不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

東京都渋谷区
投稿日

2024/03/28
更新日

2024/12/07
［1回答］

733 view

表参道エリアのマンション投資を検討中です。

現在、30代前半、未婚の男性です。
将来の資産形成を目的として、東京都心の青山や表参道エリアにあるマンションの投資を検討しています。

高級マンション投資の実際の収益性について詳しく知りたいのですが、特に管理費や修繕積立金の長期的な影響や空室リスクをどう評価するべきかについてアドバイスをいただきたいです。
また、地価の変動リスクに対する対策も知りたいです。

私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/07
はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

表参道や青山エリアの高級マンション投資は、資産価値が高いエリアでの投資として人気があり、適切な戦略を立てれば将来の資産形成に有効です。ただし、収益性を高め、リスクを管理するには慎重な計画と長期的な視点が必要です。以下にいくつかの重要なポイントとアドバイスをまとめました。

1. 実際の収益性について
高級マンション投資では、収益性は主に以下の要素で決まります。

・賃料収入: 表参道エリアのような高級エリアでは、高額な賃料を設定できる場合が多いですが、競合物件や景気動向による影響を受ける可能性があります。管理費・修繕積立金: 高級マンションは共有施設や建物のグレードが高いため、管理費や修繕積立金が高額になりやすいです。これらの費用が将来の収益性に与える影響を必ず計算に入れてください。

・現状費用の確認: 売主や管理組合から現在の管理費・修繕積立金を確認する。将来的な引き上げリスク: 古くなるにつれて修繕積立金が増加する可能性が高いので、過去の改定履歴や将来計画を調査しましょう。

・空室リスク: 高級エリアでは賃貸需要が比較的安定していますが、賃料が高い分ターゲット層が限定的になるため、長期間の空室リスクが他のエリアに比べて高まる可能性があります。

2. 空室リスクの評価と対策
・ターゲット層の明確化: 表参道エリアで賃貸需要があるのは、主に以下の層です。
外資系企業の駐在員
高所得の単身者やカップル
起業家やフリーランス

・賃料設定の適正化: 市場の賃料相場をリサーチし、競争力のある賃料を設定する。

・物件の付加価値強化:デザイン性の高い内装や家具付き賃貸の提供。ペット可やサービス付き物件（クリーニング、管理人常駐など）の検討。

・管理会社の選定: 賃貸管理に強い実績を持つ管理会社を選び、入居者募集から退去後の対応までを効率的に行う。

3. 地価の変動リスクと対策
表参道・青山エリアは都心の中でも地価が高い地域ですが、景気や政策の影響を受ける可能性があります。以下の対策を検討してください：

・エリアの成長性の確認:
再開発計画やインフラ整備の進行状況を確認し、長期的に価値が保たれるエリアかどうかを見極める。

・多様な出口戦略:
自身で住む、短期賃貸（Airbnbなど）に切り替える、売却するなど、複数のプランを考えておく。

・地価動向のモニタリング:
公示地価や基準地価の推移を定期的にチェックする。周辺エリアの開発計画や人口動態も影響を与えるため、注視する。

4. 具体的なリスク評価方法
・利回り計算:想定される年間賃料収入から、管理費や修繕積立金、税金（固定資産税・都市計画税）などを差し引き、実質利回りを計算。

・シミュレーション:空室期間が発生した場合や管理費が上昇した場合のシナリオを想定して収益をシミュレーションする。

・ファイナンスの安定性:金利上昇リスクを考慮し、ローンの条件や返済計画を慎重に設定。

5. 表参道エリアの特徴
・ブランド力: 表参道エリアのブランドは国内外からの需要が強く、高級マンションの資産価値を支えています。

・交通利便性: 複数の主要路線が利用可能で、単身者から家族まで幅広い層に人気。

・文化的魅力: ショッピングや飲食の選択肢が豊富で、地域の魅力が高い。

（まとめ）
表参道や青山エリアでの高級マンション投資は、資産価値が高いエリアの特性を活かすことで安定した投資が可能です。しかし、収益性やリスクを正確に評価し、長期的な視野で計画を立てることが重要です。

以上、参考になれば幸いです。