老後の資産形成における中古マンションの投資について

Question

都内のサラリーマンです。
老後の資産形成の目的で、中古のマンション投資を検討しています。
場所は城南・城西エリアで2,000万円～3,000万円程度を考えています。
今後、どのように考えていったらよろしいでしょうか？

上山治紀(株式会社東宝ハウス横浜) · Accepted Answer

『老後の資産形成のための不動産』
とてもいいお考えだと思います。

私自身も老後のための収益マンションを、居住しているマンション以外に所有していますが、それは、同じように老後のためです。年金はあてにならないですからね

今後、どのように考えていったらよろしいでしょうか？  
というお言葉で締めておられますが、これは、何から初めていいのかわからないということでしょうね？

まず、絶対にお願いしたいのは、よくある不動産投資セミナーなどには行かないことです
これらのセミナーが全て悪いというわけではないですが、とにかく胡散臭いセミナーが多いのと、
私たちプロが聞けば明らかにおかしい話でも一般の方にはもっともらしく聞こえてしまうようです。

まず、はじめる最初の一歩としましては．．．

ネットでの評判の声が多い不動産会社さんをお尋ねになられて老後のための収益マンションを考えていることを
相談してみることでしょうね。

ただし、収益の善し悪しをちゃんと把握している営業マンばかりではないので、話をしていて、説明がよくわからなければ、担当者や、会社を変えて、ご自身が納得いくパートナーがみつかるまで、探し続けるのがいいと思います。

収益は、物件の選定がとても大事ですが、
それは後に置いておきまして、まずは、ご自身の目的である老後の資産形成のための
不動産の収益知識を、わかりやすく説明してもらい、ご自身でも最低限の知識をお持ちになること。

ちゃんと教えてくれるパートナーなら、
その後の物件の選定もちゃんとできると思いますよ。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

中古マンション投資は、老後の資産形成として非常に有力な選択肢です。特に、城南・城西エリアは東京の中でも需要が安定しており、賃貸ニーズや資産価値の面で期待できるエリアです。以下のポイントを考慮しながら進めていくことをお勧めします。

1. エリア選定の視点
需要が高いエリアを選ぶ
城南（品川区・目黒区・大田区）や城西（世田谷区・杉並区）エリアは、通勤利便性が高く、単身者やファミリー層の需要があります。駅近物件や生活利便性の高い立地を優先してください。

人口動態と開発状況を確認
エリアの人口動態（増加傾向かどうか）や、再開発プロジェクトの計画があるかどうかを調べると、将来的な資産価値の予測がしやすくなります。

2. 物件選定の基準
価格帯と利回りのバランス
2,000万～3,000万円の予算では、表面利回りが4～6%を目安にすると良いでしょう。ただし、修繕費や固定資産税などの実質的なコストを考慮し、実質利回り（ネット利回り）も確認して下さい。

築年数と修繕履歴
築20～30年以内の物件で、管理状況や修繕履歴がしっかりしているものを選びましょう。管理組合が機能しているか、長期修繕計画が適切に立てられているかも重要です。

間取りと需要層
ワンルームや1LDKは単身者向け、2LDKは若いファミリー層向けと需要が異なります。ターゲットを明確にし、それに適した間取りを選びましょう。

3. ローンと資金計画
自己資金とローンのバランス
金利が低い環境ではローンを活用しつつ、返済比率を無理のない範囲（手取りの30～35%以下）に抑えるのが理想です。投資ローンを利用する場合は、収益性が十分に見込めるかを金融機関が重視するため、物件の収益計画をしっかり作りましょう。

将来的な資金流動性の確保
老後資産として売却を視野に入れるなら、需要が長期的に安定している物件（駅近、商業エリア隣接など）を選ぶのがおすすめです。

4. 賃貸運用の視点
管理会社の選定
信頼できる管理会社を選び、入居者管理やトラブル対応を任せることで、安定した運用が可能になります。口コミや評判を確認し、複数社から提案を受けましょう。

空室リスクへの対応
物件選定時に空室リスクを低減する工夫をしましょう。立地だけでなく、内装の状態や設備のアップグレード（エアコンやキッチンの新調など）が、競争力を高めます。

5. 将来の出口戦略
売却時の資産価値を意識
中古マンションは、新築と異なり価格の下落幅が抑えられやすいですが、築年数が50年を超えると資産価値が大きく下がる傾向があります。売却時期を築年数40年以内とするなど、計画的に運用を進めましょう。

長期保有と短期売却の選択肢
長期的に賃料収入を得るか、一定のタイミングで売却益を狙うか、経済状況や個人のライフプランに応じて柔軟に戦略を変えることが重要です。

6. 注意点とリスク管理
法規制の確認
住宅ローン控除や減税制度が適用される条件、また近隣の再開発計画や用途地域の規制を確認しておきましょう。

自然災害リスク
地震や水害のリスクが低いエリアかどうか、ハザードマップをチェックしてください。また、火災保険や地震保険を適切に選択することも重要です。

次のステップ
エリアの現地視察を実施：周辺環境や物件の雰囲気を確認。
不動産会社に相談：物件紹介だけでなく、投資シミュレーションの提案を依頼。
収支計画の詳細化：購入後のキャッシュフローを具体的に算出。
ローン事前審査：事前に融資可能額を確認しておくと物件選びがスムーズです。

以上、参考になれば幸いです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

資産形成、不動産会社の営業トークでよく使われる言葉です。
確かに買えば資産になるでしょうが、本当に欲しいのはその資産から得られる収入ではありませんか？
城南、城西エリアで2000万円～3000万円ですと、購入できるのはせいぜい1室のみ。入居者がいない状態では必ず手出しが発生します。ローンで購入していればローン返済が給与収入を圧迫しますし、現金で購入した場合でも、管理費や修繕積立金が発生します。
それを回避するために普段から預金を積んでおくことが必要ですが、十分な収益は得られているでしょうか。都内マンションの利回りは低く、あまり収益が乗らないケースが多くあります。

こういった状況を回避するには、複数戸所有する必要があります。そのためには都心マンション投資は近道ではありません。

また、20年後30年後ですと、対象物件も老朽化しています。新築で購入しても築30年となりRCの耐用年数47年の半分以上経過していることになります。老朽化している物件に客付けできますか。賃料を下げないといけなくなっているんじゃありませんか。

キチンと不動産投資について勉強しましょう。不動産投資関連本の乱読をお勧めします。

荒川竜介(ミカタ株式会社) · Answer

まずは、目的に応じて購入価格や借り入れを検討する必要があります。

一般的に老後資金はご夫婦で「約25万円」が最低限必要と言われています。（ご自宅が無借金である前提です）

その金額はあくまで最低限のお金なので、ゆとりある生活をするためにはプラスアルファ必要ですね。お客様の年金が仮に20万円とすると最低でも5万円以上はご自身でご用意していただかなくてはなりません。

多くの方は保険、貯金、退職金で賄いますが、ご質問の通り、不動産投資という選択肢もございます。
（城南エリアのその金額帯だと毎月の賃料は、10万円〜15万円となります）
そのため年金プラス不動産で最低限な暮らしに必要な資金を賄い、プラスアルファは貯金と保険で補うのは合理的です。

ただし、年金支給の65歳（恐らくその頃には70歳になっているかもしれませんが…）には不動産の借り入れを0円にしておく必要があります。そのため、借り入れ年数を年金支給年齢までに設定する方法もありますが、個人的には出来るだけ【長く借りて繰り上げ返済する】のをお勧めしています。借り入れは短くするのは簡単ですが、長くするのは難しいからです。

今の金利と不動産価格から考えると毎月のキャッシュフローがトントンか少し赤字になる可能性があります。
そのため、毎月の収支を繰り上げに当てるのはできませんが、団信があるのでご自身で加入されている保険の定期部分があれば、それらを見直してもいいかもしれません。そこで浮いたお金を繰り上げに当てていく形です。

考え方は、さまざまかと思いますが、将来を見据えて、前向きな不動産投資は賛成です。しかしながら、不動産における投資である以上、購入価格、売却価格、賃貸価格、借り入れの金利等をしっかり理解し進めなければ、こんなはずではなかったということもありえますので、十分に注意された方が良いかと思います。

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