不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都目黒区
-
- 投稿日
- 2019/04/07
-
- 更新日
- 2024/11/27
- [3回答]
1657 view
初めての不動産投資の進め方について
不動産投資を始めたいと考えています。40代男性です。
はじめるにあたり、不動産投資にまつわる本は読み始めたのですが、
いろいろと行動した方が早いかなとも思っていたら、このサイトに出会いました。
とはいえ、
今後、どのように管理会社や物件を選択していったらいいか迷っています。
良いアドバイスをいただけたら幸いです。
丁寧にご回答いただけた方に、本格的にご相談できればと思います。
-
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウス 角田と申します。
不動産投資は、資産形成や収入の多様化に非常に有効な手段ですが、
初めての場合はリスク管理や戦略の設定が重要です。
以下では、投資の進め方を段階的に説明し、特に管理会社や物件選びにフォーカスした
アドバイスをお伝えします。
★ステップ1: 投資目的と資金計画の明確化
1. 投資目的を定める
・キャッシュフロー重視:月々の安定した家賃収入を目的にする。
・キャピタルゲイン重視:将来的な物件売却益を狙う。
・節税効果:所得税や相続税対策のため。
ご自身の年齢、収入、ライフプランに合わせて目的を決めることが重要です。
2. 資金計画を立てる
手元資金と融資を組み合わせたプランを検討。
頭金として物件価格の10~20%を準備するのが一般的ですが、
状況に応じて融資条件が変わることもあります。
ローンの借入条件を確認し、無理のない返済計画を立てましょう。
★ステップ2: 投資エリアと物件タイプを選ぶ
1. エリア選び
需要の高いエリアを選ぶことが成功の鍵です。都市部(東京、大阪、福岡など)の利便性の高いエリアや、地方でも人口が増加しているエリア(福岡市など)が安定した収益を期待できます。
交通アクセスや生活利便性が高い場所がポイントです。駅近や商業施設が充実しているエリアは空室リスクが低くなります。
2. 物件タイプの選定
初めての不動産投資では、1Rや1Kなどの単身者向け物件がおすすめです。これらは管理や運営が比較的シンプルで、需要も高いため初心者向けと言えます。中古物件か新築物件かも検討ポイントです。新築は管理が楽で家賃が高めに設定できますが、初期費用が高い傾向があります。中古物件は購入価格が抑えられる一方で、リフォームや修繕が必要な場合があります。
★ステップ3: 管理会社の選び方
管理会社の選定は、投資の成功を左右する重要な要素です。以下の基準で選ぶと良いでしょう。
1. 実績と評判
その地域での管理実績が豊富であるかを確認。地域特性を理解している管理会社は、
入居者募集や物件管理がスムーズです。ネットの口コミや知人からの紹介も
参考にすると良いです。
2. 管理サービスの内容
入居者募集、家賃回収、クレーム対応、修繕対応などの具体的なサービス内容を確認。
入居率の実績や、トラブル発生時の対応スピードなどの情報も要チェック。
3. 管理手数料
管理手数料は通常、家賃の5~10%程度ですが、
サービス内容とのバランスを考えた上で選ぶことが大切です。
安価なだけではなく、信頼性が重要です。
4. 収益性のシミュレーションを依頼
管理会社に物件の収益性シミュレーションを依頼し、
実現可能性の高い数字が出ているかを確認しましょう。
★ステップ4: 物件選びのチェックポイント
1. 物件の収益性を評価
利回り:表面利回りだけでなく、経費を差し引いた実質利回りを確認。
空室リスクを低減するために、周辺の賃貸需要を調査します。
2. 物件の管理状況
建物の維持管理が適切かどうかを確認。管理組合がしっかり機能している物件は安心です。
築年数や耐震基準を満たしているかも重要。
3. 契約前の精査
購入する前に、物件の固定資産税や修繕費の予測なども含めたランニングコストを計算。
専門家(不動産コンサルタントや税理士)に相談して契約内容を確認することをおすすめします。
★ステップ5: リスク管理と知識のアップデート
1. リスクの把握
空室リスク、金利上昇リスク、修繕費の増加など、起こり得るリスクを理解し、それに備えた資金計画を立てます。
2. 知識の継続的な習得
不動産投資の成功は、知識と情報が鍵です。引き続き本やセミナーで学びつつ、実際の市場動向にも目を向けましょう。
★ステップ6: 信頼できる専門家との連携
不動産投資は専門性が高いため、プロの助言が非常に重要です。
1. 不動産会社やコンサルタント
地域特性に詳しい専門家と連携し、物件やエリア選びのアドバイスをもらいましょう。
2. 税理士や弁護士
節税や法的リスクの管理のために、信頼できる税理士や弁護士をパートナーに加えると安心です。
【最後に】
不動産投資は、初期の準備と慎重な物件選びが成功への鍵です。今後の行動の指針となれば幸いです。もし具体的な物件や管理会社選びのサポートが必要であれば、ぜひお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが、あなたの投資目標達成をサポートいたします! -
まず、書籍にあたられたということですが、正解です。
不動産投資とひとくくりにされていますが、実はいくつかの手法が存在し、それぞれ規模もリスクも異なります。まずは10冊、できれば50冊ぐらいに目を通し、投資手法の得失を把握してください。量が多いので図書館の利用をお勧めします。
10冊ぐらいを過ぎると、著者によっていろいろ言っていることが違うと感じられるようになります。書かれた時期により金融機関のスタンスが変わりますので、その時々の投資手法も変わってくるのです。
2024年現在、金融機関の融資姿勢は厳しい時期にあたります。その一方で収益性はまだ低いままです。よって、投資対象の選別は非常に難しい時期ではあります。そのあたりを感じられるようになってから、具体的行動を起こされた方がいいでしょう。
最後に、不動産投資初心者が陥る病に、「物件買いたい病」があります。1年ぐらいはじっと我慢して相場を見るようにしてください。投資は完全自己責任ですから、目を肥やすことが重要です。 -
不動産投資について簡単に先ずは現状からお伝えします。
不動産投資は、【現在金融機関からの借り入れが困難】なケースが多々あります。
新築のワンルームなどは比較的借り入れしやすいと言われてますが、利回りが低く
ランニングを考えると毎月持ち出してる方も多くいらっしゃいます。中古となると、
借入は厳しく、【自己資金は2~3割の準備】が必要です。
その中でも、オリックス銀行、静岡銀行などは比較的貸し出しを行っています。
管理会社などは、先ずは【1~2戸の間はご自身で管理】されたら良いと思います。
3戸以上纏まると、管理会社も管理を請け負う事に真摯に対応いただけます。
そうなると競争の原理もあるので、良い管理会社を選べると思います。
物件の選択は、何処に基準を設けるかで変わります。
【インカムゲンを中心】に考える方と、【キャピタルゲインも狙い】ながら考える方等
考え方で物件選びも変わります。
先ずは資金計画から始めて、どのような物件を購入するかを決定された方が良いと思います。
気になることがありましたら、遠慮なくご質問下さいませ。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2025/02/25
- [2回答]
295 view
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない 都心のマンションを所有しており、ここ数年の市場の家賃上昇の流れを見て、家賃の値上げを検討しています。 しかし、管理会社からは「今の家賃のままの方が入居者が決まりやすい」と言われ、消極的な態度を取られています。 実際に周辺の新規募集賃料を調べたところ、現在の入居者が支払っている家賃よりも明らかに高くなっているため、 更新時に適正な価格へ引き上げるのが妥当だと思っているのですが、管理会社は「大幅な値上げをすると退去リスクが高まる」と言い、積極的に交渉してくれません。 ちなみに1LDKで10万円です。こういう場合、強く出て良いでしょうか。1~2万円上げる分には妥当だと感じています。
295 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2025/04/03
- [3回答]
164 view
「節税になる」不動産投資は嘘だったのでしょうか?
都内で開催された資産形成セミナーに参加した際、 「サラリーマンでも節税になる」と勧められ、 ワンルームマンションをローンで購入しました。 営業担当からは「減価償却で所得税が抑えられる」 「年収800万円以上なら節税効果が大きい」などと説明され、 将来の資産形成にもなるならと契約しました。 ところが、実際に確定申告をしてみても、節税効果はごくわずか。 むしろ管理費や修繕積立金、空室の際などは持ち出しのほうが多く、 これって本当に節税になってるのか?と不安になっています。 あのときの説明は嘘だったのでは…。 もう売却したほうがいいですかね。
164 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2024/06/26
- [4回答]
527 view
古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
いくら資産価値の高いマンションを購入しても、築年数が古くなれば価値は下がっていくと思うのですが、専門家のご意見を伺いたいです。古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
527 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/09/16
- [2回答]
348 view
社会保障費の増大に伴い、不動産市場にどのような変化が予想されるでしょうか?
社会保障費の増大に伴い、不動産市場にどのような変化が予想されるでしょうか? 気になっているのは、地方自治体の財政圧迫により、公共サービスの質が低下する可能性があると聞きました。これは地域の不動産価値にどう影響しますか?不動産価格の下落リスクが高まるのでしょうか? 現役世代の可処分所得減少が予想されますが、これは住宅ローンの返済能力や住宅購入にどう影響すると考えられますか?特に、都市部と地方部で影響に違いはありますか? 一方で、高齢者向け住宅や介護施設の需要増加が見込まれると聞きます。このような施設への投資は有望なのでしょうか?また、既存の一般住宅を高齢者向けにリノベーションする需要は増えると思いますか? 最後に、社会保障費増大に備えて、不動産投資や資産運用の面でどのような対策を講じるべきでしょうか?長期的な視点から、安定した資産形成のため専門家のかたの見解をお伺いしたいです。
348 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/12/23
- [1回答]
368 view
マンションの減価償却について教えてください
投資用のマンションを購入しましたが、確定申告のことを考えた際に減価償却について疑問が浮かんできました。 購入したのは、東京都内の中古マンション(築12年、2LDK、3,200万円)です。内訳は建物部分が1,800万円、土地が1,400万円と説明を受けました。現在は賃貸に出しており、月額12万円の家賃収入があります。 減価償却について、以下の点がわからず困っています。 ・中古マンションの耐用年数をどのように計算すればよいのでしょうか? ・建物と設備の按分はどのようにすべきですか?具体的な比率はありますか? ・定額法と定率法、どちらを選択すべきでしょうか?それぞれのメリット・デメリットは? ・リフォーム費用(キッチンとバスルームを改装、計250万円)は減価償却にどう影響しますか? ・確定申告書のどの欄に減価償却費を記入すればよいのでしょうか? 初めての不動産投資で、減価償却についてほとんど知識がない状態です;;アドバイスをいただけますと幸いです。
368 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/10/20
- [3回答]
298 view
将来の資産形成のために不動産投資を検討しています。
現在の年収は700万円で、500万円ほどの貯金があります。 都心から1時間ほどの郊外に持ち家があり、ローンの残債は1500万円です。(独身です) 最近、不動産投資に興味を持ち始め、オンラインで情報収集をしています。 投資用物件として、都心のワンルームマンションと郊外の一棟アパート、どちらがおすすめでしょうか。郊外の一棟アパートはファミリー世帯が多いエリアです。 ワンルームは管理が比較的楽そうですが、将来の価値下落を懸念しています。 一棟アパートは収益性が高そうですが、初期投資額が大きく、管理も大変かなと思っています。 また、現在の収入と貯蓄状況を考えると、どの程度の物件価格が適切でしょうか。 初歩的な質問で申し訳ございませんが、アドバイスをお願いします。
298 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 茨城県水戸市
-
- 投稿日
- 2024/04/03
- [2回答]
520 view
埼玉県のさいたま市や川口市のような郊外エリアで、ファミリータイプの賃貸マンション投資を検討しています。
埼玉県のさいたま市や川口市のような郊外エリアで、ファミリータイプの賃貸マンション投資を検討しています。 私自身この地域に住んでいないため、情報があまりなく情報収集をしたいです。 このエリアの人口動向や今後の開発計画が賃貸需要にどのように影響する可能性があるのか、そしてその影響を収益にどう反映させることができるかについて、具体的な分析方法や考慮すべきポイント、情報収集の方法を教えていただきたいです。
520 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2024/12/11
- [3回答]
328 view
不動産投資でコンパクトマンション選ぶメリットはなんですか?
不動産投資を考えているのですが コンパクトマンション投資が賃貸需要が安定してあると聞きました。 他のワンルームマンションやファミリータイプと違って 賃貸需要はどのくらいあるのでしょうか? コンパクトマンションを選ぶにあたっての注意点がありましたら教えていただきたいです。
328 view
-
50代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/08/11
- [2回答]
354 view
母からの相続
母からの相続があり、車が5台ほどおけるくらいの土地を所有しています。(現在は空き家になってます) 住宅街にあり、集合住宅も結構あるので、その土地を駐車場にして経営しようかと思っているのですが、駐車場経営は投資としてどうなのでしょうか。ど素人なので全く知識がありません。 (相続のタイミングで、不動産会社から手紙がはいり、そのような活用方法があることをしりました。) 周りからは売却して投資信託したら?と言われておりますが、せっかく良い場所にある土地なので、上手に運用したいと思っています。 また、わたしは別に住まいがありますので家を建てる予定はありません。 どんな運用の仕方があるか、アドバイス頂きたいです。
354 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県久留米市
-
- 投稿日
- 2024/08/05
- [0回答]
483 view
最近J-REITへの投資を始めました。
最近J-REITへの投資を始めました。分配金や売買益に関する税金について、いくつか疑問があります。 まず、分配金にかかる税金は確定申告が必要なのでしょうか?特定口座(源泉徴収あり)で保有していますが、追加で手続きは必要ですか? また、複数のJ-REITに投資していますが、それぞれの分配金や売買損益を個別に管理する必要がありますか?それとも、一括で計算できるのでしょうか? さらに、長期保有による税制優遇はあるのでしょうか?株式投資のような少額投資非課税制度(ニーサ)の対象になるのかも知りたいです。 J-REITの税金に関する基本的な仕組みや、効率的な節税方法があれば教えていただきたいです。初心者にも分かりやすい説明をお願いします。
483 view