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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    福岡県福岡市博多区
  • 投稿日
    2025/07/13
  • 更新日
    2025/07/27
  • ［3回答］

153 view

思ったより売却査定が低くて決断できない

老後資金作りで初めて区分マンションを買いましたが、想定ほど家賃収入が増えず、不安で売却を考えています。
ただ、査定してもらうと購入価格よりだいぶ安くなると言われて決断できません。
少しでも損を減らす方法を知りたいです。

  • 私が回答します

    森　健美

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/07/27

    ご相談者様

    損を減らす方法としては物件の特性（築年数や設備）とエリアによって異なります。

    〇保有
    ・賃料や物件価格の上昇が見込めるエリア
    ・空室期間が短い
    （賃貸募集がすぐ決まる）

    〇売却
    ・上記以外
    ・空室期間が長い
    （賃貸募集してもなかなか決まらない）

    ざっくりこのあたりでしょうか。

    マンションの場合、築15年程度経過するとほぼ横ばいの価格推移になる傾向があります。
    保有ケース条件にあえばこの期間を減価償却等で耐えることで、売却益もしくはとんとんまで持っていける可能性もあります。
    この期間を耐えても売却損が出る、もしくは耐えれなくなる可能性がある場合は、傷口が浅い間に売却して損切りする決断が必要です。

    今できること

    〇賃貸更新時に賃料の増額
    〇空室時清掃の徹底
    〇管理会社との密の連絡により、賃借人の満足度を上げる

    くらいでしょうか。
    物件の詳細が分からないので現状としてお答えできるのはこの程度になります。
    参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/07/25

    ご相談拝見致しました。

    区分マンションの投資は、購入時より査定が下がるケースが多いです。特に新築や築浅で買った場合は、販売時の広告費や利益が上乗せされているため、売却で差額が出やすいんです。

    損を減らすための考え方は、大きく3つあります。

    【1. 売却する場合】
    複数社で査定を取り、投資家向けのオーナーチェンジ物件として売却。賃料や見せ方を工夫し、少しでも高値を狙う。

    【2. 保有を続ける場合】
    ローンや管理費を見直して収支改善。繰り上げ返済やリースバックを活用し、長期で黒字化を目指す。

    【3. 活用を変える場合】
    可能であれば、マンスリーや民泊運用、相続や贈与での節税対策として使う。

    どの選択が合うかは、ローン残高や老後資金計画とあわせて整理するのがポイントです。

    ご参考となれば幸いです。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/07/25

    残念でしたね。ワンルームマンション投資で儲かった人はほとんどいませんので、他の投資法で頑張ることをお勧めします。
    まず、物件の価格推移について、不動産は土地と建物それぞれの価格の合計として評価されます。土地は公示価格等の推移が見てください。都心部では上昇していることが多いです。田舎では値が付かないこともざらです。今回は区分マンションとのことですから、都心部であろうと思います。
    次に建物価格ですが、これは新築時が最も高く、時間の経過とともに低下していきます。最終的にはほぼゼロと評価されますが、この期間はRCの場合47年として計算するのが一般的です。今頃のマンションが47年で住めなくなることはほぼありませんが、税務上の理由でこの値で計算されます。また、新築時は新築プレミアムが乗っかっているため、中古になった途端、一気に値が下がります。自動車と同じと考えていただいて結構です。
    そうすると、土地は基本的に上昇、建物は下落で、この合計が物件の評価額の値動きの基準線となります。区分マンションの場合は、土地の持ち分が小さい（ワンルームはさらに小さい）ため、建物の価格推移のウェイトが高くなる傾向があります（東京都心部は地価がバカ高なので、逆転しますが）。
    基本的な考え方をご理解の上で、回答させていただきます。
    購入価格と売却価格の差を損とすれば（正式には帳簿価格と売却価格の差が損です。違いは償却）、なるべく早く売ることが少しでも損を減らす方法です。時間は味方ではありません。近隣に大型商業施設ができるとか、新駅ができるとか特殊な要因があれば別ですが、年あたり建物価格/47ずつ価格は下がっていくと考えてください。
    不動産投資はワンルームマンション投資だけではありません。一棟もの、シェアハウス、民泊物件、ボロ戸建、等いろいろな種類があります。それぞれ必要なノウハウが異なります。王道は一棟ものです。しかし今は銀行の融資姿勢が締まっています。素人がこじ開けるのは困難です。結果的に手持ち資金ではじめられるボロ戸建（＋DIY）が多くなっています。また、手もちの資金も乏しいのなら、副業から始める方も多いですね。今は円安なので、日本のモノを米国で売るなど物販をする人が多いですね。

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