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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • エリア
    岡山県倉敷市
  • 投稿日
    2024/08/21
  • 更新日
    2024/12/06
  • ［3回答］

417 view

投資マンション

投資に最適なマンションの見つけ方がわからない、、

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/06

    投資に最適なマンションのマンションとは、一棟物のマンションではなく、分譲マンションを１室購入し、運用するという意味だと解釈してお答えします。
    １室のみのマンション投資はお勧めしません。最適なものはありません。

    １室のみの場合、満室と全空の２つしかありません。０か１です。今は満室（入居状態）であってもいずれ退去があります。退去すると家賃が一切入ってきません。必ず手出しになります。ローンを組んで購入しているケースですと、さらに手出しが大きくなります。

    これが、４室のアパートの場合、満室、１室空、２室空、３室空、４室空の５パターンのいずれかになります。ここで初めて損益分岐する空室率が議論できるようになります。満室でないと手出しが出るようならよいアパートとは言えません。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/29

    はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

    投資マンションを選ぶ際には、立地や価格だけでなく、将来の収益性やリスクも総合的に考慮する必要があります。以下に、投資マンションの見つけ方の具体的なポイントをステップごとに解説します。

    【1. 投資目的を明確化する】
    まず、自分が投資をする目的をはっきりさせることが重要です。
    目的によって選ぶマンションの条件も異なります。

    （目的の例）
    長期的に資産形成したい
    → 安定したエリアの物件で、値崩れしにくい物件を選ぶ。

    短期的にキャッシュフローを得たい
    → 利回りが高く、収益性の良い物件を選ぶ。
    目的に応じて「エリア」「価格帯」「築年数」などの優先順位が変わります。

    【2. エリアを選定する】
    マンション投資において 立地（エリア選び）は最重要 です。将来の空室リスクや資産価値を左右します。

    優れたエリアの特徴
    駅から近い（徒歩5～10分以内が理想）
    → 駅近は需要が高く、空室リスクが低い。

    人口増加エリア
    → 人口が増えている地域は、賃貸需要が高まりやすい。

    商業施設や大学・オフィス街が近い
    → 独身世帯や学生、ビジネスパーソンが集まりやすい。

    生活インフラが充実
    → スーパー、病院、保育園などが近くにある。

    おすすめエリア例
    都心：東京23区の主要駅近く（例: 新宿、渋谷、池袋エリア）。
    郊外：横浜市、川崎市など交通アクセスが良く、都心通勤可能なエリア。

    【3. 利回りとキャッシュフローを計算する】
    物件の良し悪しは 利回り と キャッシュフロー を見て判断します。

    1) 利回りの目安
    表面利回り（年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100）
    一般的な目安：都心で4～6%、地方で7～10%。

    実質利回り（表面利回りから管理費・修繕費・固定資産税などを引いたもの）
    実質利回りは表面利回りよりも2～3%程度低くなることが多い。これが黒字になる物件が理想。

    2) キャッシュフロー計算
    収入：家賃収入
    支出：ローン返済、管理費、修繕積立金、空室リスク費用、固定資産税、保険料
    例:月の家賃収入が10万円、ローン返済と経費が9万円ならキャッシュフローは月1万円。

    【4. 物件の選定基準】
    具体的なマンションの条件を絞り込む際には以下を確認しましょう。

    （物件の重要ポイント）
    築年数
    築10年以内が理想。ただし、古くても立地が良い物件は検討の価値あり。
    築20年を超える場合、修繕費や空室リスクが増える可能性がある。

    間取り
    投資初心者には「1K～1LDK」のワンルームマンションが人気。
    → 独身者や若いカップルなど需要が高い層をターゲットに。

    物件価格
    初心者は1500万円～3000万円程度の物件から始めるのが無理が少ない。
    → 自己資金の20%を頭金とし、残りはローンでカバーするのが一般的。

    管理状態
    管理会社の評判や修繕履歴を確認。管理が悪い物件は価値が下がりやすい。

    家賃相場
    そのエリアの家賃相場と物件の月収入を比較し、相場以上の家賃を設定できるかを調査。

    【5. 情報収集を徹底する】
    良い物件を見つけるためには、情報収集が欠かせません。

    具体的な方法
    不動産ポータルサイトを活用

    「楽待」や「健美家」など、不動産投資に特化したサイトをチェック。
    SUUMOやHOME'Sなどで市場全体の相場感を掴む。
    不動産投資セミナーに参加

    初心者向けセミナーでは、成功事例やエリア選定のコツが学べます。
    不動産業者に相談

    投資物件を専門に扱う不動産会社に条件を伝え、物件を提案してもらう。
    現地視察を行う

    資料だけで判断せず、実際に物件や周辺環境を確認する。

    【6. 注意すべきリスクと対策】
    良さそうな物件でも、リスクをしっかり把握しておくことが重要です。

    主なリスク
    空室リスク
    → 周辺の賃貸需要を事前調査。立地が良ければ空室リスクは低減。

    家賃下落リスク
    → 競争が激しいエリアでは、数年後に家賃が下がる可能性があるため、収支計算時に慎重な見積もりを。

    修繕費用リスク
    → 修繕積立金の計画を確認し、不足している場合は要注意。

    金利上昇リスク
    → 変動金利で借りる場合、金利が上昇すると返済額が増える可能性がある。

    7. 初心者におすすめの投資戦略
    初心者が失敗を避けるためには、小さく始めるのがおすすめです。

    中古マンションから始める

    新築マンションは高額で利回りが低いことが多いため、中古マンションが狙い目。
    利回りよりも安定性を重視

    初めは高利回り物件よりも、安定した需要が見込めるエリアでの投資を優先。
    1戸で経験を積む

    最初は1戸の小規模投資から始め、運用スキルを学ぶ。

    【まとめ】
    投資に最適なマンションを見つけるには、以下の手順を踏むと良いでしょう：

    投資目的を明確化し、エリアを選定する。
    利回りとキャッシュフローを計算して、収益性を見極める。
    築年数、価格、間取り、管理状態など物件の具体的条件を精査する。
    不動産ポータルサイトや業者を活用し、情報収集と現地視察を徹底する。
    わからない点や検討中の物件があれば、具体的に相談いただければ詳しくアドバイスいたします！

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    利根川　諒志

    マンションリサーチ株式会社

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • マンションナビ運営メンバー
    投稿日
    2024/08/21

    投資に最適なマンションを見つけるには、戦略的なアプローチと綿密な調査が必要です。
    以下に、効果的な見つけ方と重要なポイントをご紹介します。

    【情報収集の方法】
    1. 専門ポータルサイトの活用
    投資用物件専門のポータルサイトを利用することで、多くの物件情報にアクセスできます。ただし、競争が激しいため、迅速な対応が求められます。

    2. 不動産会社との連携
    信頼できる不動産会社と良好な関係を築くことで、優良物件の情報をいち早く入手できる可能性が高まります。

    【物件選定の重要ポイント】
    1. 立地の重要性
    駅からの距離、生活利便施設の充実度、周辺環境を重視しましょう。これらの要素は賃料の維持に直結します。

    2. 収益性の評価
    物件の収益力を正確に把握することが重要です。賃料収入が安定して得られる物件を選ぶことで、資産価値の維持が期待できます。

    3. 建物の品質と管理状態
    築年数だけでなく、建物の構造や管理状態も重要な判断基準です。適切に管理されている物件は、長期的な資産価値の維持につながります。

    4. 将来性の分析
    エリアの開発計画や人口動態を調査し、将来的な需要の変化を予測することが大切です。

    【具体的な調査手順】
    ①投資目的と予算を明確にする
    ②複数の情報源を活用して物件情報を収集する
    ③物件の基本情報（立地、築年数、間取り等）を確認する
    ④収益性を計算し、投資効率を評価する
    ⑤現地調査を行い、周辺環境や建物の状態を確認する
    ⑥過去の賃料推移や空室率を調べ、安定性を判断する
    ⑦管理会社の評判や大規模修繕の履歴を確認する

    【注意点】
    ・人気エリアの物件は競争が激しいため、迅速な判断と行動が必要です。
    ・表面的な情報だけでなく、深い調査と分析が重要です。
    ・専門家のアドバイスを適宜受けることで、より良い判断ができます。
    投資用マンションの選定は、単なる物件探しではなく、将来を見据えた戦略的な決断です。時間をかけて慎重に調査し、自身の投資目的に合った最適な物件を見つけることが成功への近道となります。

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