不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
20代
男性
エリア

東京都墨田区
投稿日

2025/07/18
更新日

2025/07/23
［1回答］

509 view

不動産投資フルローン出す銀行は？

サラリーマンで不動産投資を始めたいのですが、自己資金が少ないのでフルローンを狙っています。
ネットではメガバンクは厳しくて地銀か信金が現実的と見ましたが、誰にどう相談すればいいか知恵袋でも情報がバラバラです。
会社員でもフルローンが通った人のリアルな話や、どんな条件を整えたのか知りたいです。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/07/23
人と物件と状況次第ですね。
銀行はお金を貸して利息で儲ける商売ですから借りてもらう方がいいのです。しかし、そのお金はもともと預金者から預かったお金なので、キッチリ返してくれるひとに貸したいのです。
では、キッチリ返してくれる人とは、
１．運営をうまくできる、つまり空室を埋めるスキルがある、実績がある
２．うまく運営が行かない場合、売却して返してくれる（売却代金＞残債）場合
３．残債があっても自己資金で埋められる
ような場合、銀行はフルローンを出しやすくなります。
銀行により、もっと条件は細かく決まっています。渋いと言われる某メガバンクでも、安心して貸せる相手（物件の要件もありますが）にはフルローンも出します。
という観点から見ると、ご質問者様の条件は
１．初心者とのことなので、実績なし。空室を埋めるスキルは分からないが、なさそう
２．頭金なしなので、購入後即売っても諸経費等で残債に届かない。下振れすれば大きく損失発生
３．頭金なしは、自己資金が少ないことが原因。よって、自己資金で埋められない。
結論としては、投資のリスクを銀行が全部被ることになるので、フルローンは出せない、ということになります。

つまり銀行を選ぶのではなく、金融機関から選ばれるスペックを満たしていく必要があります。
年収アップ（給与だけで足りなければ、副業をがんばる）
どういう物件なら融資してくれるのか。収益性、担保価値
空室発生時のリスクに耐えられるか（ストレステスト）
地域の将来性
などなどいろいろ勉強が必要です。昔と違って不動産投資本もたくさん出版されています。最低でも10冊（投資法がちがうパターンで10冊）はお読みになった方がいいでしょう。
また時代により投資法が変遷してきています。
新築ワンルーム、一棟もの、シェアハウス、民泊、ボロ戸建、です。
私は一棟ものが王道だと思いますが、今の時代、なかなか難しいです。ボロ戸建から始めて実績を積んでいくというのが、結局は近道だと思います。新築ワンルームには手を出さない方がいいでしょう。