不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

東京都千代田区
投稿日

2024/09/02
更新日

2024/09/02

181 view

サブリース契約と直営管理について

都内でワンルームマンションを運用しようと思っています。
空室保証のあるサブリース契約による運用と、自分での直営管理ではどちらが利益として大きいでしょうか。
具体的には、中野駅付近のワンルームマンションです。

サブリースは良くない、ともよく聞きます。
メリット・デメリットを教えてください。

私が回答します
投稿日

2024/09/02

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
ご相談拝見しました。

投資物件までの距離や時間的融通ができる、基本的な管理が自分でてきる程度のスキルがあるのならば自主管理を選択すべきでしょう。

サブリースも一つの手段ではありますが、以下のようなデメリットがあります。

◯自主管理や管理委託方式より収益性が低下してしまう
◯賃料が見直され、保証金額が減額されてしまう可能性がある
◯免責期間や内容に注意が必要
◯入居者を選択することができない
◯中途解約は難しく、違約金が発生してしまう場合がある

メリットは空室や家賃滞納等が生じても賃料が確実に入ることですが、個人的にはデメリットの方が大きいと考えています。

自主管理するには相応の知見が必要とされるので、それまでは信頼できる管理会社を探して委託されてはどうでしょうか？

以上、参考になれば幸いです。
私が回答します
投稿日

2024/09/02

金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
はじめまして。
株式会社tentoの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。
参考になりますと幸いです。

まず中野駅付近でのワンルームマンション運用、
こちら自体はエリアとしても需要もまだまだ望めるので良いかと思います。
その上で管理の選択肢です。

■自身での管理
・経験値があるのであればこちらが最も利益は高くなると思います。
・トラブルの対応をアウトソーシングするのか自身でするのかによっても変わりますが、ご自身ですといざというときに後手に回ってしまう可能性も考えられます。
・空室リスクがある

■管理を委託する
・管理業者はたくさんおりますので、その会社の特性を見極める必要アリ。
・賃料の5-7%くらいでしょうか。管理料の支払いが必要。
・契約書類や取り決め面での安心感がある
・空室リスクがある

■サブリース
・空室リスクがない事が最大のメリット。
・現在たくさんの方の相談に乗っておりますが、解約がまずまず難しい。
・賃料設定がサブリースなので下がることが大半。

勿論それぞれにメリットデメリットは有ろうかと思いますが、
ご相談者様の賃貸経営の経験値によっても変わってくるものと思います。
また、駅のお近くと言う事もあれば空室リスクも少ないかもしれません。
多角的に比較することをお勧めします。

以上、ご相談者様の一助となりますと嬉しく思います。