不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 福岡県福岡市博多区
-
- 投稿日
- 2025/07/13
-
- 更新日
- 2025/10/12
- ［4回答］
686 view
思ったより売却査定が低くて決断できない
老後資金作りで初めて区分マンションを買いましたが、想定ほど家賃収入が増えず、不安で売却を考えています。
ただ、査定してもらうと購入価格よりだいぶ安くなると言われて決断できません。
少しでも損を減らす方法を知りたいです。
-
ご相談拝見致しました。
区分マンションの投資は、購入時より査定が下がるケースが多いです。特に新築や築浅で買った場合は、販売時の広告費や利益が上乗せされているため、売却で差額が出やすいんです。
損を減らすための考え方は、大きく3つあります。
【1. 売却する場合】
複数社で査定を取り、投資家向けのオーナーチェンジ物件として売却。賃料や見せ方を工夫し、少しでも高値を狙う。
【2. 保有を続ける場合】
ローンや管理費を見直して収支改善。繰り上げ返済やリースバックを活用し、長期で黒字化を目指す。
【3. 活用を変える場合】
可能であれば、マンスリーや民泊運用、相続や贈与での節税対策として使う。
どの選択が合うかは、ローン残高や老後資金計画とあわせて整理するのがポイントです。
ご参考となれば幸いです。 -
ご相談者様
損を減らす方法としては物件の特性（築年数や設備）とエリアによって異なります。
〇保有
・賃料や物件価格の上昇が見込めるエリア
・空室期間が短い
（賃貸募集がすぐ決まる）
〇売却
・上記以外
・空室期間が長い
（賃貸募集してもなかなか決まらない）
ざっくりこのあたりでしょうか。
マンションの場合、築15年程度経過するとほぼ横ばいの価格推移になる傾向があります。
保有ケース条件にあえばこの期間を減価償却等で耐えることで、売却益もしくはとんとんまで持っていける可能性もあります。
この期間を耐えても売却損が出る、もしくは耐えれなくなる可能性がある場合は、傷口が浅い間に売却して損切りする決断が必要です。
今できること
〇賃貸更新時に賃料の増額
〇空室時清掃の徹底
〇管理会社との密の連絡により、賃借人の満足度を上げる
くらいでしょうか。
物件の詳細が分からないので現状としてお答えできるのはこの程度になります。
参考になれば幸いです。 -
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウスの角田と申します。
ご相談ありがとうございます。「区分マンションを買ったけれど、想定ほど収益が出ず、売却したいが査定が低くて迷っている」──これは不動産投資で非常に多いリアルな悩みです。
ただし、“今すぐ売る”以外にも複数の選択肢があり、「損を最小限にする」方法は確実にあります。
焦って売らず、選択肢を一つずつ比較してみましょう。
■結論：「損切り」だけが答えではありません。
① 適正な査定額を確認しつつ、② 売り方やタイミング、③ 税金対策も含めて、出口戦略を見直すことで“損を減らす”ことが可能です。
■なぜ査定が安くなったのか？まず原因を整理
・築年数の経過：築10年を超えると資産価値は下がりやすい
・管理状態の悪さ：共用部や修繕積立金の不足なども影響
・立地、需給の変化：賃貸需要が下がった地域では価格も下落
・投資用マンションの特性：投資物件は「収益性」で評価されるため、家賃下落は直接マイナスに
■「少しでも損を減らす」ための選択肢（5つ）
①【売却価格を最大化】高く売れる売却戦略に変える
・複数社に「買取」ではなく「仲介」で再査定依頼：買取は安くなる。仲介なら高値狙い可
・投資家向けにPRする仲介業者を選ぶ：投資家ネットワークを持つ会社は高く売れる可能性が高い
・空室ならリフォーム＆ステージング：見栄えを良くするだけで価格アップ例もあり
・写真や販売資料の質を上げる：写真・動画で見せ方を変えるのも効果的
※売却チャネルの見直しで、数十万〜数百万円違うこともよくあります。
②【保有を延長】無理に売らず、「損を出さない時期」を待つ
・家賃収入がある程度出ている：売却せずに「資産として保有」しながら、相場回復を待つ
・税引後利益が黒字 or トントン：無理に損切りせず、賃料を最大化して耐える選択肢もあり
物件によっては、あと5年保有すれば売却損を回収できる場合もあります。
③【節税】売却損を「損益通算」や「繰越控除」で取り戻す
・譲渡損失の損益通算：他に給与や株の利益があれば、売却損と相殺できる
・譲渡損失の繰越控除：損失を最大3年間、翌年以降の利益と相殺できる
所得税・住民税の還付が受けられるケースも。
税理士に試算してもらうと正確な判断が可能です。
④【運用見直し】売らずに「賃貸条件」を改善する
・家賃の見直し（微調整）：少し下げて空室リスクを減らす or 市場価格に合わせて上げる
・管理会社の変更：適正賃料・空室対策・手数料見直しで利益改善も
・家具付き賃貸や短期貸し：立地によっては収益アップの可能性あり
⑤【出口戦略を組み直す】「あと●年で売却回収」などの明確な計画を立てる
・今売れば▲万円の損 → 5年後に黒字化するには、家賃●円が必要
・修繕費・管理費の上昇見込みも入れた「5年プラン」を立てる
感情で売るのではなく、“数字”で判断すると迷いがなくなります。
■こんな行動はNG（損が拡大する恐れあり）
・「とにかく今すぐ売ってしまおう」と焦る：安く買い叩かれる可能性大
・査定1社だけで判断：相場を正確に把握できない（3〜5社は比較推奨）
・税金、手数料を計算せずに売却：手元に残る金額が想定より少なくなることも
■最後に：今あなたがやるべき具体的アクション
①複数の不動産会社に「仲介」で再査定を依頼（買取NG）
②家賃収入・管理費・ローンの支払いを見直し、現状を数字で把握
③売却した場合の「手取り金額」と「節税効果」を税理士に相談
④売却 vs 保有 の損益分岐点をシミュレーション
焦らず、最も損の少ない道を一緒に探っていきましょう。
以上、参考になれば幸いです。
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まず、物件の価格推移について、不動産は土地と建物それぞれの価格の合計として評価されます。土地は公示価格等の推移が見てください。都心部では上昇していることが多いです。田舎では値が付かないこともざらです。今回は区分マンションとのことですから、都心部であろうと思います。
次に建物価格ですが、これは新築時が最も高く、時間の経過とともに低下していきます。最終的にはほぼゼロと評価されますが、この期間はRCの場合47年として計算するのが一般的です。今頃のマンションが47年で住めなくなることはほぼありませんが、税務上の理由でこの値で計算されます。また、新築時は新築プレミアムが乗っかっているため、中古になった途端、一気に値が下がります。自動車と同じと考えていただいて結構です。
そうすると、土地は基本的に上昇、建物は下落で、この合計が物件の評価額の値動きの基準線となります。区分マンションの場合は、土地の持ち分が小さい（ワンルームはさらに小さい）ため、建物の価格推移のウェイトが高くなる傾向があります（東京都心部は地価がバカ高なので、逆転しますが）。
基本的な考え方をご理解の上で、回答させていただきます。
購入価格と売却価格の差を損とすれば（正式には帳簿価格と売却価格の差が損です。違いは償却）、なるべく早く売ることが少しでも損を減らす方法です。時間は味方ではありません。近隣に大型商業施設ができるとか、新駅ができるとか特殊な要因があれば別ですが、年あたり建物価格/47ずつ価格は下がっていくと考えてください。
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