不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
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- エリア
- 東京都渋谷区
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- 投稿日
- 2024/03/28
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- 更新日
- 2024/12/07
- [1回答]
555 view
表参道エリアのマンション投資を検討中です。
現在、30代前半、未婚の男性です。
将来の資産形成を目的として、東京都心の青山や表参道エリアにあるマンションの投資を検討しています。
高級マンション投資の実際の収益性について詳しく知りたいのですが、特に管理費や修繕積立金の長期的な影響や空室リスクをどう評価するべきかについてアドバイスをいただきたいです。
また、地価の変動リスクに対する対策も知りたいです。
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 大阪府大阪市天王寺区
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- 投稿日
- 2025/06/19
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管理組合から投資目的を指摘された
江戸川区のワンルームマンションを投資目的で購入し、現在賃貸中です。 先日、管理組合から「投資目的での購入が多く、資産としての転売や賃貸が続くと管理に支障が出る」と注意を受けました。 ルールで禁止されているわけではありませんが、管理規約に“自主管理を重視”とあり、肩身が狭く感じています。 今後、組合から賃貸を制限される可能性はあるのでしょうか? 禁止されているわけではない為、このまま賃貸継続の予定ですが、注意点等ありましたらアドバイス頂きたいです。
88 view
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都江東区
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- 投稿日
- 2025/04/20
- [2回答]
278 view
次の居住者が入らず、焦っています
区分所有の中古マンション1戸所有しています。 サラリーマンとして働きながら副業として賃貸経営をしています。 2月に長年住んでいた入居者が退去した為、相場を見直して家賃を5,000円上げて再募集をかけたのですが、1か月以上経っても申し込みが入らず正直焦っています。 募集条件は駅徒歩9分、築15年、1Kで、近隣の類似物件より少し高いくらいに設定しています。 リフォームも最低限のクリーニングにとどめ、広告料も1か月分出していますが反応がありません。 もう少し粘りたい気持ちですが、他に何か対策できることがあれば教えてください
278 view
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 千葉県市川市
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- 投稿日
- 2024/02/15
- [4回答]
711 view
ワンルームマンション投資を考えています。
不動産業者からの勧めでワンルームマンション投資を考えています。 築3年、表面利回り5%強とのことですが、友人からはワンルームは売る際が難しく、2DKの方が買い手がつきやすいと言われました。 将来的な売却を視野に入れると、ワンルームよりも2DK以上の物件の方が有利でしょうか? 独身世帯や少家族化の進行を考慮して、どちらの投資が賢明でしょうか?
711 view
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20代 女性
- 投資
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- エリア
- 兵庫県神戸市兵庫区
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- 投稿日
- 2025/06/20
- [2回答]
108 view
投資用マンションの売り時の見定め方
少し前、新築の投資用マンションを一室、契約しました。内装もキレイで駅近(5分以内)、設備も顔認証のオートロックなど最新のものを備えた1DKです。検討時、担当者から戸数が多く修繕費などを分担できるので、負担が軽いとの説明があり、少し割高ですが良い物件だと思い契約しました。 しかしその後、その物件が面する道路が、かなり有名な風俗街の境目になる道路らしいと知りました。調べると、物件に風俗店が隣接してはいるわけではないものの、周辺地域の中で唯一、治安の点で避けるべきとされている一帯だと分かりました。 いくら設備が良くても、近隣の安全な物件を差し置いて売れるのか心配です。こうなると、戸数が多いこともデメリットに思えてきました。 しかし、今売るにはまだローンのほうが圧倒的に多いです。 この場合、いつ頃売るのがダメージが少なく済むでしょうか。それとも、そんなに心配する必要はないのでしょうか。 教えてください。
108 view
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30代 女性
- 投資
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- エリア
- 東京都調布市
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- 投稿日
- 2024/09/25
- [3回答]
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マンション投資について質問
マンション投資、とよく聞きますが、不動産は所有しているだけで固定資産税や管理費等かかりますし、築年数が増えるにつれ価値も下がっていくので、投資をするなら株や投資信託等、別の方法の方が効率が良いと思うのですが、、、、 マンション投資のメリットはどんなところでしょうか。教えてください
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都新宿区
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- 投稿日
- 2025/01/08
- [1回答]
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投資用に新宿区の物件購入を検討しています。このエリアは今からの物件購入におすすめでしょうか? 駅徒歩10分、3000万です。
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都町田市
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- 投稿日
- 2025/03/01
- [2回答]
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再開発エリアにある投資マンション、今売るか、待つべきか
所有しているマンションが、今後再開発予定の東京都町田市にあります。 周辺の地価の上昇が期待できるため、将来的には資産価値が上がることを期待していますが、すでにマンションの築年数が古くなり、建物自体は老朽化してきています。 再開発が完了すれば資産価値は高まるかもしれませんが、それまでに老朽化による空室や修繕費の増加が発生する可能性もあり、どのタイミングで売却すべきか迷っています。
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都中野区
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- 投稿日
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不動産投資ファンドに興味があります
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都杉並区
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- 投稿日
- 2024/05/09
- [3回答]
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投資用コミュニティの活用について
初めまして。WEB系の仕事をしている30代男性です。 不動産投資に興味があるのですが、あまり知識がないです。 セミナーにも行ってみたいのですが、あまり良いイメージが無いのと一人で行くのが怖くて・・・ 投資について勉強するためにおすすめのセミナーやコミュニティなど教えていただきたいです。 投資の勉強法などでもかまいません。お願いいたします。
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40代 女性
- 投資
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- エリア
- 東京都中央区
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- 投稿日
- 2024/08/26
- [3回答]
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不動産投資について
不動産投資をしてみたいのですが不安です。安全な会社かどうか調べる方法はあるのでしょうか。
363 view
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウス 角田と申します。
表参道や青山エリアの高級マンション投資は、資産価値が高いエリアでの投資として人気があり、適切な戦略を立てれば将来の資産形成に有効です。ただし、収益性を高め、リスクを管理するには慎重な計画と長期的な視点が必要です。以下にいくつかの重要なポイントとアドバイスをまとめました。
1. 実際の収益性について
高級マンション投資では、収益性は主に以下の要素で決まります。
・賃料収入: 表参道エリアのような高級エリアでは、高額な賃料を設定できる場合が多いですが、競合物件や景気動向による影響を受ける可能性があります。管理費・修繕積立金: 高級マンションは共有施設や建物のグレードが高いため、管理費や修繕積立金が高額になりやすいです。これらの費用が将来の収益性に与える影響を必ず計算に入れてください。
・現状費用の確認: 売主や管理組合から現在の管理費・修繕積立金を確認する。将来的な引き上げリスク: 古くなるにつれて修繕積立金が増加する可能性が高いので、過去の改定履歴や将来計画を調査しましょう。
・空室リスク: 高級エリアでは賃貸需要が比較的安定していますが、賃料が高い分ターゲット層が限定的になるため、長期間の空室リスクが他のエリアに比べて高まる可能性があります。
2. 空室リスクの評価と対策
・ターゲット層の明確化: 表参道エリアで賃貸需要があるのは、主に以下の層です。
外資系企業の駐在員
高所得の単身者やカップル
起業家やフリーランス
・賃料設定の適正化: 市場の賃料相場をリサーチし、競争力のある賃料を設定する。
・物件の付加価値強化:デザイン性の高い内装や家具付き賃貸の提供。ペット可やサービス付き物件(クリーニング、管理人常駐など)の検討。
・管理会社の選定: 賃貸管理に強い実績を持つ管理会社を選び、入居者募集から退去後の対応までを効率的に行う。
3. 地価の変動リスクと対策
表参道・青山エリアは都心の中でも地価が高い地域ですが、景気や政策の影響を受ける可能性があります。以下の対策を検討してください:
・エリアの成長性の確認:
再開発計画やインフラ整備の進行状況を確認し、長期的に価値が保たれるエリアかどうかを見極める。
・多様な出口戦略:
自身で住む、短期賃貸(Airbnbなど)に切り替える、売却するなど、複数のプランを考えておく。
・地価動向のモニタリング:
公示地価や基準地価の推移を定期的にチェックする。周辺エリアの開発計画や人口動態も影響を与えるため、注視する。
4. 具体的なリスク評価方法
・利回り計算:想定される年間賃料収入から、管理費や修繕積立金、税金(固定資産税・都市計画税)などを差し引き、実質利回りを計算。
・シミュレーション:空室期間が発生した場合や管理費が上昇した場合のシナリオを想定して収益をシミュレーションする。
・ファイナンスの安定性:金利上昇リスクを考慮し、ローンの条件や返済計画を慎重に設定。
5. 表参道エリアの特徴
・ブランド力: 表参道エリアのブランドは国内外からの需要が強く、高級マンションの資産価値を支えています。
・交通利便性: 複数の主要路線が利用可能で、単身者から家族まで幅広い層に人気。
・文化的魅力: ショッピングや飲食の選択肢が豊富で、地域の魅力が高い。
(まとめ)
表参道や青山エリアでの高級マンション投資は、資産価値が高いエリアの特性を活かすことで安定した投資が可能です。しかし、収益性やリスクを正確に評価し、長期的な視野で計画を立てることが重要です。
以上、参考になれば幸いです。