います。しかしながら、固定資産税等の納税義務者は共有者全員に納税義務が課せられております。万が一、固定資産税の滞納があった場合は、共有者にも支払督促が行く可能性があるという事です。
次に持分をそのままにしておく事の問題点としては、仮に売却することになった場合は共有者の同意が無ければ売却することが出来ないのが不動産売買の原則です。不動産を共有で所有されているという事は、その分の登記識別情報も存在しております。共有者全員分の登記識別情報や印鑑証明また身分証明書も確認が必要です。万が一、離婚後に売却とい
う話になって登記記載上の共有者と連絡が取れないとなった場合は、売ることが出来ない不動産になってしまうという事です。
また、持分をそのままにしておいて、相手方が亡くなられた場合は、相続が発生してきます。登記上持分だけが残っていると相手方の相続人に説明するにも根拠となるものが必要になってくるはずです。
いずれにせよ、共有持分をそのままにしておくには問題は出てきます。登記費用が掛かってくる話ですが持分を移しておくことがよろしいかと思います。
以下の記事もよく読まれています
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/03/05
- [3回答]
504 view
最近マンション投資に関心を持ち始めました。
20代後半の男性です。最近マンション投資に関心を持ち始めました。特に注目しているのは、都心から少し離れたエリアに位置する中古マンションの市場です。見つけた物件は都心へのアクセスが良く、最寄り駅から徒歩10分の場所にあります。購入価格は約2500万円で、予想される家賃収入は月額8万円です。この物件を選んだ理由は、都心へのアクセスの良さと、比較的低価格であることから、中長期的に見て家賃収入や資産価値の増加が期待できると考えたからです。 しかし、中古マンション投資にはリスクや注意点があることも承知しています。特に建物の老朽化による修繕費用の増加や、空室リスクの管理が挙げられます。また、投資先としてこのエリアを選んだ主な理由は、都心へのアクセスの良さと、今後のエリア開発による潜在的な価値上昇を見込んでいますが、実際のところ、このエリアの将来性や市場の需要については不確実な部分も多いです。 中古マンション投資を検討する際に、エリアの将来性や賃貸市場の動向をどのように分析すべきか、また、物件を選ぶ上での重要なチェックポイントについて具体的なアドバイスをいただけないでしょうか? さらに、中古マンション投資のリスクを軽減するための戦略についても教えていただけるとありがたいです。
504 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/03/01
- [2回答]
217 view
不動産投資の悩み
私は最近、東京の墨田区でワンルームマンション投資を始めたのですが、いくつか悩みがあります。 まず、一番気になっているのは空室リスクです。購入した物件は駅から徒歩10分圏内で築10年程度の比較的きれいなマンションなのですが、なかなか入居者が決まりません。不動産会社に相談すると「家賃を少し下げれば決まりやすくなる」と言われたものの、すでに相場より少し安めに設定しているので、これ以上下げると利回りが悪化してしまいます。 また、管理会社の対応にも少し不安を感じています。最初は「募集も管理もすべて任せて大丈夫」と言われていましたが、実際は連絡が遅かったり、こちらから催促しないと動いてくれなかったりすることがあり、信頼して任せていいのか悩んでいます。 さらに、今後の修繕費や固定資産税の負担も気になります。購入時にある程度計算していたものの、実際に支払いが発生すると想定以上に出費がかさみ、長期的に見て本当に利益が出るのか不安になっています。 ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすいと言われていますが、思った以上に難しいと感じています。同じような経験をされた方、どのように対処されたのかアドバイスをいただけると助かります。
217 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県福岡市博多区
-
- 投稿日
- 2024/09/18
- [2回答]
455 view
投資用マンションに関して
投資用マンション(ワンルームマンション)の購入を検討しています。 節税や短期売却を狙って購入を考えておりますが、 都内のマンション(世田谷区2500万)か博多天神エリア(1200万前後)を2戸購入するかを悩んでおります。 26歳独身で年収は750万ほどですが、節税、短期売却を考えると再開発エリアの福岡の物件が良いかと思っております。 アドバイスをいただけると、嬉しいです。 よろしくおねがい致します。
455 view
-
20代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2025/05/11
- [3回答]
181 view
共働き夫婦。節税のための不動産投資はやるべきなのか。
「不動産投資で節税できる」という営業を最近されました。 ですが、うまくやらないと空室が出るリスクやローンの負担が大きくなったり、 自分たちがマイホームを購入する時、ややこしくなるのではと感じます。 それでも夫が「節税になるなら」と前向きですが、 私は今共働きだからいいけど、いつそれができなくなるか… 節税目的で不動産の投資をするのは本当に賢い選択なのか… とずっと考えがぐるぐるしています。 ご意見ください。
181 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2025/06/13
- [0回答]
95 view
立石の再開発、投資対象としてアリ?周辺相場や将来性が知りたい
最近、立石周辺の物件価格がじわじわ上がってきている印象があります。 再開発で街の雰囲気が大きく変わるなら、収益物件として持っておくのも手かなと検討中です。 ただ、まだ地元感が強くて流動性や賃貸需要に不安も…。駅周辺だけでなく、四つ木・お花茶屋あたりも含めて投資価値があるのか気になっています。
95 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/12/30
- [2回答]
252 view
不動産クラウドファンディングに興味があります。
最近よく不動産クラウドファンディングの記事を読むようになり興味があるのですが、初心者でも始めやすいファンドはありますか?? 信頼できるファンドの見極め方なども教えていただきたいです。
252 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県熊谷市
-
- 投稿日
- 2024/03/21
- [4回答]
588 view
父母が投資に興味を持ち始め、相談があります。
私は30代女性で、最近、父母がマンション投資に興味を持ち始めたことを知りました。 私の父母は現在、小規模なアパート経営をしていますが、毎月入居率に苦労しています。 マンション投資については全くの初心者で、特に大都市圏外での投資について不安を感じています。 都市部と地方都市でのマンション投資の違いと、地方都市における投資の魅力について教えていただきたいです。 両親の投資を応援したいとは思っているのですが、不安と心配の気持ちでいっぱいです、、。
588 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2019/05/28
- [2回答]
2144 view
マンションの頭金は、離婚時の財産分与に含まれますか?
「マンションの頭金」として夫の親から受けた援助は、離婚時に完済しているマンションの財産分与に含まれますか?
2144 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市戸塚区
-
- 投稿日
- 2024/09/07
- [4回答]
408 view
家賃滞納者への対応
入居者が家賃を3ヶ月連続で滞納しており、これまでに管理会社から何度か催促の通知を送っていますが、反応がありません。 この場合、法的手続きを進める前に、どのような段階を踏めばよいでしょうか。 あまり大事にしたくはありませんが、相手の出方次第では法的手段も検討しています。
408 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2024/05/01
- [2回答]
582 view
マンション投資における節税対策について
30代女性。結婚5年目、3歳になる子供がいます。 都内の賃貸マンションに住んでいます。 正社員で働いており、年収は400万ほどですが、主人と合わせると1000万くらいです。 将来のために不動産投資をしたいと考えていますが、所得税に関する知識が乏しいため、適切な投資戦略がわかりません。 マンション投資における節税対策として効果的な方法は何か、またその方法を取り入れる際の注意点についてアドバイスをいただけないでしょうか。
582 view
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
離婚後に妻の持分をどう扱うかについては、以下の2つの選択肢が考えられます。どちらを選ぶかによって手続きやリスクが変わりますので、それぞれ詳しく解説します。
1. 妻の持分を移転(買い取る)する場合
妻の1/4の持分をあなたに移すことで、不動産を完全に単独名義にすることができます。この場合、以下の手続きを行います。
(1) 持分の買い取り
価格の決定
不動産会社に査定を依頼して価値を把握しましょう。
代金の支払い
妻の持分を買い取る際に、現金で一括払いするか、分割払いで合意することが一般的です。
(2) 所有権移転登記
妻の持分をあなたに移すため、不動産登記を変更します。
必要な書類:
・登記申請書(法務局で入手)
・離婚協議書(持分移転の理由を記載)
・登記原因証明情報(譲渡契約書や贈与契約書など)
・妻の印鑑証明書と署名捺印
・登録免許税がかかります。
税額は以下の通り:
売買の場合:持分評価額の2%
贈与の場合:持分評価額の2%
自分で行うのが難しい場合は、司法書士に依頼するとスムーズです。
2. 妻の持分をそのままにする場合
妻が1/4の持分を持ち続けたまま離婚後もあなたが住み続けることは可能ですが、以下のリスクと注意点があります。
(1) 共有名義の問題
将来的な売却の制約
持分が共有されていると、将来その不動産を売却する際、妻の同意が必要になります。特に離婚後、妻と関係が希薄になった場合、協力を得るのが難しくなる可能性があります。
使用料の請求リスク
妻が持分を所有している限り、その権利に基づいて「不動産の使用料」を請求することが可能です。現状請求がなくても、将来的に主張される可能性を考慮する必要があります。
(2) トラブルの回避が難しい
妻が持分を第三者に売却することも法的には可能です。知らない第三者が共有者として登記される可能性があり、それによりトラブルが発生することがあります。
3. 税金や費用についての考慮
贈与税の発生
妻が持分を無償で譲渡した場合、贈与税が発生する可能性があります。
無償譲渡の場合、妻から夫への贈与とみなされ、贈与税の非課税枠(年間110万円)を超える部分に税金がかかります。売買形式で譲渡すれば贈与税の発生を避けられますが、適正な売買価格を設定する必要があります。
登録免許税
所有権移転登記にかかる登録免許税が必要です。これは持分評価額の2%(売買や贈与の場合)です。
譲渡所得税
妻が持分をあなたに売却した場合、妻には譲渡所得税が課税される可能性があります。ただし、居住用財産の場合、一定の条件下で3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。
4. どちらを選ぶべきか
妻の持分をそのままにすることも法的には可能ですが、以下の理由で「買い取る」選択肢を検討する方が安全です:
・将来的なトラブルを防ぐため
・売却や再利用の自由度を確保するため
・財産の所有と権利を明確にするため
5. 次のステップ
妻と話し合い、合意を得る
持分の買い取りについて、価格や条件を協議します。
不動産会社に査定を依頼
妻の持分の適正価格を把握します。
司法書士や税理士に相談
所有権移転手続きや税務リスクについて専門家に確認します。
所有権移転登記を行う
必要な書類を準備し、登記変更を行います。
以上、参考になれば幸いです。