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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 20代
  • 男性
  • エリア
    東京都豊島区
  • 投稿日
    2025/03/11
  • 更新日
    2025/03/12
  • ［2回答］

288 view

不動産投資

キャッシュもたまり、不動産投資をするか迷ってます、メリットだけではなく、デメリットもしっかりと知りたいです。またローンを組むことが少し不安です

  • 私が回答します

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/12

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    不動産投資を検討されているとのことで、具体的にメリットとデメリットを分かりやすく回答しますね！


    不動産投資のメリット

    ① 安定的な収入（インカムゲイン）
    ・入居率が安定すれば毎月一定の家賃収入を得られる。
    ・他の投資（株式・仮想通貨）に比べ値動きが穏やかで長期的に安定。

    ② 節税効果・税金対策になる
    ・建物や設備の減価償却費を計上でき、節税効果が期待できる。
    ・相続税対策としても有効。

    ③ 資産価値の維持や上昇（キャピタルゲイン）
    ・物件の立地によっては価格上昇の可能性があり、売却益を狙える。

    ④ インフレに強い
    ・インフレ時には物件価値や家賃も上がり、インフレヘッジ（インフレ対策）になる。

    ⑤ 融資によるレバレッジ効果
    ・銀行融資を利用して、自己資金以上の投資が可能。


    不動産投資のデメリット（注意点）

    ① 空室リスク
    ・入居者が決まらないと収入がゼロになり、維持費だけが発生。
    ・特に地方や築年数の古い物件は空室率が高まりやすい。

    ② 修繕・維持費の発生
    ・建物が老朽化すると修繕費用が増加。
    ・突然の設備故障で大きな出費が必要になるケースもある。

    ③ 資産価値下落のリスク
    ・地価下落や建物の老朽化により、購入価格より価値が大幅に下がることもある。
    ・特に地方物件や古い物件はリスクが高い。

    ④ 金利上昇リスク
    ・金利が上がると、ローン返済負担が増える。
    ・現在は低金利だが、将来の金利上昇リスクを考慮する必要あり。

    ⑤ 流動性の低さ
    ・不動産は売却に時間がかかり、すぐに現金化することが難しい。


    「不動産投資で損する」パターンの一例
    ・想定以上の空室が長期化する
    ・賃料が市場の変化で下がってしまう
    ・老朽化で高額修繕が発生
    ・入居者トラブル（家賃滞納など）
    ・立地が悪く、売却時に大幅に値下がりする


    不動産投資を始める際にチェックするべきこと

    初めての方は特に以下を意識しましょう。

    ◎「利回り」の現実性を厳しくチェック
    （表面利回りだけでなく、管理費・修繕費を差し引いた『実質利回り』で考える。）

    ◎物件立地の確認
    （駅近、人気エリアなど将来的な資産性を見極める。）

    ◎融資条件・金利・返済額の試算
    （返済比率は賃料収入の40～50％以内に抑えることが安全。）

    ◎物件の耐用年数や大規模修繕予定
    （特に中古物件では、近々修繕が必要か確認する。）


    「不動産投資」は、安定した収益が魅力ですが、物件選びや運営方法を誤るとリスクも大きくなりますので、ご注意を！頑張ってください！


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  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/12

    おっしゃる通り、ローンを使う場合には破綻リスクが上昇します。支払い額>入金額という状態が発生すると、本業の収入から支出する必要があるので、焦って賃料を下げてしまったりします。
    ですから、支払い額>入金額という状態を作らないようにしなくてはいけません。その方法は2つ。
    一つ目は入居期間を長くすることです。単身者の入居期間は2年あるかないかですが、ファミリー物件の場合、4年を超えます。戸建の場合さらに長くなります。
    2つ目は複数戸所有することです。1室だけでは退去があれば無収入ですが、4戸のアパートの場合全空になること頻度が下がります。40戸の場合全空はほぼ無くなります。

    ということは、新築ワンルームマンション投資というものが、原理原則に反しているかわかると思います。手の出しやすさではピカイチですが、よほどうまく運営しないと2年後大変になります。

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