不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
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- エリア
- 東京都中野区
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- 投稿日
- 2025/02/25
-
- 更新日
- 2025/02/26
- ［2回答］
715 view
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない
都心のマンションを所有しており、ここ数年の市場の家賃上昇の流れを見て、家賃の値上げを検討しています。
しかし、管理会社からは「今の家賃のままの方が入居者が決まりやすい」と言われ、消極的な態度を取られています。
実際に周辺の新規募集賃料を調べたところ、現在の入居者が支払っている家賃よりも明らかに高くなっているため、
更新時に適正な価格へ引き上げるのが妥当だと思っているのですが、管理会社は「大幅な値上げをすると退去リスクが高まる」と言い、積極的に交渉してくれません。
ちなみに1LDKで10万円です。こういう場合、強く出て良いでしょうか。1～2万円上げる分には妥当だと感じています。
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ご相談を拝見しました。
相談者様が主張されているように、近傍同種の賃料と比較して明らかに低いと勘案される場合には、管理会社に強く値上げを主張しても良いでしょう。値上げによる様々なリスクを理解したうえで最終的な判断を下すのは、物件オーナーである相談者様自身です。
しかし、管理会社が積極的に賃料改定に応じないのには、値上げによる退去リスク以外にも何らかの具体的な理由があるかもしれません。不動産業者（管理会社を含む）と一般の方を比較した場合、実務により蓄積された知見や情報格差により判断基準にも隔たりがあります。
周辺の家賃相場以外にも、物件グレードや周辺環境、物件固有の要件などを考慮したうえで賃料改定に消極的な可能性があります。ご存じかと思いますが、借地借家法に基づく賃料の増額・減額の請求権は、ある種の形成権（相手方の承諾を得なくても一方的な意思表示により効力が発生する権利）を有します。
しかし、賃料増額に賃借人が異議を唱えた場合には、従来の賃料で支払いを継続（もしくは供託）したうえで、裁判所に調停を求める可能性があります。管理会社に対し、賃料改定に消極的な具体的なエビデンスの提示を求め、それを確認したうえで最終的な判断をされてはいかがでしょうか。
以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。
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はじめまして。 私のスペックですが以下の通りです。 ※物件エリアで選択したのはテキトーです。神奈川県在住です。 年齢:20代後半 家族構成:妻のみ 年収:550万円 世帯年収:900万円 会社:非上場 自宅:賃貸 貯金額（妻と合わせて）:300万円 借入：なし 子どもの予定はわかりませんが、 家は買いたいなと思っています。 ちなみに、マンション派です。 ただ、 投資用不動産のローンを組むと住宅ローンが組みづらくなると聞いたことがあります。 周囲の友人（独身が多い）なども将来を見据えて不動産投資を考えている人たちがいて、飲みに行くとそんな話になったりします。 そんな時にこのサイトに辿り着きました。（いいサイトですね、友人にも広めておきます） そこで、どういった人（スペック）が不動産投資に適しているか知りたいです。本気で考えているからです。 ちなみに、 家賃収入が10万円あったとしてもローンの返済で9万円であれば、大したプラスにはならないですし、その他の費用など考えるとなんならマイナスですよね。 そんなことは少し考えたらわかるのに、なぜ不動産投資をするべきなのでしょうか。（自分が亡くなった時の保険代わり？とも聞いたことがあります） 最終的に大家業で生きていくには、どの程度の年月とどの程度の借入、家賃収入を目指すなどがあるのでしょうか。 私の感覚としては、比較的手軽な中古マンション投資から始めて、ローンをちゃんと返済して信用を積み重ねて、借りられるローンを大きくしていくイメージです。 なので、5年、10年スパンで大きくしていくイメージですね。 会社の経営と少し似ているのかなと思ったりしています。 ダラダラと書いてしまって申し訳ありません。 プロの方がいらっしゃるサイトということでしたので、ぜひご教示いただけますと嬉しいです。
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相談先を選択してください
近隣の相場を調べたという事ですが、同じ物件の他の部屋でしょうか。
また、リフォームの有無は調べましたか？
その賃料で決まっていますか？
決まるまでどのぐらいの時間がかかりましたか？
募集賃料は高くても、契約時の賃料下げ交渉で値下げがあった場合、わかりませんよ。
結局、最終的には経済原則通り、需要と供給で決まります。
周辺の空室率はどうでしょう？把握されてますか？
管理会社がそういった諸条件を十分理解して上での発言かもしれません。
10万円の賃料で2万円の上げなら2年の契約期間で約5ヶ月分の賃料です。敷礼手数料引越し代を払っても元がとれると考える人は多いでしょうね。さらに、近隣に受け入れ先候補があるようでしたらもうかなり危険です。管理会社はその辺りの情報は把握しているので(していなければ変えた方がいい)、そのような態度になっているのではありませんか？
賃料上げが空室期間の延長になってしまえば、意味がないですよ。
管理会社はたった一人(一社)の大家の味方です。管理会社から見れば、1室しか所有していない大家のウェイトは最低です。月々の管理費は5000円程度でしょう。入退去の手数料の方が儲かるのです。そこが積極的ではないというのは、何か理由があるという感覚を持った方が良いですね。
まあ、惰性でやっている、繁忙期は勘弁して欲しい、というのが本音かもしれません。
更新まで時間があるようでしたら、競合分析をしてください。条件を入れて一覧表示させ、魅力的な物件はどれか？その物件を載せている管理会社はどこか？その会社の管理物件はどこも魅力的な掲載方法がとられているか？
目を肥やしてくださいね。