不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 60代
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2024/11/23
-
- 更新日
- 2024/11/30
- ［5回答］
444 view
所有するマンション2室をこのまま持ち続けるべきなのか
マンションを2室所有していて、現在賃貸中なのですがこのまま持ち続けていいものか悩んでいます。
というのも、築54年とかなり古くいろんな設備にガタがきているため、修繕費がかなりかかってしまっています。
1室が入れ替わりが激しく、その都度清掃や壁紙の張替えなど費用が膨大となってしまっています。
ただ、私も主人も60を過ぎており、私は病気で仕事をしておりません。私の介護の関係で主人も仕事を何年も前に辞めております。
現在の収入はこの2室の家賃収入と年金や介護保険程度です。
オーナーチェンジなどをして、手放すにしても買い手が見つかるかも怪しいような物件です。
買い取っていただいたとしても、一度にそれなりの金額が手に入るとはいえ、定期的な収入は減ってしまいます。
手放した時に入ったお金で、築浅のマンションを新たにオーナーチェンジなどで購入して、家賃収入を得るのが得策なのでしょうか。
とはいえ、仕事をしておらず貯蓄がそんなにあるわけでもなく、ローンも組めないと思います。
やがては、娘に相続の形になると思うのですが、その頃には今よりさらに価値が下がってしまっているので
その前に何か対策をしたいと考えています。
・このまま持ち続けるべきなのか
・手放して、築浅の別のマンションを所有し家賃収入を得る
何かいい案はございますでしょうか。
宜しくお願いいたします。
-
年齢、ご病気等もあり、あまり積極的な案は出しにくいのですが、お子様がいらっしゃいますので、おこさまに引き継がれるという前提でお話しさせていただきます。
融資が下りるかどうか次第ではあるのですが、お持ちのマンション2戸を担保に別の物件をアパートローンでご購入されてはいかがでしょうか。
投資カテゴリに投稿されていますので、お聞きになったことがあるかもしれませんが、いわゆるレバレッジを効かせるということになります。
もちろん、キチンと収益の出る物件である必要があります。
不動産投資は一種の事業ですので、投資としての利益率と、手持ちのお金が減らないキャッシュフローがそれぞれプラスである必要があります。つまり、返済しつつ手持ち資金は増え続けるという状態になれば、かなり楽になるのではないでしょうか。
でも、そのためには、物件を見極める力、空室を埋める力、原状回復・リフォームする力等が必要です。信頼できる管理会社があれば任せることもできますが、それでも勉強と胆力が必要ではあります。
しかし、今は書籍等も豊富に出回っていますので、10冊ほど読めばだいたい感触はつかめるのではないかと思います。 -
ご相談内容拝見致しました。
まずは不動産会社に査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
賃貸で出しており壁紙の張替え費用などで費用がかさんでいるとのことですが、原状回復工事のガイドラインに沿って賃借人に請求はしておりますか？
現状ですと、今のまま持っていた方が良いような気がしますが。 -
まずはご所有のマンションが売却可能なのか不動産査定を不動産会社に依頼してみてはいかがでしょうか。所有のマンションがいくらで売れるものなのか。そうすることで、売却資金で現実的に買い替えが出来るものなのかもわかってくるかと思います。
まずは出来ることから始めていくことが一番です。 -
ご相談内容、拝見いたしました。
・このまま持ち続けるべきなのか
弊社でも同じような物件の管理業務を行っていることもあり、築54年ということで維持修繕に資金が必要となることに対してとても歯がゆい気持ちかとお察しいたします。
持ち続けるかについてですが、一度売却の査定をしてみてはいかがでしょうか？
今ご所有されている物件の売却可能な金額がどの程度か把握していくことが大切かと思います。
また、持ち続ける場合、管理している会社の変更や協議を行い、修繕内容や方法を見直して収支を少しでも上げる方法を模索してみてはいかがでしょうか？
壁紙などの資材価格や現状回復単価も上がっており、弊社でも対策として自社施工で少しでもコストを下げる努力はしており、持ち続けるのであれば何かしらの対策は必要かと思います。
・手放して、築浅の別のマンションを所有し家賃収入を得る
こちらに関しては、築58年というだけで物件の入れ替えを行うのではなく、今お持ちの物件の売却金額次第というのが一般的です。
一度売却査定をしてみて、いくらで売れるのか確認し、その想定価格でいくら位の物件が購入できて、いくら位の収支になるのか比較していく必要があると思います。
とても悩ましい部分の問題でもあると思いますが、不動産会社含めて相談してみるのが良いかと思います。
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ご相談の内容から、ご夫婦の年齢や収入状況、物件の状態、将来的な相続を考慮すると、
現状を維持するだけでもリスクが高くなっていると考えられます。
一方で、無理に手放したり新たな物件に投資したりすることも慎重に判断する必要があります。
以下の観点からアドバイスをさせていただきます。
【1. このまま持ち続けるべきか】
築54年という古さから考えると、今後さらに修繕費が増加し収益性が悪化する可能性が高いです。また、賃借人の入れ替わりが頻繁である点から、運営コストが利益を圧迫していることも問題です。将来的に価値がさらに下がる可能性を考慮すると、適切なタイミングで売却を検討する方が合理的かもしれません。
検討ポイント：
現在の家賃収入や修繕費、入れ替え時のコストを再計算し、純利益を把握してください。
それが持続可能な水準かを確認します。管理会社に依頼して、現状の市場価値や売却の可能性を調査しましょう。
【2. 築浅の別のマンションを購入して家賃収入を得るべきか】
築浅の物件に買い替える場合、初期費用が大きくかかる可能性があります。
また、ローンが組めない場合、手元資金を大きく減らすリスクがあります。
投資効率を考慮すると、年齢的にもリスクの高い選択になる可能性があります。
代替案：
売却で得た資金をリスクの少ない収益手段に分散投資する方法もあります。
築浅マンションの購入を検討する場合、安定したエリアで高い需要が見込める物件を選ぶことが重要です。管理をプロに任せることで運営負担を軽減できます。
【3. 相続を考慮した長期的な視点】
現状のまま資産価値が低下した状態で相続する場合、娘さんにとって負担が増える可能性があります。相続後に売却しても利益が出ない、または維持していく中で赤字になる恐れがあります。築古物件を資産として保有するリスクがあるため、将来の負担軽減を目的に、売却や資産再編を早めに進めることも検討してみても良いかと思います。
【4. 売却を進める際の具体的な対策】
オーナーチェンジで売却する： 現在賃借人がいる状態で売却すれば、
空室リスクを嫌う買い手にも魅力を感じてもらえる可能性があります。
不動産会社に相談： 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却条件や可能性を確認してください。
リフォームで価値を上げる： 最小限のリフォームを行い、売却価格を引き上げる戦略も有効です。
【5. 修繕費の見直しや収益改善の工夫】
長期入居者の獲得： 家賃を少し下げる代わりに、長期契約者をターゲットにすることで入れ替わりを減らします。
設備投資の優先順位付け： 高額な修繕は避け、必要最低限のメンテナンスに留めることでコストを抑える。
管理会社の交代： 現在の管理会社の手数料やサービス内容を再確認し、適正かを見極めます。
【提案のまとめ】
現在の収益性や修繕費用を精査した上で、売却が合理的かを判断。
売却後は築浅物件を購入する代わりに、リスクの少ない資産運用を検討。
相続を考慮し、早めの資産再編や売却を進める。
お住まいの地域や市場の状況に合わせた具体的な助言が必要であれば、
さらに詳細を教えていただければ幸いです。
以上、参考になれば幸いです。