不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都目黒区
-
- 投稿日
- 2019/04/07
-
- 更新日
- 2024/11/27
- [3回答]
1773 view
初めての不動産投資の進め方について
不動産投資を始めたいと考えています。40代男性です。
はじめるにあたり、不動産投資にまつわる本は読み始めたのですが、
いろいろと行動した方が早いかなとも思っていたら、このサイトに出会いました。
とはいえ、
今後、どのように管理会社や物件を選択していったらいいか迷っています。
良いアドバイスをいただけたら幸いです。
丁寧にご回答いただけた方に、本格的にご相談できればと思います。
-
まず、書籍にあたられたということですが、正解です。
不動産投資とひとくくりにされていますが、実はいくつかの手法が存在し、それぞれ規模もリスクも異なります。まずは10冊、できれば50冊ぐらいに目を通し、投資手法の得失を把握してください。量が多いので図書館の利用をお勧めします。
10冊ぐらいを過ぎると、著者によっていろいろ言っていることが違うと感じられるようになります。書かれた時期により金融機関のスタンスが変わりますので、その時々の投資手法も変わってくるのです。
2024年現在、金融機関の融資姿勢は厳しい時期にあたります。その一方で収益性はまだ低いままです。よって、投資対象の選別は非常に難しい時期ではあります。そのあたりを感じられるようになってから、具体的行動を起こされた方がいいでしょう。
最後に、不動産投資初心者が陥る病に、「物件買いたい病」があります。1年ぐらいはじっと我慢して相場を見るようにしてください。投資は完全自己責任ですから、目を肥やすことが重要です。 -
不動産投資について簡単に先ずは現状からお伝えします。
不動産投資は、【現在金融機関からの借り入れが困難】なケースが多々あります。
新築のワンルームなどは比較的借り入れしやすいと言われてますが、利回りが低く
ランニングを考えると毎月持ち出してる方も多くいらっしゃいます。中古となると、
借入は厳しく、【自己資金は2~3割の準備】が必要です。
その中でも、オリックス銀行、静岡銀行などは比較的貸し出しを行っています。
管理会社などは、先ずは【1~2戸の間はご自身で管理】されたら良いと思います。
3戸以上纏まると、管理会社も管理を請け負う事に真摯に対応いただけます。
そうなると競争の原理もあるので、良い管理会社を選べると思います。
物件の選択は、何処に基準を設けるかで変わります。
【インカムゲンを中心】に考える方と、【キャピタルゲインも狙い】ながら考える方等
考え方で物件選びも変わります。
先ずは資金計画から始めて、どのような物件を購入するかを決定された方が良いと思います。
気になることがありましたら、遠慮なくご質問下さいませ。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2024/03/28
- [1回答]
544 view
表参道エリアのマンション投資を検討中です。
現在、30代前半、未婚の男性です。 将来の資産形成を目的として、東京都心の青山や表参道エリアにあるマンションの投資を検討しています。 高級マンション投資の実際の収益性について詳しく知りたいのですが、特に管理費や修繕積立金の長期的な影響や空室リスクをどう評価するべきかについてアドバイスをいただきたいです。 また、地価の変動リスクに対する対策も知りたいです。
544 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県狭山市
-
- 投稿日
- 2024/07/21
- [2回答]
604 view
所沢駅周辺の開発に伴い、投資用マンションを購入予定です。
所沢駅周辺の開発に伴い、投資用マンションを購入予定です。 ワンルームタイプよりも、ファミリータイプが良いかと思っていますが、専門家のご意見を伺いたいです。特に所沢の中でもおすすめのエリアなどあれば教えてください。よろしくお願いします。
604 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都江戸川区
-
- 投稿日
- 2025/02/26
- [1回答]
379 view
投資マンションを運用中。入居者の属性が変わってきました
ファミリー向けの投資用マンションを保有していますが、最近の入居者の傾向を見ていると外国人(中国~インド系)が増え、入居審査の条件を見直そうと思っています。 以前もある程度入居審査を厳しくしましたが、やはり文化の違いからか周辺の入居者からクレームが入ることが多く、悩んでいます。外国人NGにはしたくないのですが、ある程度の常識が通用する属性の人のみ入居してもらいたいのが本音です。 管理会社とも話し合っていますが、入居審査で盛り込んだ方が良い条件やアドバイス等あれば頂きたいです。
379 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都調布市
-
- 投稿日
- 2024/09/25
- [3回答]
513 view
マンション投資について質問
マンション投資、とよく聞きますが、不動産は所有しているだけで固定資産税や管理費等かかりますし、築年数が増えるにつれ価値も下がっていくので、投資をするなら株や投資信託等、別の方法の方が効率が良いと思うのですが、、、、 マンション投資のメリットはどんなところでしょうか。教えてください
513 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府大阪市北区
-
- 投稿日
- 2024/09/29
- [1回答]
474 view
大阪市北区の不動産投資について教えて下さい
はじめまして、大阪市北区の不動産投資について教えて下さい。 現在私は会社員なのですが50代にもなり、老後のことも考え、不動産投資(マンション)を考えています。 不動産投資は基本的には管理業務をほとんど不動産会社に委託するため、サラリーマンの私にも管理の手間がなく適していると思っています。 しかしエリアは東京を中心とした関東地区が多く関西はあまり見かけません。 私は京都府に在住なので可能であれば大阪市内のマンションへの投資が可能であれば紹介していただければ嬉しく思います。 予算は3000万円以下を考えております。 不動産投資は関西は難しいでしょうか?やはり関西住みの私でも投資目的であれば関東エリアに投資すべきでしょうか?
474 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 千葉県市川市
-
- 投稿日
- 2024/02/15
- [4回答]
702 view
ワンルームマンション投資を考えています。
不動産業者からの勧めでワンルームマンション投資を考えています。 築3年、表面利回り5%強とのことですが、友人からはワンルームは売る際が難しく、2DKの方が買い手がつきやすいと言われました。 将来的な売却を視野に入れると、ワンルームよりも2DK以上の物件の方が有利でしょうか? 独身世帯や少家族化の進行を考慮して、どちらの投資が賢明でしょうか?
702 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2025/01/14
- [2回答]
270 view
住宅購入
都内の物件数に強みを持っている会社が多い印象ですが、人気エリアで空室リスクは低くとも、突然隣に新築マンションが建って家賃が下がるリスクも高いのでは?と思っています。
270 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市西区
-
- 投稿日
- 2024/10/07
- [2回答]
506 view
マンションオーナーの固定資産税に関する相談
50代会社員です。 投資目的で3棟のマンション(計15戸)を所有しています。 固定資産税の負担が年々増加してきていて、ご相談です。 ・複数のマンションを所有する場合、固定資産税の軽減策はありますか? ・築年数の異なるマンション間で、固定資産税の負担に大きな差がありますが、平準化する方法はありますか? ・固定資産税の評価額が実勢価格と乖離している場合、どのように対応すべきでしょうか? 将来的な固定資産税の上昇への対策や、節税の観点からみた物件の入れ替えについてもアドバイスいただけますと幸いです。
506 view
-
20代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都武蔵野市
-
- 投稿日
- 2024/03/18
- [3回答]
623 view
27歳女性です。投資に興味があります。
こんにちは。 私は都内に住む27歳、女性です。未婚です。 仕事が楽しく結婚願望はありません。 貯金が少しずつたまってきていて、最近マンション投資に興味を持ち始めました。 投資としてマンションを購入する場合、収益性を最大化するための物件の選び方について詳しく知りたいです。 特に、立地や物件の規模、築年数など、どのような要素を重視すべきか、 また、市場のトレンドや将来性をどのように分析すれば良いかについても教えてください。
623 view
-
60代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2024/11/23
- [5回答]
487 view
所有するマンション2室をこのまま持ち続けるべきなのか
マンションを2室所有していて、現在賃貸中なのですがこのまま持ち続けていいものか悩んでいます。 というのも、築54年とかなり古くいろんな設備にガタがきているため、修繕費がかなりかかってしまっています。 1室が入れ替わりが激しく、その都度清掃や壁紙の張替えなど費用が膨大となってしまっています。 ただ、私も主人も60を過ぎており、私は病気で仕事をしておりません。私の介護の関係で主人も仕事を何年も前に辞めております。 現在の収入はこの2室の家賃収入と年金や介護保険程度です。 オーナーチェンジなどをして、手放すにしても買い手が見つかるかも怪しいような物件です。 買い取っていただいたとしても、一度にそれなりの金額が手に入るとはいえ、定期的な収入は減ってしまいます。 手放した時に入ったお金で、築浅のマンションを新たにオーナーチェンジなどで購入して、家賃収入を得るのが得策なのでしょうか。 とはいえ、仕事をしておらず貯蓄がそんなにあるわけでもなく、ローンも組めないと思います。 やがては、娘に相続の形になると思うのですが、その頃には今よりさらに価値が下がってしまっているので その前に何か対策をしたいと考えています。 ・このまま持ち続けるべきなのか ・手放して、築浅の別のマンションを所有し家賃収入を得る 何かいい案はございますでしょうか。 宜しくお願いいたします。
487 view
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウス 角田と申します。
不動産投資は、資産形成や収入の多様化に非常に有効な手段ですが、
初めての場合はリスク管理や戦略の設定が重要です。
以下では、投資の進め方を段階的に説明し、特に管理会社や物件選びにフォーカスした
アドバイスをお伝えします。
★ステップ1: 投資目的と資金計画の明確化
1. 投資目的を定める
・キャッシュフロー重視:月々の安定した家賃収入を目的にする。
・キャピタルゲイン重視:将来的な物件売却益を狙う。
・節税効果:所得税や相続税対策のため。
ご自身の年齢、収入、ライフプランに合わせて目的を決めることが重要です。
2. 資金計画を立てる
手元資金と融資を組み合わせたプランを検討。
頭金として物件価格の10~20%を準備するのが一般的ですが、
状況に応じて融資条件が変わることもあります。
ローンの借入条件を確認し、無理のない返済計画を立てましょう。
★ステップ2: 投資エリアと物件タイプを選ぶ
1. エリア選び
需要の高いエリアを選ぶことが成功の鍵です。都市部(東京、大阪、福岡など)の利便性の高いエリアや、地方でも人口が増加しているエリア(福岡市など)が安定した収益を期待できます。
交通アクセスや生活利便性が高い場所がポイントです。駅近や商業施設が充実しているエリアは空室リスクが低くなります。
2. 物件タイプの選定
初めての不動産投資では、1Rや1Kなどの単身者向け物件がおすすめです。これらは管理や運営が比較的シンプルで、需要も高いため初心者向けと言えます。中古物件か新築物件かも検討ポイントです。新築は管理が楽で家賃が高めに設定できますが、初期費用が高い傾向があります。中古物件は購入価格が抑えられる一方で、リフォームや修繕が必要な場合があります。
★ステップ3: 管理会社の選び方
管理会社の選定は、投資の成功を左右する重要な要素です。以下の基準で選ぶと良いでしょう。
1. 実績と評判
その地域での管理実績が豊富であるかを確認。地域特性を理解している管理会社は、
入居者募集や物件管理がスムーズです。ネットの口コミや知人からの紹介も
参考にすると良いです。
2. 管理サービスの内容
入居者募集、家賃回収、クレーム対応、修繕対応などの具体的なサービス内容を確認。
入居率の実績や、トラブル発生時の対応スピードなどの情報も要チェック。
3. 管理手数料
管理手数料は通常、家賃の5~10%程度ですが、
サービス内容とのバランスを考えた上で選ぶことが大切です。
安価なだけではなく、信頼性が重要です。
4. 収益性のシミュレーションを依頼
管理会社に物件の収益性シミュレーションを依頼し、
実現可能性の高い数字が出ているかを確認しましょう。
★ステップ4: 物件選びのチェックポイント
1. 物件の収益性を評価
利回り:表面利回りだけでなく、経費を差し引いた実質利回りを確認。
空室リスクを低減するために、周辺の賃貸需要を調査します。
2. 物件の管理状況
建物の維持管理が適切かどうかを確認。管理組合がしっかり機能している物件は安心です。
築年数や耐震基準を満たしているかも重要。
3. 契約前の精査
購入する前に、物件の固定資産税や修繕費の予測なども含めたランニングコストを計算。
専門家(不動産コンサルタントや税理士)に相談して契約内容を確認することをおすすめします。
★ステップ5: リスク管理と知識のアップデート
1. リスクの把握
空室リスク、金利上昇リスク、修繕費の増加など、起こり得るリスクを理解し、それに備えた資金計画を立てます。
2. 知識の継続的な習得
不動産投資の成功は、知識と情報が鍵です。引き続き本やセミナーで学びつつ、実際の市場動向にも目を向けましょう。
★ステップ6: 信頼できる専門家との連携
不動産投資は専門性が高いため、プロの助言が非常に重要です。
1. 不動産会社やコンサルタント
地域特性に詳しい専門家と連携し、物件やエリア選びのアドバイスをもらいましょう。
2. 税理士や弁護士
節税や法的リスクの管理のために、信頼できる税理士や弁護士をパートナーに加えると安心です。
【最後に】
不動産投資は、初期の準備と慎重な物件選びが成功への鍵です。今後の行動の指針となれば幸いです。もし具体的な物件や管理会社選びのサポートが必要であれば、ぜひお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが、あなたの投資目標達成をサポートいたします!