不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

大阪府大阪市鶴見区
投稿日

2024/07/31
更新日

2024/08/02

247 view

投資用マンションの頭金に関する相談

将来の資産形成のため、投資用に中古マンションの購入を検討しています。
候補物件は、築10年、2,500万円の1LDKマンションです。
現在500万円程度の貯金がありますが、これをすべて頭金に充てるべきか迷っています。

・頭金の最適な金額や割合
・頭金を抑えてローン借入額を増やすメリット・デメリット
・頭金以外に必要な諸経費の目安

初めての不動産投資なので、資金計画の立て方や注意点についてもアドバイスいただけますと幸いです。

私が回答します
投稿日

2024/08/02

本田憲司

不動産売却サポート関西株式会社
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
初めまして不動産売却サポート関西の本田　憲司と申します。

不動産投資で頭金を抑えてローン借入額を増やす方法には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット
手元資金の温存: 頭金を少なくすることで、手元に残る資金が増え、他の投資や生活費に使える余裕が生まれます。

複数物件の購入: より多くの物件を購入できる可能性が高まり、リスクを分散できる場合があります。

キャッシュフローの最適化: 物件の収益を再投資することで、収益性を高めることができるかもしれません。

デメリット
返済負担の増加: 借入額が多くなると、毎月の返済額や利息負担が大きくなります。収益が安定しない場合、返済が困難になるリスクがあります。

金利リスク: 金利が上昇すると、ローンの返済額が増加する可能性があります。固定金利を選ばない場合は特に注意が必要です。

融資条件の厳格化: 銀行などの金融機関からの融資条件が厳しくなることがあり、借入額を増やすのが難しくなることがあります。
これらのポイントをよく考え、自身の投資計画やリスク許容度に合った方法を選ぶことが重要です。

一助になれば幸いです。
私が回答します
投稿日

2024/08/01

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
ご相談拝見しました。初めての不動産投資を検討され悩まれているとのことですね。
ご質問された項目ごと、回答させていただきます。

1.頭金の最適な金額や割合

※頭金の最適な金額は、物件価格や個人の経済状況によって異なります。一般的には、物件価格の10%～30%が目安とされています。今回のケースの場合は、物件価格の10％（250万円）を目安に検討されては如何でしょうか。

・頭金を抑えてローン借入額を増やすメリット・デメリット
※頭金が多いほど、金融機関から信用度が高く評価され、住宅ローンの金利が低くなる可能性があります。また当然のことではありますが、金利が低いほど総返済額も抑えられます。もっとも、相談者様にとって初めての投資物件購入ですから、金融機関は比較的厳しい審査をしてくる可能性は否めません。現在、投資用不動産の金利は1～3％程度となっていますが、複数行へ審査を打診し、少しでも有利な金融期間を探されると良いでしょう。

・頭金以外に必要な諸経費の目安
概ね以下のような費用が必要になります。

◯融資諸費用（保証料・火災保険料・印紙等）
◯仲介手数料￥891,000円（物件価格2500万円の場合）
◯登記費用※評価額不明のため計算できません。また投資用のため居住用としての軽減措置は利用できません。したがって登録免許税は割高になります。詳しくは司法書士にご確認ください。
◯不動産取得税　評価額✕4％（こちらも住宅用の軽減は適用されません）
◯固定資産税※決済時日割り精算分
◯修繕積立金・管理費※決済時日割り精算分

金融機関保証料や評価額が不明ですので概算の計算はできませんが、頭金を支払った残り（250万円）が、そのまま諸経費等として必要になる可能性があります。

以上、参考になれば幸いです。