不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

大阪府大阪市淀川区
投稿日

2024/02/22
更新日

2024/12/03

382 view

利回りの良し悪し

収益物件の利回りについて疑問があります。

基本利回り5〜7%が一般的ですが、時折10%以上の高い利回りの物件を見かけます。
このような高い利回りの物件には何か特別なメリットがあるのでしょうか？

また、高利回りの物件にはどのようなリスクが潜んでいる可能性があるのか詳しく教えていただけますか？
具体的な利回りとリスクの関係について知りたいです。

私が回答します
投稿日

2024/12/03

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
不動産投資は株式等と違い期限のある投資対象です。時間経過とともに建物部分は減価していきます。新築時７％であっても、10年20年と経過すると建物部分の評価は下がり土地値に近づきます。一方、家賃も築古になれば下がっていきはしますが、面積等が減るわけではないのである一定水準は維持できます。すると、時間の経過した物件の利回りは、かなり高くなるのがご理解できるかと思います。
さらに銀行は残存耐用年数を超えての融資はあまりしませんので、築古になればなるほど融資期間は短くなる傾向があります。融資期間が短いとキャッシュフローが厳しくなるので、資金力に余裕のある人でしか買えないという状態になり、需要が減ることで価格が下がります。結果、利回りは上昇します。
入居率が悪いから利回りが上昇するという人もいますが、そんな単純なものだけではありません。
先ほど申し上げたような高利回り物件は、不動産投資初心者にとってはキャッシュフロー悪化のリスク要因ですが、ある程度経験を積み、キャッシュアウトに耐えられ、資金余力のあるベテランにとっては美味しい投資対象です。20％もあれば5年で回収できるということです。それを担保に次の物件購入に行くもよし、返済がおわって家賃収入をまるまる楽しむもよし、いいことはいっぱいあります。
私が回答します
投稿日

2024/05/23

渥美誠

不動産専門家
- 40代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
収益物件の購入は決して安い買い物ではないので、リスクは負いたくないものですよね。

高い利回りのメリットは、投資したお金をすぐに回収できるところです。利回り5%なら回収に20年かかりますが、10%なら10年で回収できます。そのため、いかに高い利回りの収益物件を安定的にうまくしていけるかが不動産投資のポイントです。

また、高利回りの物件には、次のようなリスクが隠れている可能性があります。

・建物や土地にキズがある（シロアリの害や隣地と境界トラブルがあるなど）
・事件や事故により室内で死者が出ている
・建物の築年数が古くて修繕に費用がかかる
・法律に適合していない建物である（違法建築や接道義務違反など）

など、さまざまなケースがあります。上記に該当していたとしても、売主がきちんと告知しているのであれば、マイナス面を理解したうえで購入するのはいいと思います。しかし、マイナス面を隠しているケースもあるのが難しいところです。高い利回りの物件を購入する場合には、担当してもらう不動産会社にマイナス面がないか、きちんと調べてもらうことが大切です。