投資用マンションの頭金に関する相談

Question

将来の資産形成のため、投資用に中古マンションの購入を検討しています。
候補物件は、築10年、2,500万円の1LDKマンションです。
現在500万円程度の貯金がありますが、これをすべて頭金に充てるべきか迷っています。

・頭金の最適な金額や割合
・頭金を抑えてローン借入額を増やすメリット・デメリット
・頭金以外に必要な諸経費の目安

初めての不動産投資なので、資金計画の立て方や注意点についてもアドバイスいただけますと幸いです。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談拝見しました。初めての不動産投資を検討され悩まれているとのことですね。
ご質問された項目ごと、回答させていただきます。

1.頭金の最適な金額や割合

※頭金の最適な金額は、物件価格や個人の経済状況によって異なります。一般的には、物件価格の10%～30%が目安とされています。今回のケースの場合は、物件価格の10％（250万円）を目安に検討されては如何でしょうか。


・頭金を抑えてローン借入額を増やすメリット・デメリット
※頭金が多いほど、金融機関から信用度が高く評価され、住宅ローンの金利が低くなる可能性があります。また当然のことではありますが、金利が低いほど総返済額も抑えられます。もっとも、相談者様にとって初めての投資物件購入ですから、金融機関は比較的厳しい審査をしてくる可能性は否めません。現在、投資用不動産の金利は1～3％程度となっていますが、複数行へ審査を打診し、少しでも有利な金融期間を探されると良いでしょう。

・頭金以外に必要な諸経費の目安
概ね以下のような費用が必要になります。

◯融資諸費用（保証料・火災保険料・印紙等）
◯仲介手数料￥891,000円（物件価格2500万円の場合）
◯登記費用※評価額不明のため計算できません。また投資用のため居住用としての軽減措置は利用できません。したがって登録免許税は割高になります。詳しくは司法書士にご確認ください。
◯不動産取得税　評価額✕4％（こちらも住宅用の軽減は適用されません）
◯固定資産税※決済時日割り精算分
◯修繕積立金・管理費※決済時日割り精算分

金融機関保証料や評価額が不明ですので概算の計算はできませんが、頭金を支払った残り（250万円）が、そのまま諸経費等として必要になる可能性があります。

以上、参考になれば幸いです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

購入にだけ目が行っていますが、入居者が退去したらどうするつもりでしょうか。ローンの返済、修繕積立金、税金、募集費用、原状回復工事、すべてお金がかかります。そして収入はゼロ。給料からの手出しが必要です。
頭金にすべて投入すると、こういう事態に対応できないことが簡単にわかります。つまりは勉強が足りていません。この状態で投資を行うと大変なことになりますので、購入はいったん思いとどまり、勉強をすることをお勧めします。
市販本で結構ですので、とりあえずは10冊ほど乱読してください。多くの本で、やろうとしているワンルームマンション投資について、否定的な書き方をしていることがわかると思います。
ワンルーム1室だけでは、退去時に必ず手出しが発生し、そこで心が折れてしまいます。それを防ぐには、複数戸を購入すること、具体的にはマンションではなく中古アパートを選択すべきです。そうすると最低でも4戸から始められます。4戸すべてが空室となるのは考えにくく、手出しのリスクが減ります。それから、入居促進のスキルも上達しますし、数年たてば金融機関から不動産投資家として扱ってくれるようになるかもしれません。そうなれば、融資をつかって事業拡大が可能となり、一気に加速します。
今現在だけの計画ではなく、数年先まで考えた戦略を練ってください。

本田憲司(不動産売却サポート関西株式会社) · Answer

初めまして不動産売却サポート関西の本田　憲司と申します。

不動産投資で頭金を抑えてローン借入額を増やす方法には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット
手元資金の温存: 頭金を少なくすることで、手元に残る資金が増え、他の投資や生活費に使える余裕が生まれます。

複数物件の購入: より多くの物件を購入できる可能性が高まり、リスクを分散できる場合があります。

キャッシュフローの最適化: 物件の収益を再投資することで、収益性を高めることができるかもしれません。

デメリット
返済負担の増加: 借入額が多くなると、毎月の返済額や利息負担が大きくなります。収益が安定しない場合、返済が困難になるリスクがあります。

金利リスク: 金利が上昇すると、ローンの返済額が増加する可能性があります。固定金利を選ばない場合は特に注意が必要です。

融資条件の厳格化: 銀行などの金融機関からの融資条件が厳しくなることがあり、借入額を増やすのが難しくなることがあります。
これらのポイントをよく考え、自身の投資計画やリスク許容度に合った方法を選ぶことが重要です。

一助になれば幸いです。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

不動産投資における頭金の設定は重要な要素であり、資金計画全体に大きな影響を与えます。以下に、頭金の金額や割合、ローン戦略、諸経費の考慮点、資金計画の注意事項を詳しく解説します。

1. 頭金の最適な金額や割合
・一般的な目安
頭金は物件価格の20～30%が目安です。この場合、500万円（20%）を頭金として充てるのは理にかなっています。
例: 2,500万円の物件に対して20%の頭金 → 500万円

・頭金の増減による影響
頭金を多くすることで借入額が減り、ローンの総返済額が少なくなります。ただし、すべての資金を頭金に充てると手元資金がなくなり、不測の事態に対応しづらくなります。

2. 頭金を抑えてローン借入額を増やすメリット・デメリット
（メリット）
・手元資金を確保できる
突発的な修繕費や空室リスクに備えるため、流動性の高い資金を残すことができます。
・レバレッジ効果
少ない自己資金で高額の資産を運用でき、収益率（ROI）を高める可能性があります。

（デメリット）
・借入総額が増える
借入額が増えると金利負担や月々の返済額が上昇します。
・投資のリスクが高まる
家賃収入がローン返済額を下回った場合、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

3. 頭金以外に必要な諸経費の目安
中古マンション購入時には以下の諸経費が必要です。
目安として物件価格の6～10%程度を見込んでください。

（主な諸経費）
・仲介手数料
物件価格 × 3% + 6万円（+ 消費税） → 例: 約86万円（2,500万円の場合）

・登記費用
約20～30万円（所有権移転・抵当権設定登記）

・不動産取得税
購入後に課税される費用。約10～20万円。
・ローン関連費用
事務手数料：約3～5万円
保証料（必要に応じて）：借入額の2%程度。
・火災保険料
10万円前後（物件の規模や契約内容による）。
・修繕積立金・管理費の事前支払い
数か月分を先払いするケースもあります。
→ 合計で約150～250万円程度が必要となる可能性があります。

4. 資金計画の立て方と注意点
(1) キャッシュフロー重視の計画
月々の家賃収入とローン返済額を比較し、余裕のあるキャッシュフローを確保することが重要です。
目安: 家賃収入の30%程度を諸経費・空室リスクに充てる計算。
(2) 長期の資金予測
金利上昇リスクや修繕費を考慮し、将来的に必要な資金を積み立てる計画を立てましょう。
(3) 物件の選定と収益性の検証
物件の立地や築年数が収益性に直結します。周辺の賃貸需要や管理状態を調査しましょう。
(4) リスク分散
手元に余裕資金を残し、緊急時の修繕や複数物件への分散投資を視野に入れるとリスク軽減につながります。

5. おすすめの戦略
頭金の一部を使う
500万円のうち300万円程度を頭金に充て、残りは流動性資金として確保するのが安全策です。

諸経費を計算に入れる
頭金300万円 + 諸経費200万円程度を考慮し、総額500万円以内で資金計画を立てる。

家賃収入とローン返済のシミュレーション
金利1.5～2%程度、ローン期間25～30年でシミュレーションし、月々のキャッシュフローを確認します。

初めての投資は不安もあると思いますが、手元資金を適切に配分し、リスクを管理すれば成功の可能性が高まります。具体的なシミュレーションや物件選定については、不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談するのもおすすめです。

以上、参考になれば幸いです。

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