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REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都中央区
  • 投稿日
    2024/09/16
  • 更新日
    2024/11/10
  • ［2回答］

351 view

社会保障費の増大に伴い、不動産市場にどのような変化が予想されるでしょうか？

社会保障費の増大に伴い、不動産市場にどのような変化が予想されるでしょうか？
気になっているのは、地方自治体の財政圧迫により、公共サービスの質が低下する可能性があると聞きました。これは地域の不動産価値にどう影響しますか？不動産価格の下落リスクが高まるのでしょうか？


現役世代の可処分所得減少が予想されますが、これは住宅ローンの返済能力や住宅購入にどう影響すると考えられますか？特に、都市部と地方部で影響に違いはありますか？
一方で、高齢者向け住宅や介護施設の需要増加が見込まれると聞きます。このような施設への投資は有望なのでしょうか？また、既存の一般住宅を高齢者向けにリノベーションする需要は増えると思いますか？
最後に、社会保障費増大に備えて、不動産投資や資産運用の面でどのような対策を講じるべきでしょうか？長期的な視点から、安定した資産形成のため専門家のかたの見解をお伺いしたいです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/11/10

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社

    社会保障費は広い意味での税金（英語ではソーシャルタックス）なので、税負担全般が高まると、という意味で捉えれば不動産市況にとって好影響であるはずはありません。景気を冷やす方向ですから。
    公共サービスの低下については、もともと高齢化・人口減とも相まって公共サービスが低下傾向にありました。財政の逼迫がこれに追い打ちを欠けることは想像に難くありません。また、人手不足もあり、具体的には公共のバス事業が縮小を迫られています。従来通りの公共交通手段の維持がむつかしいとなれば、サービスが縮小する地域の不動産価格は下落する可能性が高くなります。

    そうい状況を踏まえ、コンパクトシティ構想が提唱されています。その結果、不動産価格が上昇する地域が一部現われはしますが、全国的には下落していく可能性はあります。

    現役世代の可処分所得減少が今後も継続するとするならば、住宅ローン返済能力が低下し、新築から中古へ、中古から賃貸へ、という流れが低所得者層を中心に起きると考えられます。従来35年であったローン期間について、50年ローンが増えてくる可能性もありますが、今のところ大きな流れにはなっていません。

    しかし、円安の進展は一般的に国内産業の発展に寄与し、輸出産業を中心に業績が好転、それが他の産業にも波及してくると考えられます。よって、いまの為替水準が今後数年間継続するようならば、それだけでインフレ傾向とも相まって所得の上昇につながり、それが不動産価格の上昇となって現れるという、日本を除く諸外国では一般的であった成長路線として現れることも十分考えられます。

    要は、政権運営次第ということです。与党惨敗と、ドル安路線（円高）を主導していくというトランプ政権の誕生により、非常に読みにくい情勢になってきました。

    高齢者向け住宅等への投資は有望だと考えます。ただ、戸建てをリフォームして、というやり方ではなく、駅近にバリアフリーのマンションを建てるなど、より本質的な方向での投資が必要だと考えられます。

    長期的観点からでいえば、地方ではなく、東京です。東京は大阪、福岡と比較するべきではなく、ニューヨーク・ロンドン等と比較すべきだと考えます。地球を地軸方向から見て3等分した場合に、東アジアに拠点となる都市が必要だと考えます。以前は香港がその地位にいましたが、中国政府の強硬策によりその線は消えました。シンガポールは都市としての縦深がなく、台湾は地政学的に不安定です。残るは東京ということになります。ただ、東京都心部での不動産投資は利回りが低くキャッシュフローが出にくい構造になっていますが、この特徴はNY、LDNと同じです。むしろインカムではなくキャピタルゲイン狙いとなりますので、長期的かつベテラン向けの対象となると思います。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/10/05

    都内ワンルーム専門セミプロ

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • マンションナビ会員

    こんにちは。
    都内ワンルーム専門の副業大家です。

    なかなか鋭い視点ですね。
    専門家ではありませんが、コメントいたします。
    長文ですがお付き合いください。

    細かい説明は省きますが、社会保障費の問題というより、少子高齢化社会を支える財源の問題です。

    複雑なのでざっくりいうと、自治体の収入は所得税、住民税、法人税、その他保険料（医療費や介護保険料など）が財源となり、地方が直接徴収する財源と、いったん国に納めてから配分される財源によって成り立っています。

    一例として、上下水道やごみ処理施設、地方道路や橋などのインフラ、公立の小中高校などは地方自治体の予算で賄われます。

    問題は、少子高齢化と単身世帯の増加、人口減少によって税収が減って財源が不足し、面積の広い土地に人口が薄く分散すると、これらの行政サービスの維持できなくなります。

    多くのインフラが老朽化し、今後補修や建て替えに相当な予算がかかるのに、人口が急速に減る中で予算を確保するのは困難になってきます。

    これは確実に起こる未来で、その結果行政サービスが縮小するか、負担が増えることが予想されます。
    実際、水道代は地方によって金額が異なり、今後は住民税率見直しの議論が起こってくるかもしれません（現在課税所得の一律10%）。

    単身世帯は仕事と収入の高い都会へ向かい、特に東京近郊への一極集中はさらに加速します。
    地方移住やUターンで戻る例は、ゼロではないにせよ非常に少ないのが現状です。

    以上のことから、もともとコンパクトな都会には企業や人、商業施設などのお金が集まり、所得税、法人税、住民税、固定資産税などは比較的潤沢で、自治体の財政は比較的健全です。

    法人税についても、国内外で稼ぐ大企業が本社を構える自治体では法人税収もあり、今後の経済状況にもよりますが増加が期待されます。
    ディズニーランドを運営するオリエンタルランドのある浦安市はその一例です。

    さて、不動産市場にどのような変化が予想されるかですが、
    - 過疎化地域の不動産価格は下落→固定資産税収入が下がる
    - 年金だけの高齢世帯の割合が増える→住民税収は下がり、医療費や介護費用は増大

    などにより、地方財政は悪化、郊外の不動産は需要が急速に減少して価格は下落するか、買い手がつかないまま放置されるでしょう。

    東京の都心、少し郊外でも駅（特に複数路線が利用できる駅など）を中心とした同心円の中心に向かって需要は集中し、不動産価格は上昇します（現在進行形でかなり上昇しています）。

    誤解の無いようにお伝えすると、東京近郊以外はすべて下がるわけではなく、地方の中核都市の駅の近くや観光地、大規模病院、工場や研究施設、商業娯楽施設、有名な学校が集まる地域は、そこで働く人も含め相対的に需要は底堅いでしょう。

    高齢者向け介護施設については、需要は今でも高く今後も高まるでしょう。
    しかし、実態は自治体からの補助金がなければ成立しないのが現状で、人手不足と離職率の高さもあって、運営は極めて厳しい状況です。
    また、団塊の世代が大量に他界する30年後には需要は急速に萎むことが予想され、長期的に大きな問題になるでしょう。

    資産運用の面では、今後伸びる分野に投資するのが鉄則。
    不動産投資においても同じです。
    立地の良い不動産価格はすでにかなり上がってますが、今後下がるリスクを考えれば相対的にリスクは低いでしょう。
    まだ誰も目を付けていないマイナーな分野を探して賭けるのもアリですが、その分前例はなくリスクも高いです。

    昔から言われますが、不動産投資は立地がすべて。
    今後も需要が高まる都心、なるべく駅近のエリアに特化した方が無難でリスクは少ないと思います。

    専門家ではなく、未来がどうなるか分かりませんが、あくまでも個人の見解としてご参考になれば。

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