不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/12/23
-
- 更新日
- 2024/12/24
- [1回答]
380 view
マンションの減価償却について教えてください
投資用のマンションを購入しましたが、確定申告のことを考えた際に減価償却について疑問が浮かんできました。
購入したのは、東京都内の中古マンション(築12年、2LDK、3,200万円)です。内訳は建物部分が1,800万円、土地が1,400万円と説明を受けました。現在は賃貸に出しており、月額12万円の家賃収入があります。
減価償却について、以下の点がわからず困っています。
・中古マンションの耐用年数をどのように計算すればよいのでしょうか?
・建物と設備の按分はどのようにすべきですか?具体的な比率はありますか?
・定額法と定率法、どちらを選択すべきでしょうか?それぞれのメリット・デメリットは?
・リフォーム費用(キッチンとバスルームを改装、計250万円)は減価償却にどう影響しますか?
・確定申告書のどの欄に減価償却費を記入すればよいのでしょうか?
初めての不動産投資で、減価償却についてほとんど知識がない状態です;;アドバイスをいただけますと幸いです。
-
ご相談を拝見しました。
建物構造が記載されていませんが、分譲マンションですからRC造であるとして回答いたします。
◯中古マンションの耐用年数をどのように計算すればよいのでしょうか?
まず、RC造の法定耐用年数は47年(税金の計算上便箋的に決められた利用年数)で償却率は0.022となります。
減価償却費の計算は、建物の購入価格に償却率を掛けることで算出します。
「購入価格✕償却率=減価償却費」
この計算式を相談者様のケースに当てはめると3,200(万円)✕0.022=70.4万円となり、減価償却費は70.4万円/年であることが分かります。
さらに、相談者様の場合は中古で購入されていますので取得時の耐用年数を求める必要があります。その場合、計算式は以下を用います。
取得時の耐用年数=(新築時の耐用年数-経過年数)+経過年数✕0.2
この計算式を相談者様のケースに当てはめると、37年(小数点以下切り捨て)が耐用年数となります。
(47-12)+12✕0.2=37.4年
◯建物と設備の按分はどのようにすべきですか?具体的な比率はありますか?
設備の耐用年数は国税庁から「主な減価償却資産の耐用年数表」が公開されていますので、そちらを確認してください。工事明細があれば建物と付属設備を減価償却資産の耐用年数表に基づき分けられますが、中古の場合は工事明細を取得できないことが多く、そのため一括して償却するのが一般的です。ただし、この方法は納税者が不利となります。
しかし、比率に関する具体的な方法は示されていません。
付属設備の耐用年数を巡って争われた際「建物の取得価格を合理的な方法により建物本体及び建物付属設備に区分する必要がある」と国税不服審査所が述べていることから、売買価格の20~30%を付属設備の額とするような計算方法はふさわしくないことが分かります。工事明細を入手する、もしくは難解な計算方法となりますが「再建築費評点算出表」を用いて計算するのが妥当でしょう。
尚、「再建築費評点算出表」について解説すると長くなりますので割愛します。
◯定額法と定率法、どちらを選択すべきでしょうか?それぞれのメリット・デメリットは?
定率法は計算が複雑であるため、中古マンションの場合には定額法を採用するのが一般的です。定率法は初年度に多く償却し、以降は年々償却額を減少させる方法ですから短期間で売却する予定の投資物件に適しています。ただし、計算方法は複雑です。採用するなら税理士への相談が不可欠です。
◯リフォーム費用(キッチンとバスルームを改装、計250万円)は減価償却にどう影響しますか?
リフォーム費用は、取得価格に含めて償却することができます。
◯確定申告書のどの欄に減価償却費を記入すればよいのでしょうか?
減価償却費は確定申告書の「不動産所得」の欄に記載します。
回答は以上ですが、不動産投資に関する税金は複雑なため慣れるまでの間は税理士に相談しながら進めることをお勧めします。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2025/04/03
- [3回答]
176 view
「節税になる」不動産投資は嘘だったのでしょうか?
都内で開催された資産形成セミナーに参加した際、 「サラリーマンでも節税になる」と勧められ、 ワンルームマンションをローンで購入しました。 営業担当からは「減価償却で所得税が抑えられる」 「年収800万円以上なら節税効果が大きい」などと説明され、 将来の資産形成にもなるならと契約しました。 ところが、実際に確定申告をしてみても、節税効果はごくわずか。 むしろ管理費や修繕積立金、空室の際などは持ち出しのほうが多く、 これって本当に節税になってるのか?と不安になっています。 あのときの説明は嘘だったのでは…。 もう売却したほうがいいですかね。
176 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2024/08/05
- [3回答]
1148 view
日経平均と不動産価格の影響を教えてください
日経平均株価の下落傾向に不安を感じています。 私は3年前に投資用のワンルームマンションを購入したのですが、株価下落が不動産価格にも波及するのではないかと心配です。 マンションの価値が下がる前に売却すべきでしょうか?それとも長期保有を続けるべきでしょうか?株価と不動産価格の関係性や、今後の見通しについてアドバイスをいただけると助かります。
1148 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2025/02/07
- [3回答]
225 view
家賃保証付きの投資マンション、契約更新時の条件改悪を回避するには?
現在、家賃保証(サブリース)付きのワンルームマンションを運用していますが、もうすぐ契約更新のタイミングです。 管理会社から「家賃保証額を見直したい」と言われ、減額の可能性があるとのことでした。 もし減額交渉された場合、対抗する方法はありますか? このまま家賃保証契約を続けるべきか、それとも直接賃貸経営に切り替えるべきでしょうか。 サブリース契約を解除した場合、空室リスクの他にどんなリスクがありますか。教えてください。
225 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県糸島市
-
- 投稿日
- 2020/02/07
- [5回答]
1702 view
ワンルームマンション投資について
ワンルームマンション投資を検討しているものですが、著名な経済ジャーナリストさんに相談したところ、「ワンルームマンション投資は、10年くらいで資産価値が大幅に下がり、つまり、家賃も下がるので、10年後からの収益が想定できないのでやめた方がいい。そんな都合のいい話ばかりなら、個人に勧めず、その不動産会社がやってる筈。そうなっていないから全て嘘だと思った方がいい。」とアドバイスをもらいました。 統計的にほぼすべての不動産会社が描いているモデルプランが、非常に高い確率で崩れるとのことでした。 実際、やはりそうなのでしょうか。
1702 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県朝霞市
-
- 投稿日
- 2024/04/30
- [7回答]
623 view
ペット可にするデメリット
アパートのオーナーをしています。 4世帯あるのですが、その内の1部屋がなかなか埋まらず、管理会社から家賃の減額やペット可にする提案を受けています。 家賃の減額はしたくないので、ペット可にしようか悩んでいるのですが、ペット可にした場合のデメリットはどんなところでしょうか。 この部屋だけ半年以上空室になっており、どうにかしたいとは思っているのですが個人的にペット可にすると退去時の部屋の修復等、手間がかかりそうで負担に感じています。 また、1部屋だけペット可にすることは不公平感もあり、難しいでしょうか。 またそれ以外に空室を埋めるアドバイスなどがあれば教えていただきたいです。よろしくお願いします。
623 view
-
30代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/02/12
- [2回答]
142 view
墨田区の価値高騰
墨田区の昨今の不動産、土地の価格帯の高騰が目立ちます。 これから先まだまだ上がると考えて、投資対象に不動産などいろいろと考えて入りる最中です。 利回り、価値含め例えば23区内では上位の投資対象地域と言えるのかが気になります。 少しでも情報は多いほうが良いので参考意見がしれたら幸いです。よろしくお願い致します。
142 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/03/01
- [2回答]
153 view
不動産投資の悩み
私は最近、東京の墨田区でワンルームマンション投資を始めたのですが、いくつか悩みがあります。 まず、一番気になっているのは空室リスクです。購入した物件は駅から徒歩10分圏内で築10年程度の比較的きれいなマンションなのですが、なかなか入居者が決まりません。不動産会社に相談すると「家賃を少し下げれば決まりやすくなる」と言われたものの、すでに相場より少し安めに設定しているので、これ以上下げると利回りが悪化してしまいます。 また、管理会社の対応にも少し不安を感じています。最初は「募集も管理もすべて任せて大丈夫」と言われていましたが、実際は連絡が遅かったり、こちらから催促しないと動いてくれなかったりすることがあり、信頼して任せていいのか悩んでいます。 さらに、今後の修繕費や固定資産税の負担も気になります。購入時にある程度計算していたものの、実際に支払いが発生すると想定以上に出費がかさみ、長期的に見て本当に利益が出るのか不安になっています。 ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすいと言われていますが、思った以上に難しいと感じています。同じような経験をされた方、どのように対処されたのかアドバイスをいただけると助かります。
153 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府豊中市
-
- 投稿日
- 2024/06/09
- [3回答]
2589 view
大阪は万博が終わったら土地の価格は下がりますか?
大阪は万博が終わったら土地の価格は下がりますか? 様々な見解を伺いたいです。
2589 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/08/26
- [3回答]
293 view
不動産投資について
不動産投資をしてみたいのですが不安です。安全な会社かどうか調べる方法はあるのでしょうか。
293 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2024/05/09
- [3回答]
624 view
投資用コミュニティの活用について
初めまして。WEB系の仕事をしている30代男性です。 不動産投資に興味があるのですが、あまり知識がないです。 セミナーにも行ってみたいのですが、あまり良いイメージが無いのと一人で行くのが怖くて・・・ 投資について勉強するためにおすすめのセミナーやコミュニティなど教えていただきたいです。 投資の勉強法などでもかまいません。お願いいたします。
624 view