不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/12/23
-
- 更新日
- 2024/12/24
- [1回答]
421 view
マンションの減価償却について教えてください
投資用のマンションを購入しましたが、確定申告のことを考えた際に減価償却について疑問が浮かんできました。
購入したのは、東京都内の中古マンション(築12年、2LDK、3,200万円)です。内訳は建物部分が1,800万円、土地が1,400万円と説明を受けました。現在は賃貸に出しており、月額12万円の家賃収入があります。
減価償却について、以下の点がわからず困っています。
・中古マンションの耐用年数をどのように計算すればよいのでしょうか?
・建物と設備の按分はどのようにすべきですか?具体的な比率はありますか?
・定額法と定率法、どちらを選択すべきでしょうか?それぞれのメリット・デメリットは?
・リフォーム費用(キッチンとバスルームを改装、計250万円)は減価償却にどう影響しますか?
・確定申告書のどの欄に減価償却費を記入すればよいのでしょうか?
初めての不動産投資で、減価償却についてほとんど知識がない状態です;;アドバイスをいただけますと幸いです。
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投資
現在、東京都中野区でマンション投資を検討しており、いくつか悩みがあります。まず、物件価格がここ数年で大幅に上昇しており、今が購入の適切なタイミングなのか不安です。特に金利が今後上昇すると予測されているため、ローン返済負担が増えることが心配です。また、購入を検討している物件は築15年の中古マンションで、将来的な修繕費や資産価値の下落リスクも懸念しています。 さらに、賃貸需要についても不安があります。中野区は都心へのアクセスが良い一方で、近隣エリアにも新築マンションが多く建設されており、競争が激しくなるのではと心配しています。
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マンションオーナーの固定資産税に関する相談
50代会社員です。 投資目的で3棟のマンション(計15戸)を所有しています。 固定資産税の負担が年々増加してきていて、ご相談です。 ・複数のマンションを所有する場合、固定資産税の軽減策はありますか? ・築年数の異なるマンション間で、固定資産税の負担に大きな差がありますが、平準化する方法はありますか? ・固定資産税の評価額が実勢価格と乖離している場合、どのように対応すべきでしょうか? 将来的な固定資産税の上昇への対策や、節税の観点からみた物件の入れ替えについてもアドバイスいただけますと幸いです。
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マンション投資に関心を持っていますが、金利の上昇や人口の減少といった要因がリスクとして挙げられています。 節税効果はあるものの、将来的なリスクを考えると今から始めるのは適切でしょうか? また、具体的なリスクヘッジ策はありますか?例えば、地域選定や物件の特性に注目することで、リスクを抑えることができるのでしょうか?
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マンションの整備について
私はとあるマンションを管理しているものです。 私の所有するマンションは老朽化が進み、そろそろ本格的な工事をしなくてはならなくなりました。 ですが、やはりお金がかなりかかってしまい、継続も危うい状態です。 このマンションは今は亡き夫がマンション管理という夢を叶え初めて購入したものなのでそうは簡単に手放せません… 新しい物件を探すかこのまま継続すべきかもう辞めるべきなのか日々悩まされています。 住民の中にはここのままがいいという方や、もう少し劣化に伴う補強工事をして欲しい、など多数の意見がありますが、片方を取れば片方が納得いかなくなるような状態です。1体どうすればいいのでしょうか? みなさまから意見をお聞きしたいです
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ご相談を拝見しました。
建物構造が記載されていませんが、分譲マンションですからRC造であるとして回答いたします。
◯中古マンションの耐用年数をどのように計算すればよいのでしょうか?
まず、RC造の法定耐用年数は47年(税金の計算上便箋的に決められた利用年数)で償却率は0.022となります。
減価償却費の計算は、建物の購入価格に償却率を掛けることで算出します。
「購入価格✕償却率=減価償却費」
この計算式を相談者様のケースに当てはめると3,200(万円)✕0.022=70.4万円となり、減価償却費は70.4万円/年であることが分かります。
さらに、相談者様の場合は中古で購入されていますので取得時の耐用年数を求める必要があります。その場合、計算式は以下を用います。
取得時の耐用年数=(新築時の耐用年数-経過年数)+経過年数✕0.2
この計算式を相談者様のケースに当てはめると、37年(小数点以下切り捨て)が耐用年数となります。
(47-12)+12✕0.2=37.4年
◯建物と設備の按分はどのようにすべきですか?具体的な比率はありますか?
設備の耐用年数は国税庁から「主な減価償却資産の耐用年数表」が公開されていますので、そちらを確認してください。工事明細があれば建物と付属設備を減価償却資産の耐用年数表に基づき分けられますが、中古の場合は工事明細を取得できないことが多く、そのため一括して償却するのが一般的です。ただし、この方法は納税者が不利となります。
しかし、比率に関する具体的な方法は示されていません。
付属設備の耐用年数を巡って争われた際「建物の取得価格を合理的な方法により建物本体及び建物付属設備に区分する必要がある」と国税不服審査所が述べていることから、売買価格の20~30%を付属設備の額とするような計算方法はふさわしくないことが分かります。工事明細を入手する、もしくは難解な計算方法となりますが「再建築費評点算出表」を用いて計算するのが妥当でしょう。
尚、「再建築費評点算出表」について解説すると長くなりますので割愛します。
◯定額法と定率法、どちらを選択すべきでしょうか?それぞれのメリット・デメリットは?
定率法は計算が複雑であるため、中古マンションの場合には定額法を採用するのが一般的です。定率法は初年度に多く償却し、以降は年々償却額を減少させる方法ですから短期間で売却する予定の投資物件に適しています。ただし、計算方法は複雑です。採用するなら税理士への相談が不可欠です。
◯リフォーム費用(キッチンとバスルームを改装、計250万円)は減価償却にどう影響しますか?
リフォーム費用は、取得価格に含めて償却することができます。
◯確定申告書のどの欄に減価償却費を記入すればよいのでしょうか?
減価償却費は確定申告書の「不動産所得」の欄に記載します。
回答は以上ですが、不動産投資に関する税金は複雑なため慣れるまでの間は税理士に相談しながら進めることをお勧めします。