不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
40代
男性
エリア

大阪府大阪市天王寺区
投稿日

2025/06/19
更新日

2025/06/20
［1回答］

503 view

管理組合から投資目的を指摘された

江戸川区のワンルームマンションを投資目的で購入し、現在賃貸中です。
先日、管理組合から「投資目的での購入が多く、資産としての転売や賃貸が続くと管理に支障が出る」と注意を受けました。
ルールで禁止されているわけではありませんが、管理規約に“自主管理を重視”とあり、肩身が狭く感じています。
今後、組合から賃貸を制限される可能性はあるのでしょうか？
禁止されているわけではない為、このまま賃貸継続の予定ですが、注意点等ありましたらアドバイス頂きたいです。

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/06/20
ご相談、拝見致しました。

悩ましいですね、、さまざまなリスクや今後について一緒に考えていけたらと思います。

【ご相談の整理】
・ワンルームマンションを投資目的で購入し現在賃貸中

・管理組合から投資目的の所有者増加により、管理に支障が出るとの懸念を示されたが、現時点で規約で賃貸は禁止されていない

【法律的な見解】

① 区分所有者の使用収益権は保障されている

→区分所有法第6条、14条等において、区分所有者と占有者はその専有部分と共用部分を使用収益する権利がある

→現時点で管理規約に明確な禁止条項がない限り賃貸は合法

【今後賃貸が制限される可能性について】
② 管理規約の変更による賃貸制限は法的には可能だが非常にハードルが高い

→管理規約の変更には区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成が必要

→賃貸制限は財産権の制限にあたるため裁判で無効と判断されるケースも存在するようです

【考えられる今後の間接的リスク】

・理事会などでの立場が弱くなる
・自主管理との相性が悪く批判対象になり得る
・将来の規約変更の議論が始まる可能性
・修繕積立金や管理費が投資所有者に重くなる可能性

【現時点での対応アドバイス】
・規約と使用細則を確認する
・管理組合との関係を維持し理事や総会に参加する
・入居者（占有者）の管理を徹底し周囲に迷惑をかけない体制を整える
・議事録を確認し規約変更などの動向を把握する

現時点で賃貸は合法であり禁止されていない。ただし自主管理との摩擦や居住者との緊張は現実的に深刻なリスクです。法的に賃貸を制限するのは困難だが、間接的な圧力は起こり得るということは間違いありません。

丁寧な運用と誠実な姿勢が長期的な安定運用につながるのではないかと思います。

ご参考となれば幸いです。

渡邉将仁
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