不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
60代
男性
エリア

東京都渋谷区
投稿日

2025/08/14
更新日

2025/08/15
［2回答］

520 view

老後資金の半分を不動産に回すべきか迷っている

60歳夫婦。預貯金は4000万円、そのうち老後生活費として2000万円を確保し、残りを運用に回すべきか悩んでいます。

不動産なら家賃収入で年金の不足を補えると聞きますが、購入後の管理や空室、突発的な修繕費が気になります。

株式や投資信託より安定しているようにも思えますが、出口戦略を誤ると資金が拘束されるのも不安です。

現金・不動産・その他の資産をどう組み合わせるのが理想か、具体的な配分を相談したいです。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/08/15
その不動産投資というのが、新築ワンルームマンション投資（かそれに類するもの）であれば、止めてください。碌なことにはなりません。
ワンルームマンションで成功したという人を私は知りません（業者とタイアップしている人を除く）。
ワンルーム系は入居期間が短く空室期の管理費・修繕積立金は必ずキャッシュアウトします。残りの2000万円＋年金から差し引かれることになります。また、退去にともなう原状回復工事も必要になります。空室が多い地域ですと、客付け業者に対する広告費も手数料とは別にかかってきます。

これがワンルームではなく、一棟4室のアパートだと、全空になる可能性は低くなります。8室だとさらに低くなります。部屋数が増えてくると、その地域の空室率に近づいてきます。数学でいう大数の法則ですね。2000万円60歳未経験では融資は厳しいので、この王道戦略はハードルが高いですね。

べつの戦略としては、ボロ戸建DIY投資があります。戸建て賃貸は数が少なく、必然的にファミリー向けとなるので入居期間が長くなります。また雑草掃除なども入居者が自主的にやってくれるので入居後はあまり手間がかからないというメリットもあります。
購入は現金となるでしょうが、減価償却も終わっているでしょうから担保価値が下がりにくいです。屋根・外壁はプロに任せるべきですが、内装は個人でも十分可能です。戸建てDIY投資家のグループもありますので、一度参加してみてはいかがでしょうか。DIY現場報告会もたまに開催されていますよ。

アセットミックスは現金と不動産だけで十分だと思います。レバレッジの利く商品は手を出さない方がいいでしょう（FXなど）。古来、現金・株式・不動産を3等分にしろ、ということが言われていますが、リスクもリターンも流動性も異なるアセットを等分にする意味がありません。株式・債券はリターンの分布がほぼ左右対称（平均値がゼロ近辺）ですから投資時期・期間次第なんですよ。不動産はリターンの分布が右寄り（平均値がプラス）なので、投資対象を間違えなければ安心できます。

まずは、勉強ですね。最低でも10冊は乱読してください。図書館にある本だけでも結構勉強になります。
私が回答します
金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/08/14
はじめまして。
株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

不動産投資には家賃収入という魅力がある一方で、空室や修繕費といったリスクもつきものです。
お客様の不安を少しでも和らげられるよう、配分案の前にまず不安を解消するためのポイントをお知らせしたく思います。

【不動産投資の不安を解消するポイント】
①不動産の出口戦略
ご購入前に「将来どのように売却するか」を事前にしっかりと計画しましょう。長期的な家賃収入を目的とするのか、数年後の売却益を狙うのかによって、選ぶ物件もまったく変わってきます。

②修繕計画の展望
もしマンションだった場合、長期修繕計画や管理会社の有無。
木造の建物だった場合には外壁の塗装等中長期的な計画を考えなくてはなりません。

③管理会社との連携
不動産投資は「管理」が鍵です。
信頼できる管理会社に委託すれば、お客様ご自身が空室対策や入居者対応に追われる可能性も少なくなります。

老後資金の運用では、ひとつの資産に集中させるのではなく、複数の資産に分けてリスクを抑える「分散投資」が鉄則とよく言われます。
私どももライフプランナーと共に同席しよくご相談を頂くのですが、人によってリスク許容度も違い一概には決めづらい点があるのも事実です。
多角的にアドバイスを受けつつポートフォリオを決めていけると良いのかもしれません。

少しでも参考になりますと幸いです。
どうぞよろしくお願いします。

金澤寿一郎
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