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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都千代田区
  • 投稿日
    2024/09/02
  • 更新日
    2024/12/17
  • ［4回答］

539 view

サブリース契約と直営管理について

都内でワンルームマンションを運用しようと思っています。
空室保証のあるサブリース契約による運用と、自分での直営管理ではどちらが利益として大きいでしょうか。
具体的には、中野駅付近のワンルームマンションです。

サブリースは良くない、ともよく聞きます。
メリット・デメリットを教えてください。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/17

    論点が違うと怒られそうですが、ワンルームマンション投資こそ危惧すべき事案です。それに比べれば、自主管理かサブリースかという事は枝葉末節に過ぎません。
    まず、質問の内容からあまり不動産投資について勉強をされていないのではないかと感じます。サブリースと自主管理の間に、管理会社による管理があり、それが主流です。
    ワンルームマンション投資は、満室と空室の2つの状態しかありません。ゼロイチの極めて不安定な状態です。ワンルームの平均入居期間は2年を下回り、空室時には完全持ち出しになります。持ち出し期間が3ヶ月半年と長期化すると、入居者の条件を緩めてしまいがちになります。家賃の低下は売却価格の下落に直結します。
    複数戸あるアパートですと全空になる可能性はかなり低くなります。もう一度お考え直しをお勧めします。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/07

    はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

    中野駅付近のワンルームマンションを運用する際、サブリース契約（一括借り上げ）と直営管理のどちらを選ぶかは、利益やリスク、運用の手間をどの程度重視するかによります。それぞれの特徴と、中野駅エリア特有の状況も踏まえ、以下に詳しく説明します。

    【サブリース契約のメリットとデメリット】
    （メリット）
    ・空室リスクの回避
    サブリース会社が借り上げるため、空室期間中も一定の賃料が保証されます。
    賃貸経営初心者でもリスクを抑えながら運用が可能。

    ・運用の手間が少ない
    入居者対応やクレーム処理、賃料回収などをサブリース会社が行うため、オーナーの負担が大幅に軽減。

    ・安定収入の確保
    短期的な収益のブレを抑えられるため、ローン返済計画を立てやすい。

    （デメリット）
    ・賃料の目減り
    サブリース会社がオーナーに支払う賃料は、実際の家賃収入の80～90%程度が一般的。
    サブリース契約を更新する際、賃料を減額されるリスクがあります。

    ・契約の一方的変更リスク
    サブリース契約には、会社側が一方的に条件を変更できる条項が含まれる場合があり、注意が必要です。

    ・長期的な収益性の低下
    空室保証の代わりに得られる利益が減少するため、長期的に見ると直営管理よりも収益が低くなることがあります。

    【直営管理のメリットとデメリット】
    （メリット）
    ・収益性が高い
    実際の賃料収入がそのまま利益となるため、サブリース契約に比べ収益性が高い。

    ・コントロールの自由度
    賃料設定や管理業務の選択が自由。市場に応じた柔軟な運用が可能。

    ・コスト削減
    管理業務を自分で行うか、部分的に管理会社に委託することで費用を抑えられる。

    （デメリット）
    ・空室リスク
    入居者がいない間は収入がゼロになるため、ローン返済に影響が出る可能性。

    ・運用の手間
    入居者募集、契約手続き、クレーム対応、退去時の原状回復など、多岐にわたる業務を管理する必要がある。

    ・空室対策が必要
    賃貸募集の広告費やリフォーム費用を自己負担する必要があり、競争力を維持するための努力が求められる。

    【中野駅エリア特性を考慮した判断】
    ・中野駅周辺の特徴
    中野駅はJR中央線・総武線、東京メトロ東西線が通り、新宿や都心へのアクセスが良好。
    若い単身者や学生、会社員が多く、ワンルームマンションの賃貸需要が非常に高いエリア。
    周辺の再開発により、エリア全体の価値が向上しており、今後も一定の需要が見込めます。

    ・サブリース vs. 直営管理：エリア特性を踏まえた選択
    中野駅のように賃貸需要が高いエリアでは、直営管理が利益面で有利となる可能性が高い。空室リスクが低いため、サブリース契約の空室保証のメリットが相対的に薄れます。
    賃貸需要が安定しているエリアでは、運用の手間を減らしたい場合を除き、直営管理を選ぶ方が良い場合が多いです。

    （選択のポイント）
    ・利益優先なら直営管理
    中野駅周辺の高い賃貸需要を活かし、収益性を最大化したい場合は直営管理が適しています。
    信頼できる賃貸管理会社に部分的に委託することで手間を軽減できます。

    ・リスク回避と手間軽減を重視するならサブリース
    初心者で賃貸経営に不安がある場合や、運用の手間を最小限に抑えたい場合はサブリースも選択肢です。契約条件をしっかり確認し、将来の賃料減額リスクを把握しておくことが重要です。

    （まとめ）
    中野駅エリアの高い需要を踏まえると、直営管理を基本に考える方が長期的な利益を得やすいでしょう。ただし、運用に不安がある場合は信頼できる管理会社のサポートを受けるか、条件の良いサブリース契約を慎重に検討する方法もあります。

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/09/02

    ご相談拝見しました。

    投資物件までの距離や時間的融通ができる、基本的な管理が自分でてきる程度のスキルがあるのならば自主管理を選択すべきでしょう。

    サブリースも一つの手段ではありますが、以下のようなデメリットがあります。

    ◯自主管理や管理委託方式より収益性が低下してしまう
    ◯賃料が見直され、保証金額が減額されてしまう可能性がある
    ◯免責期間や内容に注意が必要
    ◯入居者を選択することができない
    ◯中途解約は難しく、違約金が発生してしまう場合がある

    メリットは空室や家賃滞納等が生じても賃料が確実に入ることですが、個人的にはデメリットの方が大きいと考えています。

    自主管理するには相応の知見が必要とされるので、それまでは信頼できる管理会社を探して委託されてはどうでしょうか？

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    金澤 寿一郎

    株式会社tento

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/02

    はじめまして。
    株式会社tentoの金澤と申します。
    ご相談内容拝見しました。
    参考になりますと幸いです。

    まず中野駅付近でのワンルームマンション運用、
    こちら自体はエリアとしても需要もまだまだ望めるので良いかと思います。
    その上で管理の選択肢です。

    ■自身での管理
    ・経験値があるのであればこちらが最も利益は高くなると思います。
    ・トラブルの対応をアウトソーシングするのか自身でするのかによっても変わりますが、ご自身ですといざというときに後手に回ってしまう可能性も考えられます。
    ・空室リスクがある

    ■管理を委託する
    ・管理業者はたくさんおりますので、その会社の特性を見極める必要アリ。
    ・賃料の5-7%くらいでしょうか。管理料の支払いが必要。
    ・契約書類や取り決め面での安心感がある
    ・空室リスクがある

    ■サブリース
    ・空室リスクがない事が最大のメリット。
    ・現在たくさんの方の相談に乗っておりますが、解約がまずまず難しい。
    ・賃料設定がサブリースなので下がることが大半。

    勿論それぞれにメリットデメリットは有ろうかと思いますが、
    ご相談者様の賃貸経営の経験値によっても変わってくるものと思います。
    また、駅のお近くと言う事もあれば空室リスクも少ないかもしれません。
    多角的に比較することをお勧めします。

    以上、ご相談者様の一助となりますと嬉しく思います。

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