不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2024/03/28
-
- 更新日
- 2024/12/07
- [1回答]
445 view
表参道エリアのマンション投資を検討中です。
現在、30代前半、未婚の男性です。
将来の資産形成を目的として、東京都心の青山や表参道エリアにあるマンションの投資を検討しています。
高級マンション投資の実際の収益性について詳しく知りたいのですが、特に管理費や修繕積立金の長期的な影響や空室リスクをどう評価するべきかについてアドバイスをいただきたいです。
また、地価の変動リスクに対する対策も知りたいです。
-
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウス 角田と申します。
表参道や青山エリアの高級マンション投資は、資産価値が高いエリアでの投資として人気があり、適切な戦略を立てれば将来の資産形成に有効です。ただし、収益性を高め、リスクを管理するには慎重な計画と長期的な視点が必要です。以下にいくつかの重要なポイントとアドバイスをまとめました。
1. 実際の収益性について
高級マンション投資では、収益性は主に以下の要素で決まります。
・賃料収入: 表参道エリアのような高級エリアでは、高額な賃料を設定できる場合が多いですが、競合物件や景気動向による影響を受ける可能性があります。管理費・修繕積立金: 高級マンションは共有施設や建物のグレードが高いため、管理費や修繕積立金が高額になりやすいです。これらの費用が将来の収益性に与える影響を必ず計算に入れてください。
・現状費用の確認: 売主や管理組合から現在の管理費・修繕積立金を確認する。将来的な引き上げリスク: 古くなるにつれて修繕積立金が増加する可能性が高いので、過去の改定履歴や将来計画を調査しましょう。
・空室リスク: 高級エリアでは賃貸需要が比較的安定していますが、賃料が高い分ターゲット層が限定的になるため、長期間の空室リスクが他のエリアに比べて高まる可能性があります。
2. 空室リスクの評価と対策
・ターゲット層の明確化: 表参道エリアで賃貸需要があるのは、主に以下の層です。
外資系企業の駐在員
高所得の単身者やカップル
起業家やフリーランス
・賃料設定の適正化: 市場の賃料相場をリサーチし、競争力のある賃料を設定する。
・物件の付加価値強化:デザイン性の高い内装や家具付き賃貸の提供。ペット可やサービス付き物件(クリーニング、管理人常駐など)の検討。
・管理会社の選定: 賃貸管理に強い実績を持つ管理会社を選び、入居者募集から退去後の対応までを効率的に行う。
3. 地価の変動リスクと対策
表参道・青山エリアは都心の中でも地価が高い地域ですが、景気や政策の影響を受ける可能性があります。以下の対策を検討してください:
・エリアの成長性の確認:
再開発計画やインフラ整備の進行状況を確認し、長期的に価値が保たれるエリアかどうかを見極める。
・多様な出口戦略:
自身で住む、短期賃貸(Airbnbなど)に切り替える、売却するなど、複数のプランを考えておく。
・地価動向のモニタリング:
公示地価や基準地価の推移を定期的にチェックする。周辺エリアの開発計画や人口動態も影響を与えるため、注視する。
4. 具体的なリスク評価方法
・利回り計算:想定される年間賃料収入から、管理費や修繕積立金、税金(固定資産税・都市計画税)などを差し引き、実質利回りを計算。
・シミュレーション:空室期間が発生した場合や管理費が上昇した場合のシナリオを想定して収益をシミュレーションする。
・ファイナンスの安定性:金利上昇リスクを考慮し、ローンの条件や返済計画を慎重に設定。
5. 表参道エリアの特徴
・ブランド力: 表参道エリアのブランドは国内外からの需要が強く、高級マンションの資産価値を支えています。
・交通利便性: 複数の主要路線が利用可能で、単身者から家族まで幅広い層に人気。
・文化的魅力: ショッピングや飲食の選択肢が豊富で、地域の魅力が高い。
(まとめ)
表参道や青山エリアでの高級マンション投資は、資産価値が高いエリアの特性を活かすことで安定した投資が可能です。しかし、収益性やリスクを正確に評価し、長期的な視野で計画を立てることが重要です。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2024/09/20
- [3回答]
361 view
投資用マンションについて
最近投資用マンションの提案を受けました。場所は品川なのですが新築ワンルームマンションで、今後も値上がりが期待できるので購入しませんかと勧められています。駅近できれいな建物で悪くないと思っていますが、どう考えたらいいか迷っています。
361 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県久留米市
-
- 投稿日
- 2024/08/05
- [0回答]
450 view
最近J-REITへの投資を始めました。
最近J-REITへの投資を始めました。分配金や売買益に関する税金について、いくつか疑問があります。 まず、分配金にかかる税金は確定申告が必要なのでしょうか?特定口座(源泉徴収あり)で保有していますが、追加で手続きは必要ですか? また、複数のJ-REITに投資していますが、それぞれの分配金や売買損益を個別に管理する必要がありますか?それとも、一括で計算できるのでしょうか? さらに、長期保有による税制優遇はあるのでしょうか?株式投資のような少額投資非課税制度(ニーサ)の対象になるのかも知りたいです。 J-REITの税金に関する基本的な仕組みや、効率的な節税方法があれば教えていただきたいです。初心者にも分かりやすい説明をお願いします。
450 view
-
50代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/08/11
- [2回答]
324 view
母からの相続
母からの相続があり、車が5台ほどおけるくらいの土地を所有しています。(現在は空き家になってます) 住宅街にあり、集合住宅も結構あるので、その土地を駐車場にして経営しようかと思っているのですが、駐車場経営は投資としてどうなのでしょうか。ど素人なので全く知識がありません。 (相続のタイミングで、不動産会社から手紙がはいり、そのような活用方法があることをしりました。) 周りからは売却して投資信託したら?と言われておりますが、せっかく良い場所にある土地なので、上手に運用したいと思っています。 また、わたしは別に住まいがありますので家を建てる予定はありません。 どんな運用の仕方があるか、アドバイス頂きたいです。
324 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 新潟県新潟市中央区
-
- 投稿日
- 2020/01/11
- [3回答]
1524 view
新潟でのマンションの不動産投資について
持ち家が父親の所有でローンもなく独身で家族と同居、自営業。40歳にして実家に居候しているような形で、たまにファッションにお金を使うだけでほとんどが貯蓄でかなりの額があります。 今は銀行に定期で貯蓄していますが、将来設計も踏まえマンションの不動産投資も考え始め様々な会社から資料請求を行って来ました。 しかし、どれも関東圏のものばかりで、新潟の中心地である中央区でもマンションの数は限られています。何よりも問題なのが新潟という地方の都市では『入居率が悪い』という話をどこそこでも耳にします。 しかし土地勘のない関東圏では、信頼できる不動産会社を選定することが難しく、また仕事の忙しさから内見をすることもままなりません。 出来れば慣れ親しんだ新潟でマンション投資を考えているのです『入居率のいい』マンションの不動産投資といういい選択はないのでしょうか?
1524 view
-
50代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2024/08/19
- [5回答]
358 view
リフォームやメンテナンスのタイミング
長期保有している不動産のメンテナンスやリフォームのタイミングはどのように判断すればいいのでしょうか? 1LDK、2DK、ワンルームそれぞれ5年以上投資を続けています。居住者から特に指摘されているわけではないですが、不動産としての価値を高めるためのリフォームやメンテナンスはどのタイミングで行うのがいいのでしょうか?
358 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2024/05/01
- [2回答]
493 view
マンション投資における節税対策について
30代女性。結婚5年目、3歳になる子供がいます。 都内の賃貸マンションに住んでいます。 正社員で働いており、年収は400万ほどですが、主人と合わせると1000万くらいです。 将来のために不動産投資をしたいと考えていますが、所得税に関する知識が乏しいため、適切な投資戦略がわかりません。 マンション投資における節税対策として効果的な方法は何か、またその方法を取り入れる際の注意点についてアドバイスをいただけないでしょうか。
493 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 千葉県鎌ケ谷市
-
- 投稿日
- 2024/12/02
- [5回答]
332 view
不動産投資の詐欺、正規業者の見分けがつかない
不動産投資を考えていますがどこの会社が良いのかわからない。電話で投資を持ちかけられますが、詐欺ですよね?どこか信用のできる会社があれば良いなと思っています。
332 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/03/05
- [3回答]
437 view
最近マンション投資に関心を持ち始めました。
20代後半の男性です。最近マンション投資に関心を持ち始めました。特に注目しているのは、都心から少し離れたエリアに位置する中古マンションの市場です。見つけた物件は都心へのアクセスが良く、最寄り駅から徒歩10分の場所にあります。購入価格は約2500万円で、予想される家賃収入は月額8万円です。この物件を選んだ理由は、都心へのアクセスの良さと、比較的低価格であることから、中長期的に見て家賃収入や資産価値の増加が期待できると考えたからです。 しかし、中古マンション投資にはリスクや注意点があることも承知しています。特に建物の老朽化による修繕費用の増加や、空室リスクの管理が挙げられます。また、投資先としてこのエリアを選んだ主な理由は、都心へのアクセスの良さと、今後のエリア開発による潜在的な価値上昇を見込んでいますが、実際のところ、このエリアの将来性や市場の需要については不確実な部分も多いです。 中古マンション投資を検討する際に、エリアの将来性や賃貸市場の動向をどのように分析すべきか、また、物件を選ぶ上での重要なチェックポイントについて具体的なアドバイスをいただけないでしょうか? さらに、中古マンション投資のリスクを軽減するための戦略についても教えていただけるとありがたいです。
437 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 宮城県仙台市太白区
-
- 投稿日
- 2023/09/08
- [1回答]
785 view
管理会社と入居者のトラブル
アパート経営しております。 同じ敷地内にアパートがあり、6月に入居者さんが居ない事に気付いて管理会社に電話しました。大至急確認しますと電話を切られ電話を待ちましたが来ず、痺れを切らしまたこちらから電話をしました。 必ず電話を下さいと言って待ってると店長から電話があり、実はその入居者と管理会社が去年の11月から色々な件で揉めてて、5月末に引っ越したと告げられました。どうりで6月分家賃振り込まれてない訳だ。 普通出る時1ヶ月前には遅くともいいますよね?すると6月分は入居者から預かってます。7月分はこちらで負担しますと言われました。 その入居者の契約は 2年更新で、2023年7月30日終了でした。そこで私が思うのは、もしも管理会社と入居者が揉める事が無ければまだまだ借りててくれたんではないのか?また新しい人を募集するにあたりまた広告費やら仲介料、空室に伴う損害。それが全部こちらに負担来るのが腑に落ちないのです。 入居者が出るのにあたり、入居者が弁護士を入れたらしく引越し代とか管理会社が払ったらしいのです。結局入居者が出てくのにも立会いもしておらず、何か不具合があったら誰に請求するの?経年劣化にして全部がこちらが負担?冗談じゃない勘弁してくれといった感じです。 部屋なんか5月に出てったまんまです。クリーニングすらしてません。管理会社は何かあり電話をしても不在とか、折り返し電話しますと中々連絡取れません。今週あまりにも電話来ないのでブチ切れてこちらから電話をして、クリーニングもしてないし、早く新しい人入れて下さい!1ヶ月空くと55000円入んないんですからね!本当早くして下さいとお願いしました。 7月分迄入ったとしても結局8月、9月と 2ヶ月分は入っては来ません。店長に揉め事無ければ居たかも知れないですよね?その保障はして貰えないんですかと聞いたら最初から引越すつもりだったみたいですよ。引越し先決めてたみたいだし。だから保障は無いと。なんか腑に落ちません。 長くなり申し訳ありません。話の内容意味通じましたか?私の主張は揉め事さえ無ければ居たかも知れないのに、一体何してくれてんの?空室の期間も払ってくれてもいいんじゃない?と思うのです。私の考えがおかしいですか?何かいい方法があればお力をお貸し下さい。 長文大変失礼しました。
785 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2024/10/11
- [4回答]
569 view
オーナーチェンジ後に入居者が退去
昨年、投資目的で都心のワンルームマンションをオーナーチェンジ物件として購入しました。 購入時は入居者がいて、家賃収入が安定していると説明を受けました。 しかし、契約から3ヶ月後に突然、入居者から退去の連絡がありました。 退去時の立ち会いで、壁紙の傷や設備の故障など、想定以上の損傷が見つかりました。 前オーナーからは「きれいに使用されている」と聞いていたので驚きました。 しかも入居者が支払うべき原状回復費用の一部を拒否されています。 管理会社に相談したところ、「入居者との契約は前オーナーとのもので、詳細は把握していない」と言われました。売主の不動産会社に連絡しても、「物件の状態は現況有姿で売却している」の一点張りです。 私としては、物件の状態や入居者との契約内容について、重要事項説明時に十分な説明がなかったと感じています。 この状況で、前オーナーや不動産会社、管理会社に何か請求できるのでしょうか。
569 view