不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

神奈川県横須賀市
投稿日

2024/10/22
更新日

2024/11/16
［3回答］

834 view

オーナーチェンジ物件の管理について

この度、初めてオーナーチェンジ物件を購入します。
自己管理　or　不動産会社に管理委託
上記2つのメリット・デメリットを教えてください。

私が回答します
長岐　大輔

有限会社山地不動産企画
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/11/16
ご質問拝見致しました。

アパートまたはマンションのオーナーチェンジ物件という認識で宜しいでしょうか？
その場合は、他の方が仰る通り様々なご負担がありなかなか難しいと思います。

仮に戸建のオーナーチェンジでその物件の近隣にご質問者様がお住いの場合は
自己管理をなさっても良いかも知れません。
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/11/10
自己で物件を管理しようとすると、かなり面倒になります。まず、入金のチェックです。同姓の入居者がいて、両方とも姓だけで入金した場合、どちらかが遅れたりすると見分けがつかないなんてこともあります。また、きちんと集計し、記帳しておかないと、管理し切れません。数が少ないうちは何とかなるのですが、30戸40戸と増えてくると、結構大変です。

次に、退去時のチェックです。入居者（退去者）の都合に合わせてお部屋のチェックをしなければなりません。通常使用ではない痛みが生じていたような場合には別途請求する必要があります。

ついで、原状回復工事の手配です。業者ではない一般人が普通の工務店等に依頼すると、一見さんですから高くつきます。リピーターとなれば話は別ですが、当初はそういった業者を自分自身で見つけなければいけません。壁紙・畳表・ルームクリーニング業者は事前に目星をつけておくといいでしょう。

部屋の準備ができる予定がついたら、募集をしなければなりません。物件に看板を立てるだけではまず入居者はつかまりません。現在はスーモなどのネットを通じてお部屋探しをする人が大半です。スーモ等への掲載だと契約のある業者に依頼するしかありませんので、不動産屋に対して営業活動を行う必要があります。また、掲載料は無料ではありません。業者は自分の管理物件でもないのに掲載しなければならない義理はないので、別途広告料を求められる可能性があります。

入居後は物件の管理です。年に数回の草刈り、消防設備の点検、共用廊下の電灯の交換、掃除、やるべきことはいっぱいあります。

要するに、副業としてはかなりめんどくさいのです。これが、管理会社を入れると、賃料の５％前後で代行してくれる（実コストとADは別途請求されます）わけですので、副業として運営するなら管理を委託した方がいいでしょう。

ただ、今後、本業としてやっていきたいのでしたら、勉強の意味もかねて自己管理もよいと思います。
私が回答します
吉岡　祐樹

株式会社スクレバンク
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/10/22
はじめまして。
株式会社スクレバンクの吉岡と申します。
ご質問の件につきまして、

☆自己管理
【メリット】
・不動産管理会社に支払う管理手数料（通常は家賃の3％～10%）が不要。
・物件の管理方針や修繕計画、賃貸条件を自分で決定できる。
・入居者との関係を直接築けるため、問題解決が早い場合もある。
【デメリット】
・日常の管理、トラブル対応、家賃の回収、修理手配などすべて自分で行う必要があるため、時間や労力がかかる。
・賃貸借契約や法律上のトラブルに対応するための知識が必要。特に退去時の原状回復や賃料未払いの対応が難しいことがある。
・苦情やトラブルが発生した場合、直接対応しなければならず、精神的負担が大きい。

☆不動産会社委託
【メリット】
・入居者の募集、トラブル対応、家賃回収、修繕対応などをすべて管理会社が代行するため、時間や労力が大幅に減る。
・賃貸管理のプロが対応するため、法律や契約に関する知識を活かし、問題解決が迅速かつ適切に行われる。
・管理会社が家賃保証をしている場合、空室時にも一定の収入を確保できる場合がある。
【デメリット】
・管理委託料として家賃の一部（通常3％～10%）を支払う必要がある。
・管理会社に任せてしまうと、細かい部分の対応や修繕費用の詳細が不明確になることがある。
・もし管理会社の対応が悪い場合、入居者の満足度が低下し、退去が増える可能性がある。

☆まとめ
・自己管理はコストを抑えられますが、時間と手間がかかるため、不動産運営に慣れているか、時間的余裕がある人に向いています。
・管理委託は、初心者や忙しい人にとっては便利で、専門家に任せることで安心感があるものの、コストがかかる点を考慮する必要があります。

お悩みの一助になれば幸いです。