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不動産のお悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    東京都千代田区
  • 投稿日
    2024/05/24
  • 更新日
    2024/06/05

147 view

都内でのマンション投資について教えてください。

30歳独身女性です。年収600万　都内賃貸マンションに住んでます。

都内でのマンション投資を検討しています。
具体的には築10年以内の1LDKか2LDKのマンションを購入し、賃貸に出す予定です。予算は自己資金500万円を含む約3000万円を想定しています。

マンション投資において、物件選びの際に注意すべき点や、特に重視するべき条件についてアドバイスをいただければと思います。
それと物件の管理を専門の管理会社に依頼する場合、その選び方や費用についても知りたいです。
どのような基準で管理会社を選ぶべきでしょうか？また、管理費用の相場についても教えてください。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/06/05

    秋山　和宏

    イー•コネクション株式会社

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社

    僭越ながら投資用マンションの物件選びについて回答一覧に無かった部分を簡単にお答えさせて頂きます。

    物件について
    ①修繕積立金が貯まっているか
    ②管理費修繕積立金の改定予定が無いか
    ※建物管理会社が発行する重要事項に係る調査報告書、長期修繕計画を必ずご確認下さい。

    予算について
    前の回答でもあったように築10年程度の1L〜2Lですと3千万は超えてきそうですね。
    また、上場企業勤務、公務員、医療従事者のような方ですと提携ローンを組むと頭金10万からスタートが可能です。
    500万を頭金として使用するのか、フルローンを利用して違う運用に回すのか、頭金を入れた時のメリットを数字で出してみるのも良いかと思います。

    管理について
    最近ではサブリースでは無い家賃保証、設備保証（現状回復費含む）、広告料保証をつけている会社さんも増えています。
    20年以上持つ際は上記保証プランを選択した方がお得になるケースが一般的です。
    金額は保証込みで5.000円代、最低限の管理1.000円代でやっている所もあります。

    お役に立つ回答になっていますと幸いです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/06/02

    山口

    エステージェント株式会社

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社

    こんにちは。
    都内で投資用物件の売買仲介業をさせて頂いている立場から回答させて頂きます。

    東京都内
    築10年以内の1LDKか2LDK
    自己資金500万円を含む約3000万円

    まずこちらの条件についてですが、23区内駅10分圏内では予算オーバーになる事が想定されます。
    4000万円を超えてくると思いますので、ローンでカバーするとすれば
    家賃収入-管理費修繕積立金-返済額
    で月々の収支はマイナスになる事は前提となってくると思います。

    「物件選びの際に注意すべき点や、特に重視するべき条件」
    については
    ①上記条件では月々の収支（インカムゲイン）には期待できない為、
    「利回りを妥協した好立地で値上がりを期待する」など明確な期待が持てる物件を選ぶ
    ②サブリース（家賃保証）などを付けない。
    （そもそも空室を心配する物件を買ってはいけない）
    ③節税効果を提案してくる会社には注意
    ④20戸数前後の小型マンションは修繕リスクが高い傾向がある
    ⑤不動産会社が提案する立地の営業トークではなく自身の経験や感覚で判断する。
    ⑥不動産会社からの提案で「抽選物件」は営業トークなので信じない
    ⑦購入前にすぐ売ったらいくらかを仲介業者に確認する（購入予定金額と近ければ適正価格です）


    賃貸管理費用の相場は区分マンションであれば
    980円という破格もあれば、3000円程が主流となっております。

    ご参考にして頂ければ幸いです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/05/27

    本田憲司

    不動産売却サポート関西株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社

    初めまして不動産売却サポート関西の本田　憲司と申します。

    【不動産投資については以下の点をご注意下さい。】
    ①実質利回り5％以上（管理費などを差引いた実質の収入）が後悔しない物件選びです。※なかなか都内では厳しいかと思います。

    ②賃貸管理を業者に任せる際は解除する際の条件を確認して下さい。※家賃収入の半年分が解除条件としている業者もあります。

    ただ最近の不動産投資は都内であってもリスクは有りますので、周囲の方で不動産投資を経験された方の意見を聞くことが良いと思います。
    決して不動産会社の言う事を信じ切る事だけは止めて下さい。

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