不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
20代
女性
エリア

兵庫県神戸市兵庫区
投稿日

2025/06/20
更新日

2025/06/27
［2回答］

1048 view

投資用マンションの売り時の見定め方

少し前、新築の投資用マンションを一室、契約しました。内装もキレイで駅近（5分以内）、設備も顔認証のオートロックなど最新のものを備えた1DKです。検討時、担当者から戸数が多く修繕費などを分担できるので、負担が軽いとの説明があり、少し割高ですが良い物件だと思い契約しました。
しかしその後、その物件が面する道路が、かなり有名な風俗街の境目になる道路らしいと知りました。調べると、物件に風俗店が隣接してはいるわけではないものの、周辺地域の中で唯一、治安の点で避けるべきとされている一帯だと分かりました。
いくら設備が良くても、近隣の安全な物件を差し置いて売れるのか心配です。こうなると、戸数が多いこともデメリットに思えてきました。
しかし、今売るにはまだローンのほうが圧倒的に多いです。
この場合、いつ頃売るのがダメージが少なく済むでしょうか。それとも、そんなに心配する必要はないのでしょうか。
教えてください。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/06/21
ご相談を拝見しました。居住用であれ投資用であれ、設備や構造、分譲戸数といった建物本体の条件に加え、用途地域や法令上の制限、公共交通機関までの距離、周辺環境（特に治安や地域のイメージ）どについて、購入者自身がしっかりと調査することは不可欠です。本件は、それを怠ったことで具現化した問題ですので、今後、投資と続けていくなら教訓とされるべきでしょう。

ご指摘のとおり、周辺環境の治安やイメージは、賃貸需要や売却価格に大きく影響を及ぼします。ただし、駅近で最新設備を備えた物件である点から、単身者や夜間勤務者層を中心に、一定のニーズは見込めると思います。

そのため、築10年以内を目安に賃貸物件として安定運用し、資産価値を維持しつつタイミングを見て売却するという方針が、現実的かる損失を抑える戦略といえるでしょう。

また、今後売却する際の負担を軽減するためには、可能な限り繰り上げ返済を実施し、ローンの残債を圧縮しておくことが有効です。

ただし、賃貸運用がうまくいかず空室状態が長期化する場合は、早い段階での損切りが必要です。反対に、安定した賃料収入が確保できるようであれば、長期保有によるインカムゲイン狙いの運用も検討するに値します。

本件は、収益状況を注視しつつ、5～10年の中・長期的視点で出口戦略を設計していくことが、ダメージを抑えた賢明な対応と思われます。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/06/27
自動車などは新品価格が最も高く、時間が経過するにつれ価格は下落していくというのはご理解いただけると思います。劣化するからですね。
建物は新築プレミアムが乗っていますので、中古になればそれが剝がれますので、大きく下がります。償却という税法上の概念ではRCは47年かかってゼロに近づいていきます。
その一方、建物と違い土地は基本的に劣化しません。
よって、時間の経過とともに不動産価格は土地価格に収束していきます。
土地の価格は変動がありますので、その地域の地価の変動がどの程度あるかどういう傾向なのか、でいつ売った方が良いかの見通しを立てることはできます。
しかし、投資用のマンションは土地部分が小さいのが一般的ですから、土地値の下支え効果は限定的です。ということは早めに売却したほうが傷は浅くて済む、と考えるのが一般的です。