不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2025/02/25
-
- 更新日
- 2025/02/26
- [2回答]
291 view
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない
都心のマンションを所有しており、ここ数年の市場の家賃上昇の流れを見て、家賃の値上げを検討しています。
しかし、管理会社からは「今の家賃のままの方が入居者が決まりやすい」と言われ、消極的な態度を取られています。
実際に周辺の新規募集賃料を調べたところ、現在の入居者が支払っている家賃よりも明らかに高くなっているため、
更新時に適正な価格へ引き上げるのが妥当だと思っているのですが、管理会社は「大幅な値上げをすると退去リスクが高まる」と言い、積極的に交渉してくれません。
ちなみに1LDKで10万円です。こういう場合、強く出て良いでしょうか。1~2万円上げる分には妥当だと感じています。
-
近隣の相場を調べたという事ですが、同じ物件の他の部屋でしょうか。
また、リフォームの有無は調べましたか?
その賃料で決まっていますか?
決まるまでどのぐらいの時間がかかりましたか?
募集賃料は高くても、契約時の賃料下げ交渉で値下げがあった場合、わかりませんよ。
結局、最終的には経済原則通り、需要と供給で決まります。
周辺の空室率はどうでしょう?把握されてますか?
管理会社がそういった諸条件を十分理解して上での発言かもしれません。
10万円の賃料で2万円の上げなら2年の契約期間で約5ヶ月分の賃料です。敷礼手数料引越し代を払っても元がとれると考える人は多いでしょうね。さらに、近隣に受け入れ先候補があるようでしたらもうかなり危険です。管理会社はその辺りの情報は把握しているので(していなければ変えた方がいい)、そのような態度になっているのではありませんか?
賃料上げが空室期間の延長になってしまえば、意味がないですよ。
管理会社はたった一人(一社)の大家の味方です。管理会社から見れば、1室しか所有していない大家のウェイトは最低です。月々の管理費は5000円程度でしょう。入退去の手数料の方が儲かるのです。そこが積極的ではないというのは、何か理由があるという感覚を持った方が良いですね。
まあ、惰性でやっている、繁忙期は勘弁して欲しい、というのが本音かもしれません。
更新まで時間があるようでしたら、競合分析をしてください。条件を入れて一覧表示させ、魅力的な物件はどれか?その物件を載せている管理会社はどこか?その会社の管理物件はどこも魅力的な掲載方法がとられているか?
目を肥やしてくださいね。 -
ご相談を拝見しました。
相談者様が主張されているように、近傍同種の賃料と比較して明らかに低いと勘案される場合には、管理会社に強く値上げを主張しても良いでしょう。値上げによる様々なリスクを理解したうえで最終的な判断を下すのは、物件オーナーである相談者様自身です。
しかし、管理会社が積極的に賃料改定に応じないのには、値上げによる退去リスク以外にも何らかの具体的な理由があるかもしれません。不動産業者(管理会社を含む)と一般の方を比較した場合、実務により蓄積された知見や情報格差により判断基準にも隔たりがあります。
周辺の家賃相場以外にも、物件グレードや周辺環境、物件固有の要件などを考慮したうえで賃料改定に消極的な可能性があります。ご存じかと思いますが、借地借家法に基づく賃料の増額・減額の請求権は、ある種の形成権(相手方の承諾を得なくても一方的な意思表示により効力が発生する権利)を有します。
しかし、賃料増額に賃借人が異議を唱えた場合には、従来の賃料で支払いを継続(もしくは供託)したうえで、裁判所に調停を求める可能性があります。管理会社に対し、賃料改定に消極的な具体的なエビデンスの提示を求め、それを確認したうえで最終的な判断をされてはいかがでしょうか。
以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 愛知県名古屋市北区
-
- 投稿日
- 2024/02/02
- [2回答]
460 view
不動産投資に関して
不動産投資に興味がありますが、1部屋や1物件は少しハードルが高いと感じており、クラウドファンディング型や投資信託型の場合も利益は残せるのでしょうか?
460 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2025/02/24
- [1回答]
116 view
投資
現在、東京都中野区でマンション投資を検討しており、いくつか悩みがあります。まず、物件価格がここ数年で大幅に上昇しており、今が購入の適切なタイミングなのか不安です。特に金利が今後上昇すると予測されているため、ローン返済負担が増えることが心配です。また、購入を検討している物件は築15年の中古マンションで、将来的な修繕費や資産価値の下落リスクも懸念しています。 さらに、賃貸需要についても不安があります。中野区は都心へのアクセスが良い一方で、近隣エリアにも新築マンションが多く建設されており、競争が激しくなるのではと心配しています。
116 view
-
60代 女性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府茨木市
-
- 投稿日
- 2025/02/20
- [1回答]
122 view
運用中の投資用マンションが築年数が古くなったが売却して切り替えた方がいいか
相続税対策に投資用マンションを保有しています。約20年前に購入した物件で、現在築45年になります。 売却額の見積もり額は、購入した時よりも高くなっています。 売却する時は、購入した時と同じくらいの額で十分満足出来ますので、継続して保有することで、売却額が多少下がっても良いと考えています。 気になっているのは、築年数です。 今後何年も保有すると50年60年とマンションも建て替えを検討するようになるのではないかと思います。 このように古いマンションは、今後は売却額がかなり下がると考えられますか。 今売却して、新しいマンションに切り替えた方が良いでしょうか。 よろしくお願い致します。
122 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 千葉県市川市
-
- 投稿日
- 2025/01/15
- [1回答]
160 view
不動産クラウドファンディングの収益は確定申告が必要ですか?
初めて不動産クラウドファンディングをやりました。 ここでの収益は給与所得以外の所得になりますか? 確定申告が必要な場合、いくらから申告対象になるのか知りたいです。 ちなみに匿名組合型でのクラウドファンディングです。
160 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/03/01
- [2回答]
138 view
不動産投資の悩み
私は最近、東京の墨田区でワンルームマンション投資を始めたのですが、いくつか悩みがあります。 まず、一番気になっているのは空室リスクです。購入した物件は駅から徒歩10分圏内で築10年程度の比較的きれいなマンションなのですが、なかなか入居者が決まりません。不動産会社に相談すると「家賃を少し下げれば決まりやすくなる」と言われたものの、すでに相場より少し安めに設定しているので、これ以上下げると利回りが悪化してしまいます。 また、管理会社の対応にも少し不安を感じています。最初は「募集も管理もすべて任せて大丈夫」と言われていましたが、実際は連絡が遅かったり、こちらから催促しないと動いてくれなかったりすることがあり、信頼して任せていいのか悩んでいます。 さらに、今後の修繕費や固定資産税の負担も気になります。購入時にある程度計算していたものの、実際に支払いが発生すると想定以上に出費がかさみ、長期的に見て本当に利益が出るのか不安になっています。 ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすいと言われていますが、思った以上に難しいと感じています。同じような経験をされた方、どのように対処されたのかアドバイスをいただけると助かります。
138 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都江戸川区
-
- 投稿日
- 2025/02/26
- [1回答]
274 view
投資マンションを運用中。入居者の属性が変わってきました
ファミリー向けの投資用マンションを保有していますが、最近の入居者の傾向を見ていると外国人(中国~インド系)が増え、入居審査の条件を見直そうと思っています。 以前もある程度入居審査を厳しくしましたが、やはり文化の違いからか周辺の入居者からクレームが入ることが多く、悩んでいます。外国人NGにはしたくないのですが、ある程度の常識が通用する属性の人のみ入居してもらいたいのが本音です。 管理会社とも話し合っていますが、入居審査で盛り込んだ方が良い条件やアドバイス等あれば頂きたいです。
274 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2024/06/26
- [4回答]
519 view
古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
いくら資産価値の高いマンションを購入しても、築年数が古くなれば価値は下がっていくと思うのですが、専門家のご意見を伺いたいです。古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
519 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2019/05/28
- [2回答]
2345 view
住宅ローンの代わりに、慰謝料と養育費の減額について
現在離婚協議中ですが、夫から住宅ローンを負担する代わりに慰謝料と養育費を減額して欲しいと言われました。そんな要求、通るのでしょうか?
2345 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/08/26
- [3回答]
285 view
不動産投資について
不動産投資をしてみたいのですが不安です。安全な会社かどうか調べる方法はあるのでしょうか。
285 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2025/01/14
- [2回答]
194 view
住宅購入
都内の物件数に強みを持っている会社が多い印象ですが、人気エリアで空室リスクは低くとも、突然隣に新築マンションが建って家賃が下がるリスクも高いのでは?と思っています。
194 view