都内でのマンション投資について教えてください。

Question

30歳独身女性です。年収600万　都内賃貸マンションに住んでます。

都内でのマンション投資を検討しています。
具体的には築10年以内の1LDKか2LDKのマンションを購入し、賃貸に出す予定です。予算は自己資金500万円を含む約3000万円を想定しています。

マンション投資において、物件選びの際に注意すべき点や、特に重視するべき条件についてアドバイスをいただければと思います。
それと物件の管理を専門の管理会社に依頼する場合、その選び方や費用についても知りたいです。
どのような基準で管理会社を選ぶべきでしょうか？また、管理費用の相場についても教えてください。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

物件選びの前に不動産投資法についての検討はされているのでしょうか。
・都内
・築10年以内
・マンション
・３０００万円
この条件だと、1室購入しかできません。ということは必然的に満室と空室を繰り返す投資となります。ワンルームマンションを選定されていないのが救いですが、基本的に最大のリスクは空室時に手出しが確実に発生することです。ローン返済、修繕積立金、管理費、それに退去時の原状回復費用、入居時の手数料、入居促進のためのADやフリーレント、これらがすべて手出しになります。この分について、事前に賃料から積み立てるか、毎月の給与から支払うか、貯金を取り崩すか、ぐらいしか手はありません。
都内のマンションの利回りは非常に低いので、積立ても入退去の度に残高が急減、トータルとしてどれだけ残るのかはなはだ疑問です。
これらのシミュレーションはされていますか。
また、退去があり次の入居者がすぐ決まらないと焦ります。焦って管理会社に文句を言うと、賃料下げの提案をされることでしょう。さらに収益性が下がってしまいます。

これらの原因は、スタート時点での戦略に問題があったからです。
投資対象が、都内の1室ではなく、郊外の4部屋あるアパートだったらどうでしょうか。
4室あるので全空リスクは非常に低くなることが容易に想像できますよね。
では8室では、16室では、どうでしょうか。
部屋数を増やしていくと、空室リスクはその地域の平均値に近づいていきます。これを「大数の法則」と言います。中学の時に習っているはずなんですが、覚えている人は少数派です。不動産投資ではこの大数の法則がバッチリ当てはまります。覚えて応用してください。

それでも都内での投資を考える場合は、地価が上がるところを狙ってください。つまり、インカムゲイン狙いではなく、キャピタルゲイン狙いです。インカムゲイン狙いは上述の通り1室では十分機能しません。必然的にキャピタル狙いとなります。
その際、地価が上がっている地域ではなく、上がりそうな地域を狙う必要があります。周辺や最寄り駅の再開発状況のチェックが重要です。
それができてから、物件選びになります。
不動産投資は失敗すると悲惨な目に会います。十分に勉強されるか、信頼できる人をメンターとして活用されることをお勧めします。

本田憲司(不動産売却サポート関西株式会社) · Answer

初めまして不動産売却サポート関西の本田　憲司と申します。

【不動産投資については以下の点をご注意下さい。】
①実質利回り5％以上（管理費などを差引いた実質の収入）が後悔しない物件選びです。※なかなか都内では厳しいかと思います。

②賃貸管理を業者に任せる際は解除する際の条件を確認して下さい。※家賃収入の半年分が解除条件としている業者もあります。

ただ最近の不動産投資は都内であってもリスクは有りますので、周囲の方で不動産投資を経験された方の意見を聞くことが良いと思います。
決して不動産会社の言う事を信じ切る事だけは止めて下さい。

山口(エステージェント株式会社) · Answer

こんにちは。
都内で投資用物件の売買仲介業をさせて頂いている立場から回答させて頂きます。

東京都内
築10年以内の1LDKか2LDK
自己資金500万円を含む約3000万円

まずこちらの条件についてですが、23区内駅10分圏内では予算オーバーになる事が想定されます。
4000万円を超えてくると思いますので、ローンでカバーするとすれば
家賃収入-管理費修繕積立金-返済額
で月々の収支はマイナスになる事は前提となってくると思います。

「物件選びの際に注意すべき点や、特に重視するべき条件」
については
①上記条件では月々の収支（インカムゲイン）には期待できない為、
「利回りを妥協した好立地で値上がりを期待する」など明確な期待が持てる物件を選ぶ
②サブリース（家賃保証）などを付けない。
（そもそも空室を心配する物件を買ってはいけない）
③節税効果を提案してくる会社には注意
④20戸数前後の小型マンションは修繕リスクが高い傾向がある
⑤不動産会社が提案する立地の営業トークではなく自身の経験や感覚で判断する。
⑥不動産会社からの提案で「抽選物件」は営業トークなので信じない
⑦購入前にすぐ売ったらいくらかを仲介業者に確認する（購入予定金額と近ければ適正価格です）


賃貸管理費用の相場は区分マンションであれば
980円という破格もあれば、3000円程が主流となっております。

ご参考にして頂ければ幸いです。

秋山 和宏(イー•コネクション株式会社) · Answer

僭越ながら投資用マンションの物件選びについて回答一覧に無かった部分を簡単にお答えさせて頂きます。

物件について
①修繕積立金が貯まっているか
②管理費修繕積立金の改定予定が無いか
※建物管理会社が発行する重要事項に係る調査報告書、長期修繕計画を必ずご確認下さい。

予算について
前の回答でもあったように築10年程度の1L〜2Lですと3千万は超えてきそうですね。
また、上場企業勤務、公務員、医療従事者のような方ですと提携ローンを組むと頭金10万からスタートが可能です。
500万を頭金として使用するのか、フルローンを利用して違う運用に回すのか、頭金を入れた時のメリットを数字で出してみるのも良いかと思います。

管理について
最近ではサブリースでは無い家賃保証、設備保証（現状回復費含む）、広告料保証をつけている会社さんも増えています。
20年以上持つ際は上記保証プランを選択した方がお得になるケースが一般的です。
金額は保証込みで5.000円代、最低限の管理1.000円代でやっている所もあります。

お役に立つ回答になっていますと幸いです。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

都内でのマンション投資を検討されているとのこと、とても良いタイミングです！需要が堅調なエリアで正しい判断をすれば、安定した収益を期待できます。ただし、投資成功の鍵は「適切な物件選び」と「信頼できる管理体制の構築」にあります。以下にアドバイスをまとめます。

物件選びで注意すべきポイント
1. 立地
・交通利便性: 最寄り駅から徒歩10分以内が理想です。都心部では駅近物件が特に高い需要を持ちます。

・周辺環境: スーパー、病院、学校、公園など生活利便施設が整っていること。
エリア特性: 賃貸需要が安定しているエリア（例: 主要ターミナル駅周辺、大学やオフィス街の近くなど）を選ぶ。

2. 物件のスペック
・間取り: 1LDKや2LDKは、単身者やカップル、小さな家族に適しており、幅広い賃貸需要があります。

・築年数: 築10年以内であれば設備や建物の劣化が少なく、管理コストも抑えやすい。

・設備: オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなど、現代のニーズに合った設備を確認。

・管理状況: 管理組合がしっかりしている物件かどうか。エントランスや共用部分の清掃状況で管理状態をチェック。

3. 賃貸市場調査
・周辺の家賃相場: 同じエリアで似た条件の物件がどのくらいの賃料で貸し出されているか調査。

・空室率: その地域の平均空室率が低いエリアを選ぶ。

4. 収益性
・利回り: 表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）が5～6%以上であれば検討に値します。ただし、修繕費や管理費を考慮した実質利回りも確認。

・ランニングコスト: 修繕積立金、管理費、固定資産税などの費用を事前に見積もる。

5. 融資条件
・ローンの金利と期間: 金利が低く返済期間が長いローンを選ぶことでキャッシュフローが安定します。年収や物件価格を基に、銀行の審査基準を確認してください。

（管理会社の選び方と費用）
管理会社を選ぶ基準
・実績と信頼性
そのエリアでの賃貸管理実績が豊富な会社を選ぶ。評判や口コミを確認。
管理物件数が多すぎて、きめ細かい対応ができない会社には注意。

・管理体制
入居者対応（トラブルやクレーム処理）、賃料回収、契約更新などをしっかり行う体制があること。
24時間対応の有無を確認。特に単身者向けでは入居者の安心感につながります。

・コストとサービス内容
管理料の相場は賃料の5～10%程度が一般的。ただし安さだけで選ばず、提供されるサービス内容を精査。賃貸募集の際の広告費や契約手数料も事前に確認。

・契約条件
管理契約の内容（契約期間、解約条件、保証内容）を確認し、不明点は必ず質問。
入居者募集に強い会社かどうかも確認してください。
（費用の内訳例）
管理手数料: 家賃の5～10%
入居者募集費用: 成約時に家賃の1ヶ月分程度（広告費含む）。
その他費用: 短期退去時のリフォーム代や修繕費（物件オーナー負担）。

【総合的なアドバイス】
・シミュレーションを徹底する
賃貸収入と支出（ローン返済、管理費、修繕費、税金）を比較し、キャッシュフローを試算。
長期保有の場合、物件価格が下がる可能性も考慮に入れる。

・専門家を活用する
賃貸需要や市場動向の把握には不動産投資に強い専門家（エージェントやファイナンシャルプランナー）の助言を活用。

・リスク分散
一部自己資金を確保しておき、予期せぬ修繕費や空室期間に対応できる余裕を持つ。

・自己居住との兼ね合いを検討
将来、自分で住むことを視野に入れるなら、立地や物件の質をさらに重視。

都内の賃貸需要は安定しており、良い物件を選べば成功する可能性が高いです。慎重に物件を選びつつ、信頼できる管理会社とパートナーシップを築くことで、長期的な収益を確保できるでしょう。

以上、参考になれば幸いです。

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