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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都中野区
  • 投稿日
    2025/02/25
  • 更新日
    2025/12/18
  • ［3回答］

838 view

近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない

近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない

都心のマンションを所有しており、ここ数年の市場の家賃上昇の流れを見て、家賃の値上げを検討しています。
しかし、管理会社からは「今の家賃のままの方が入居者が決まりやすい」と言われ、消極的な態度を取られています。

実際に周辺の新規募集賃料を調べたところ、現在の入居者が支払っている家賃よりも明らかに高くなっているため、
更新時に適正な価格へ引き上げるのが妥当だと思っているのですが、管理会社は「大幅な値上げをすると退去リスクが高まる」と言い、積極的に交渉してくれません。
ちなみに1LDKで10万円です。こういう場合、強く出て良いでしょうか。1～2万円上げる分には妥当だと感じています。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/12/18

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

    結論：1～2万円の値上げは妥当性がある場合は、交渉されても良いかと思います。

    ポイント
    家賃改定の最終決定権はオーナーにあります。
    周辺相場が上がっているなら、更新時の増額交渉は正当。
    都心1LDK・10万円 → ＋5～10％（5千～1万円）は現実的
    ※2万円（＋20％）は交渉次第

    実務的な進め方
    周辺の募集事例（3～5件）を提示
    更新時に希望額で通知
    代替案（例：1年後に段階的に増額）を用意
    管理会社が動かない場合
    → 管理会社変更も選択肢

    注意点
    借地借家法上、一方的な値上げは不可（合意が必要）
    退去リスクと天秤にかけ、段階的増額が成功率高

    まとめ
    市場が上がっている局面で据え置きは機会損失。
    データを根拠に主導権を持って交渉すべき局面です。

    以上、参考になれば幸いです。

    角田浩崇
    さんに相談する

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/26

    近隣の相場を調べたという事ですが、同じ物件の他の部屋でしょうか。
    また、リフォームの有無は調べましたか？
    その賃料で決まっていますか？
    決まるまでどのぐらいの時間がかかりましたか？

    募集賃料は高くても、契約時の賃料下げ交渉で値下げがあった場合、わかりませんよ。
    結局、最終的には経済原則通り、需要と供給で決まります。

    周辺の空室率はどうでしょう？把握されてますか？

    管理会社がそういった諸条件を十分理解して上での発言かもしれません。

    10万円の賃料で2万円の上げなら2年の契約期間で約5ヶ月分の賃料です。敷礼手数料引越し代を払っても元がとれると考える人は多いでしょうね。さらに、近隣に受け入れ先候補があるようでしたらもうかなり危険です。管理会社はその辺りの情報は把握しているので(していなければ変えた方がいい)、そのような態度になっているのではありませんか？

    賃料上げが空室期間の延長になってしまえば、意味がないですよ。
    管理会社はたった一人(一社)の大家の味方です。管理会社から見れば、1室しか所有していない大家のウェイトは最低です。月々の管理費は5000円程度でしょう。入退去の手数料の方が儲かるのです。そこが積極的ではないというのは、何か理由があるという感覚を持った方が良いですね。

    まあ、惰性でやっている、繁忙期は勘弁して欲しい、というのが本音かもしれません。

    更新まで時間があるようでしたら、競合分析をしてください。条件を入れて一覧表示させ、魅力的な物件はどれか？その物件を載せている管理会社はどこか？その会社の管理物件はどこも魅力的な掲載方法がとられているか？
    目を肥やしてくださいね。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/02/26

    ご相談を拝見しました。

    相談者様が主張されているように、近傍同種の賃料と比較して明らかに低いと勘案される場合には、管理会社に強く値上げを主張しても良いでしょう。値上げによる様々なリスクを理解したうえで最終的な判断を下すのは、物件オーナーである相談者様自身です。

    しかし、管理会社が積極的に賃料改定に応じないのには、値上げによる退去リスク以外にも何らかの具体的な理由があるかもしれません。不動産業者（管理会社を含む）と一般の方を比較した場合、実務により蓄積された知見や情報格差により判断基準にも隔たりがあります。

    周辺の家賃相場以外にも、物件グレードや周辺環境、物件固有の要件などを考慮したうえで賃料改定に消極的な可能性があります。ご存じかと思いますが、借地借家法に基づく賃料の増額・減額の請求権は、ある種の形成権（相手方の承諾を得なくても一方的な意思表示により効力が発生する権利）を有します。

    しかし、賃料増額に賃借人が異議を唱えた場合には、従来の賃料で支払いを継続（もしくは供託）したうえで、裁判所に調停を求める可能性があります。管理会社に対し、賃料改定に消極的な具体的なエビデンスの提示を求め、それを確認したうえで最終的な判断をされてはいかがでしょうか。

    以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。

    奥林洋樹
    さんに相談する
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所在地：品川区〇〇
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間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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