不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 大阪府大阪市淀川区
-
- 投稿日
- 2024/02/22
-
- 更新日
- 2024/12/04
- ［3回答］
1828 view
利回りの良し悪し
収益物件の利回りについて疑問があります。
基本利回り5〜7%が一般的ですが、時折10%以上の高い利回りの物件を見かけます。
このような高い利回りの物件には何か特別なメリットがあるのでしょうか？
また、高利回りの物件にはどのようなリスクが潜んでいる可能性があるのか詳しく教えていただけますか？
具体的な利回りとリスクの関係について知りたいです。
-
不動産投資は株式等と違い期限のある投資対象です。時間経過とともに建物部分は減価していきます。新築時７％であっても、10年20年と経過すると建物部分の評価は下がり土地値に近づきます。一方、家賃も築古になれば下がっていきはしますが、面積等が減るわけではないのである一定水準は維持できます。すると、時間の経過した物件の利回りは、かなり高くなるのがご理解できるかと思います。
さらに銀行は残存耐用年数を超えての融資はあまりしませんので、築古になればなるほど融資期間は短くなる傾向があります。融資期間が短いとキャッシュフローが厳しくなるので、資金力に余裕のある人でしか買えないという状態になり、需要が減ることで価格が下がります。結果、利回りは上昇します。
入居率が悪いから利回りが上昇するという人もいますが、そんな単純なものだけではありません。
先ほど申し上げたような高利回り物件は、不動産投資初心者にとってはキャッシュフロー悪化のリスク要因ですが、ある程度経験を積み、キャッシュアウトに耐えられ、資金余力のあるベテランにとっては美味しい投資対象です。20％もあれば5年で回収できるということです。それを担保に次の物件購入に行くもよし、返済がおわって家賃収入をまるまる楽しむもよし、いいことはいっぱいあります。 -
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
高利回りの物件には確かに魅力的な部分もありますが、その裏にはしばしばリスクが潜んでいます。以下に、利回りの基本的な理解と高利回り物件のメリット・リスクを解説します。
1. 利回りの基本
表面利回り:年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100
→ 運営費用などを考慮しない単純な収益率。
実質利回り:（年間家賃収入 - 経費） ÷ （購入価格 + 諸費用）× 100
→ 実際の運用利益を反映した利回り。
注意点: 表面利回りが高くても、実質利回りが低い場合があります。高利回り物件を見る際は必ず実質利回りを確認しましょう。
2. 高利回り物件のメリット
短期間での投資回収:高利回りの場合、家賃収入が多く、投資額を短期間で回収できる可能性があります。
キャッシュフローの向上:他の物件よりも収益性が高ければ、余裕のある資金運用が可能になります。
市場での割安感:価格が比較的低いエリアや状況で販売されていることが多く、手頃な初期投資が可能です。
3. 高利回り物件のリスク
高利回り物件が高収益を示す背景には以下のリスクが存在する可能性があります。
(1) 立地条件が悪い
人口減少地域:
需要が少ないため物件価格が安く、利回りが高く見える。将来的に空室リスクが高い。
不便なエリア:駅や商業施設から遠い物件は借り手が見つかりにくい。
(2) 建物の老朽化
築年数が古く、修繕費用や維持管理費がかさむ可能性があります。
古い物件では家賃を維持しづらく、長期的な収益が下がることも。
(3) 空室リスク
家賃が低くても借り手がつかない場合、利回りの計算が実際の収益に反映されない。
一室でも空室になるとキャッシュフローに大きな影響を与える可能性。
(4) 運営の手間
高利回り物件はしばしば収益の安定性が低いため、頻繁なメンテナンスや借り手募集など手間がかかる。
賃借人の質が低い場合、家賃滞納やトラブルが発生するリスクも。
(5) 売却時の価格下落リスク
利回りが高い物件は市場での評価が低く、売却時に購入時より価格が下がる可能性があります。
特に需給が弱い地域では売却が困難な場合も。
4. 利回りとリスクの関係
5〜7%の利回り:
都心部や人気エリアの物件で多い。安定した需要があり、空室リスクが低い。初期投資はやや高いが、安定収益が期待できる。
10%以上の利回り:
地方や条件に難がある物件が多い。収益性が高い反面、空室率や維持費用、将来の需要減少などのリスクが伴う。
5. 高利回り物件への投資を検討する場合の対策
エリアの需要調査:
将来的にも安定した賃貸需要が見込めるエリアかを確認する。
物件の状態チェック:
修繕履歴や老朽化の程度を詳細に調べ、大規模修繕の必要性を見極める。
現地視察:
購入前に現地を訪問し、周辺環境や物件の管理状態を確認する。
出口戦略を考える:
売却時の価格や売却可能性を事前にシミュレーションする。
空室リスクの試算:
収益が悪化した場合の影響を考慮し、無理のないキャッシュフローを確保する。
結論
高利回りの物件は、短期的な収益性には魅力がありますが、長期的なリスクが伴う場合が多いです。投資対象として検討する場合は、表面利回りだけでなく、実質利回りやリスク要因を総合的に判断することが重要です。安定性を重視するなら、利回り5〜7%の物件が安心ですが、リスクを受け入れる範囲内であれば高利回り物件も選択肢に入ると思います。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 静岡県浜松市中央区
-
- 投稿日
- 2025/08/18
- ［2回答］
1279 view
家賃保証が打ち切りになりました。
新築ワンルームマンション投資を始めて2年、これまで安定していた家賃保証が突然打ち切られました。管理会社からは「空室が増えて経営が厳しい」と一方的に通知が届き、毎月の家賃収入が半分以下に。ローン返済に充てる資金が足りず、生活費にも影響が出ています。東京都心の物件で立地には自信がありましたが、入居募集や管理業務を自分で行うノウハウがありません。このまま契約を続けるべきか、他の管理会社に切り替えるか、それとも売却して損失を最小限にするか、時間的猶予もなく判断に迫られています。
1279 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/03/05
- ［3回答］
1419 view
最近マンション投資に関心を持ち始めました。
20代後半の男性です。最近マンション投資に関心を持ち始めました。特に注目しているのは、都心から少し離れたエリアに位置する中古マンションの市場です。見つけた物件は都心へのアクセスが良く、最寄り駅から徒歩10分の場所にあります。購入価格は約2500万円で、予想される家賃収入は月額8万円です。この物件を選んだ理由は、都心へのアクセスの良さと、比較的低価格であることから、中長期的に見て家賃収入や資産価値の増加が期待できると考えたからです。 しかし、中古マンション投資にはリスクや注意点があることも承知しています。特に建物の老朽化による修繕費用の増加や、空室リスクの管理が挙げられます。また、投資先としてこのエリアを選んだ主な理由は、都心へのアクセスの良さと、今後のエリア開発による潜在的な価値上昇を見込んでいますが、実際のところ、このエリアの将来性や市場の需要については不確実な部分も多いです。 中古マンション投資を検討する際に、エリアの将来性や賃貸市場の動向をどのように分析すべきか、また、物件を選ぶ上での重要なチェックポイントについて具体的なアドバイスをいただけないでしょうか？ さらに、中古マンション投資のリスクを軽減するための戦略についても教えていただけるとありがたいです。
1419 view
-
20代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都新宿区
-
- 投稿日
- 2025/10/10
- ［3回答］
2225 view
結婚を考えている彼が、ワンルーム投資をやっています
商社に勤める彼と付き合って3年です。 最近結婚を意識し始めているのですが、彼は社会人になってすぐ、営業マンに勧められてワンルームマンション投資を始めたそうです。 月6万円の家賃収入はあるものの、ローン返済、管理費、積立金と合わせると毎月1万円の赤字になっているそうで、後悔しています。 売却したくてもまだローンが残っていて、査定価格よりも低いそうです。 これはどう精算したら良いのでしょうか。親が納得してくれず、結婚の話が進みません...
2225 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府堺市北区
-
- 投稿日
- 2026/02/27
- ［1回答］
640 view
家賃保証は嘘だったのでしょうか
ワンルーム投資で「30年家賃保証」と説明を受け購入しました。5年目で賃料を15％減額すると通知が来ました。 契約書には小さく「経済事情により改定あり」と書いてあります。 営業時の説明と違います。 それでも署名した以上、泣き寝入りしかないのでしょうか。
640 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県福岡市中央区
-
- 投稿日
- 2024/07/06
- ［4回答］
1657 view
事故物件を投資物件として購入するデメリット
マンション投資を考えているのですが、例えば事故物件を安く購入して、賃貸として貸し出した場合、3年経過前は告知義務がある為家賃を相場より低く設定し、3年経過後に住み替えがあった場合には相場価格に戻して運用することは問題ないのでしょうか。
1657 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2026/04/11
- ［5回答］
633 view
家賃保証って本当に安心なんでしょうか？
最近、不動産投資の営業を受けていて、ワンルームマンションを勧められています。 「家賃保証があるので空室でも安心」と言われたのですが、契約書をよく見ると、途中で見直しがあるような内容も書かれていて、不安になっています。 営業の方は「ほとんど下がることはない」と言っていましたが、本当にそうなのでしょうか。 確かに立地も良くワンルームマンションが多いエリアで、高い家賃で募集されているのを良く見るので需要はあるとは思います。 投資信託したしていないサラリーマンですが、やめておいた方が良いでしょうか。
633 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都目黒区
-
- 投稿日
- 2019/04/07
- ［3回答］
2756 view
初めての不動産投資の進め方について
不動産投資を始めたいと考えています。40代男性です。 はじめるにあたり、不動産投資にまつわる本は読み始めたのですが、 いろいろと行動した方が早いかなとも思っていたら、このサイトに出会いました。 とはいえ、 今後、どのように管理会社や物件を選択していったらいいか迷っています。 良いアドバイスをいただけたら幸いです。 丁寧にご回答いただけた方に、本格的にご相談できればと思います。
2756 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 愛知県名古屋市北区
-
- 投稿日
- 2024/02/02
- ［3回答］
1468 view
不動産投資に関して
不動産投資に興味がありますが、1部屋や1物件は少しハードルが高いと感じており、クラウドファンディング型や投資信託型の場合も利益は残せるのでしょうか？
1468 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2024/09/20
- ［3回答］
1292 view
投資用マンションについて
最近投資用マンションの提案を受けました。場所は品川なのですが新築ワンルームマンションで、今後も値上がりが期待できるので購入しませんかと勧められています。駅近できれいな建物で悪くないと思っていますが、どう考えたらいいか迷っています。
1292 view
-
10代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2024/02/14
- ［4回答］
1873 view
投資について新築か中古か
30代男性です。新築マンションと中古マンションのどちらに投資するべきかで迷っています。 新築マンションの方が入居率が高いと聞きますが、中古マンションの方が初期投資コストを抑えられるとも聞きます。 両者のメリット・デメリットを踏まえ、実際のところどちらが長期的に見て収益性に優れる投資でしょうか？
1873 view
相談先を選択してください
収益物件の購入は決して安い買い物ではないので、リスクは負いたくないものですよね。
高い利回りのメリットは、投資したお金をすぐに回収できるところです。利回り5%なら回収に20年かかりますが、10%なら10年で回収できます。そのため、いかに高い利回りの収益物件を安定的にうまくしていけるかが不動産投資のポイントです。
また、高利回りの物件には、次のようなリスクが隠れている可能性があります。
・建物や土地にキズがある（シロアリの害や隣地と境界トラブルがあるなど）
・事件や事故により室内で死者が出ている
・建物の築年数が古くて修繕に費用がかかる
・法律に適合していない建物である（違法建築や接道義務違反など）
など、さまざまなケースがあります。上記に該当していたとしても、売主がきちんと告知しているのであれば、マイナス面を理解したうえで購入するのはいいと思います。しかし、マイナス面を隠しているケースもあるのが難しいところです。高い利回りの物件を購入する場合には、担当してもらう不動産会社にマイナス面がないか、きちんと調べてもらうことが大切です。