不動産投資の方法

Question

不動産投資に興味があるのですが、いまいちどうしたらいいのかがわからなくて
まずなにから手をつければいいのか知りたいです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

まず、書籍を読んでみてはいかがでしょうか。不動産投資本は今ではかなりの数が出回っています。図書館でも置いてある場合が多いので、見てみてはいかがでしょうか。
最低でも10冊は読んでください。10冊読めば、概略と、不動産投資手法の種類、得失等がだいたいわかってきます。50冊読むぐらいになれば、よく知った気になれますが、市販本では浅い知識しか伝えてませんので、これだけで行動するのは危険です。

次はセミナーへの出席です。販売を目的とした業者セミナー、会員獲得を目的としたコンサルのセミナー、両方に出席し、最後まで聞いてください。営業も受けてください（この段階で乗ってはいけません。聞くだけです）。これも数をこなせば、どういう意図で行っているかがわかりますし、投資手法の違いもよくわかってきます。

次に、物件探しです。不動産投資系サイトに登録して、情報を受け取ってください。大量の情報が送られてきますので、それを見て買った方がいいか見送った方がいいか判断できるようになってください。でもまだ買ってはいけません。不動産投資は額が大きいので失敗すると目も当てられません。1年ぐらいは選択眼を鍛えてください。

買ってもいいかなと思える状態になれば、事業計画をきちんと立てて銀行に持ち込みましょう。たいてい断られます。いろいろな銀行・信金等にあたってください。大半の人はここでめげて離脱します。担当者の手のすき具合、支店の予算達成具合によって、結果は変わってきます。ここはダメと一方的に決めつけず当たってください。

また、各地で開かれる大家の会に出席し、懇親会までしっかり残ってください。懇親会がメインです。その際、自分と同レベルの人たちとつるんではいけません。必ず上級者から話を聞いてください。

吉岡 祐樹(株式会社スクレバンク) · Answer

はじめまして。株式会社スクレバンクの吉岡と申します。
不動産投資にご興味があるとのことで、私が20代のころは考えもしなかったので、賢明なことかと思います。
始める前にまず、不動産投資をするにあたり、何を目的にするかを明確にすることかと思います。
・給与とは別収入を得たい、あるいは不労所得を得たい
・高利回りで儲けたい
・買って売って儲けたい
・節税をしたい
・相続税対策として所有したい（お若いのでないでしょうが）

私も不動産投資をお持ちのお客様からご相談を受けますが、安易にはなさらないように。
不動産投資の営業は押しも強いため、営業に負けて、買ってから後悔されている方が多くいらっしゃいます。

不動産投資が悪いとは言いません。私もその業界におりました。また、廃れることはないと思ってます。
ただ、いろいろな業者がいるとお伝えしておきたいと思いました。

ご参考になれば幸いです。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

不動産投資は長期的な収益を狙う方法として人気ですが、始めるには計画的な準備が必要です。
以下に、不動産投資を始めるためのステップを解説します。

【1. 目標を明確にする】
投資の目的をはっきりさせることで、適した戦略が見えてきます。

・キャッシュフロー目的: 安定した家賃収入を得たい。

・キャピタルゲイン目的: 購入後、物件の価値が上がったときに売却益を得たい。

・節税や資産保全目的: 税金対策や長期的な資産形成を目指したい。

【2. 投資スタイルを決める】
自分に合った投資スタイルを選びましょう。

① ワンルームマンション投資
比較的小額から始められる（都市部で1000万円台～）。
管理が楽で初心者向け。

② 一棟アパート・マンション投資
高い利回りが期待できる。
管理や維持コストがかさむこともある。
資金が多めに必要。

③ 区分所有投資
マンションの一室を所有するタイプ。
比較的リスクが低いが、大きな利益は見込みづらい。

④ 戸建投資
購入価格が安い物件もあり、地方の物件が狙い目。
修繕費用や空室リスクに注意。

【3. 知識を身につける】
不動産投資の基本を理解するために、以下のテーマを学びましょう。

・利回り計算: 表面利回り・実質利回りの違い。

・不動産市場の動向: 需要が高いエリアや将来性のある地域。

・法的知識: 賃貸契約、家賃滞納時の対処法など。

・税制: 固定資産税、所得税、減価償却など。
書籍やセミナーを活用し、基本知識を身につけることが重要です。

【4. 資金計画を立てる】
自分の投資可能な予算を把握し、資金計画を立てます。

・自己資金の確認: 貯金や投資に回せる額を把握。

・ローン利用の検討: 金利や返済計画を考慮。

・初期費用の計算: 購入費用だけでなく、諸費用やリフォーム費用も計算に入れる。

【5. 物件を探す】
投資方針や予算に合った物件を探します。

・不動産ポータルサイトなどで情報収集。

・不動産会社: 投資物件に強い会社に相談する。

・収益計算: 購入候補の物件ごとに家賃収入と経費をシミュレーション。

【6. 物件の現地調査】
気になる物件が見つかったら、必ず現地で確認します。

・立地条件: 駅からの距離、周辺の商業施設、需要のあるエリアか。

・建物の状態: 築年数、修繕の履歴。

・周辺環境: 治安や近隣の住環境。

【7. 購入と契約手続き】
購入手続きでは、以下を確認します。

・重要事項説明: 専門家（宅建士）から物件の詳細説明を受ける。

・契約書確認: 契約条件、管理費・修繕積立金、税金の負担など。

・ローンの手続き: 借入れ金額や金利を確認。

【8. 運用開始】
運用に入った後も管理が重要です。

・賃貸管理会社に委託: 空室リスクや家賃滞納対応を管理会社に任せる方法。

・定期的な点検: 設備の修繕や清掃。

・収益の管理: 毎月のキャッシュフローを記録し、収益性を把握。

【9. 定期的な見直し】
・物件の売却時期: 市場価格が上がったタイミングで売却を検討。

・ポートフォリオの調整: 他の不動産や資産とバランスを取る。

【まとめ】
初心者が不動産投資を始める際には、以下を意識しましょう：

①情報収集と学び: 投資の基礎を理解。

②小規模からスタート: 無理のない予算で始める。

③専門家に相談: 不動産会社や税理士、金融機関からアドバイスを得る。

興味のある投資スタイルや具体的な疑問があれば、さらに深掘りしてお答えします！

以上、参考になれば幸いです。

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