不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 福岡県福岡市博多区
-
- 投稿日
- 2025/07/13
-
- 更新日
- 2025/10/12
- ［4回答］
913 view
思ったより売却査定が低くて決断できない
老後資金作りで初めて区分マンションを買いましたが、想定ほど家賃収入が増えず、不安で売却を考えています。
ただ、査定してもらうと購入価格よりだいぶ安くなると言われて決断できません。
少しでも損を減らす方法を知りたいです。
-
ご相談拝見致しました。
区分マンションの投資は、購入時より査定が下がるケースが多いです。特に新築や築浅で買った場合は、販売時の広告費や利益が上乗せされているため、売却で差額が出やすいんです。
損を減らすための考え方は、大きく3つあります。
【1. 売却する場合】
複数社で査定を取り、投資家向けのオーナーチェンジ物件として売却。賃料や見せ方を工夫し、少しでも高値を狙う。
【2. 保有を続ける場合】
ローンや管理費を見直して収支改善。繰り上げ返済やリースバックを活用し、長期で黒字化を目指す。
【3. 活用を変える場合】
可能であれば、マンスリーや民泊運用、相続や贈与での節税対策として使う。
どの選択が合うかは、ローン残高や老後資金計画とあわせて整理するのがポイントです。
ご参考となれば幸いです。 -
ご相談者様
損を減らす方法としては物件の特性（築年数や設備）とエリアによって異なります。
〇保有
・賃料や物件価格の上昇が見込めるエリア
・空室期間が短い
（賃貸募集がすぐ決まる）
〇売却
・上記以外
・空室期間が長い
（賃貸募集してもなかなか決まらない）
ざっくりこのあたりでしょうか。
マンションの場合、築15年程度経過するとほぼ横ばいの価格推移になる傾向があります。
保有ケース条件にあえばこの期間を減価償却等で耐えることで、売却益もしくはとんとんまで持っていける可能性もあります。
この期間を耐えても売却損が出る、もしくは耐えれなくなる可能性がある場合は、傷口が浅い間に売却して損切りする決断が必要です。
今できること
〇賃貸更新時に賃料の増額
〇空室時清掃の徹底
〇管理会社との密の連絡により、賃借人の満足度を上げる
くらいでしょうか。
物件の詳細が分からないので現状としてお答えできるのはこの程度になります。
参考になれば幸いです。 -
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウスの角田と申します。
ご相談ありがとうございます。「区分マンションを買ったけれど、想定ほど収益が出ず、売却したいが査定が低くて迷っている」──これは不動産投資で非常に多いリアルな悩みです。
ただし、“今すぐ売る”以外にも複数の選択肢があり、「損を最小限にする」方法は確実にあります。
焦って売らず、選択肢を一つずつ比較してみましょう。
■結論：「損切り」だけが答えではありません。
① 適正な査定額を確認しつつ、② 売り方やタイミング、③ 税金対策も含めて、出口戦略を見直すことで“損を減らす”ことが可能です。
■なぜ査定が安くなったのか？まず原因を整理
・築年数の経過：築10年を超えると資産価値は下がりやすい
・管理状態の悪さ：共用部や修繕積立金の不足なども影響
・立地、需給の変化：賃貸需要が下がった地域では価格も下落
・投資用マンションの特性：投資物件は「収益性」で評価されるため、家賃下落は直接マイナスに
■「少しでも損を減らす」ための選択肢（5つ）
①【売却価格を最大化】高く売れる売却戦略に変える
・複数社に「買取」ではなく「仲介」で再査定依頼：買取は安くなる。仲介なら高値狙い可
・投資家向けにPRする仲介業者を選ぶ：投資家ネットワークを持つ会社は高く売れる可能性が高い
・空室ならリフォーム＆ステージング：見栄えを良くするだけで価格アップ例もあり
・写真や販売資料の質を上げる：写真・動画で見せ方を変えるのも効果的
※売却チャネルの見直しで、数十万〜数百万円違うこともよくあります。
②【保有を延長】無理に売らず、「損を出さない時期」を待つ
・家賃収入がある程度出ている：売却せずに「資産として保有」しながら、相場回復を待つ
・税引後利益が黒字 or トントン：無理に損切りせず、賃料を最大化して耐える選択肢もあり
物件によっては、あと5年保有すれば売却損を回収できる場合もあります。
③【節税】売却損を「損益通算」や「繰越控除」で取り戻す
・譲渡損失の損益通算：他に給与や株の利益があれば、売却損と相殺できる
・譲渡損失の繰越控除：損失を最大3年間、翌年以降の利益と相殺できる
所得税・住民税の還付が受けられるケースも。
税理士に試算してもらうと正確な判断が可能です。
④【運用見直し】売らずに「賃貸条件」を改善する
・家賃の見直し（微調整）：少し下げて空室リスクを減らす or 市場価格に合わせて上げる
・管理会社の変更：適正賃料・空室対策・手数料見直しで利益改善も
・家具付き賃貸や短期貸し：立地によっては収益アップの可能性あり
⑤【出口戦略を組み直す】「あと●年で売却回収」などの明確な計画を立てる
・今売れば▲万円の損 → 5年後に黒字化するには、家賃●円が必要
・修繕費・管理費の上昇見込みも入れた「5年プラン」を立てる
感情で売るのではなく、“数字”で判断すると迷いがなくなります。
■こんな行動はNG（損が拡大する恐れあり）
・「とにかく今すぐ売ってしまおう」と焦る：安く買い叩かれる可能性大
・査定1社だけで判断：相場を正確に把握できない（3〜5社は比較推奨）
・税金、手数料を計算せずに売却：手元に残る金額が想定より少なくなることも
■最後に：今あなたがやるべき具体的アクション
①複数の不動産会社に「仲介」で再査定を依頼（買取NG）
②家賃収入・管理費・ローンの支払いを見直し、現状を数字で把握
③売却した場合の「手取り金額」と「節税効果」を税理士に相談
④売却 vs 保有 の損益分岐点をシミュレーション
焦らず、最も損の少ない道を一緒に探っていきましょう。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 千葉県市川市
-
- 投稿日
- 2024/02/15
- ［4回答］
2052 view
ワンルームマンション投資を考えています。
不動産業者からの勧めでワンルームマンション投資を考えています。 築3年、表面利回り5%強とのことですが、友人からはワンルームは売る際が難しく、2DKの方が買い手がつきやすいと言われました。 将来的な売却を視野に入れると、ワンルームよりも2DK以上の物件の方が有利でしょうか？ 独身世帯や少家族化の進行を考慮して、どちらの投資が賢明でしょうか？
2052 view
-
20代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都府中市
-
- 投稿日
- 2024/09/10
- ［3回答］
2094 view
近くに商業施設ができる時の対応
近くに商業施設が新しくできるとき、家賃の設定を見直すべきかどうか。 商業施設だと土地価格にどれくらい影響するのでしょうか?
2094 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 愛知県名古屋市守山区
-
- 投稿日
- 2025/11/26
- ［1回答］
581 view
DIY賃貸を始めたいが法的な線引きは？
築古戸建をDIYでリノベーションし、賃貸にしたいのですが、どこまで自分で工事して良いですか？。 気・水道・ガスは専門業者が必須と聞きますが、 壁や床の張り替えなどは自分でOKなのか教えていただきたいです。
581 view
-
60代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2024/08/10
- ［4回答］
1424 view
不動産投資10年経過の悩みについて
不動産投資を始めて10年になりますが、最近いくつかの悩みに直面しています。 まず、物件の老朽化が進んでおり、修繕費用が増加しています。 これにより、キャッシュフローが圧迫され、次の投資に踏み切る余裕がありません。 また、物件の空室率が上昇しており、安定した収益を確保することが難しくなっています。 新しいテナントを見つけるためのマーケティング戦略やリノベーションの必要性を感じていますが、どのように進めるべきか迷っています。 さらに、金利の上昇や市場の変動に対するリスク管理も重要な課題です。 これらの問題を解決するための具体的なアドバイスや、同じような経験を持つ方々の意見をお聞きしたいです。どうぞよろしくお願いいたします。
1424 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2026/06/10
- ［4回答］
234 view
オーナーチェンジ物件を検討しています
オーナーチェンジ物件の営業を受けました。 法人契約の部屋で、家賃は月13万円です。 営業からは法人契約の為滞納リスクは低く、安定しているとのこと。 契約書を確認すると、会社の社宅だそうです。（実際に誰が住んでいるかはわかりません） 物件価格は3,100万円。不動産投資は以前から興味があったのですが、素人が手を出して良いのか迷っています。 購入するとした場合、どこまで細かく確認しておく必要がありますか？
234 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2024/09/20
- ［3回答］
1232 view
投資用マンションについて
最近投資用マンションの提案を受けました。場所は品川なのですが新築ワンルームマンションで、今後も値上がりが期待できるので購入しませんかと勧められています。駅近できれいな建物で悪くないと思っていますが、どう考えたらいいか迷っています。
1232 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 兵庫県神戸市兵庫区
-
- 投稿日
- 2025/02/28
- ［3回答］
1177 view
管理会社の対応が悪く、入居率が下がっています
築10年の投資用マンションを所有しています。 最近、管理会社の対応が悪くなり、入居率が下がっています。 以前は退去後もすぐに新しい入居者が決まっていましたが、ここ1年で明らかに空室期間が長くなり、広告の出し方や問い合わせ対応にも問題があるのではと感じています。 実際に別の不動産の知り合いに相談したところ、「管理会社の対応が悪いと、賃貸募集の優先度が下がることがある」と言われ、管理会社の変更をおすすめされました。 ただ管理会社を変えるには契約の見直しが必要で、短期的に入居者とトラブルが発生するリスクもあるのではと迷っています。とうしたらよいでしょうか。
1177 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市西区
-
- 投稿日
- 2024/10/07
- ［2回答］
1443 view
マンションオーナーの固定資産税に関する相談
50代会社員です。 投資目的で3棟のマンション（計15戸）を所有しています。 固定資産税の負担が年々増加してきていて、ご相談です。 ・複数のマンションを所有する場合、固定資産税の軽減策はありますか？ ・築年数の異なるマンション間で、固定資産税の負担に大きな差がありますが、平準化する方法はありますか？ ・固定資産税の評価額が実勢価格と乖離している場合、どのように対応すべきでしょうか？ 将来的な固定資産税の上昇への対策や、節税の観点からみた物件の入れ替えについてもアドバイスいただけますと幸いです。
1443 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 千葉県鎌ケ谷市
-
- 投稿日
- 2024/12/02
- ［5回答］
2702 view
不動産投資の詐欺、正規業者の見分けがつかない
不動産投資を考えていますがどこの会社が良いのかわからない。電話で投資を持ちかけられますが、詐欺ですよね？どこか信用のできる会社があれば良いなと思っています。
2702 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/05/24
- ［5回答］
3114 view
都内でのマンション投資について教えてください。
30歳独身女性です。年収600万 都内賃貸マンションに住んでます。 都内でのマンション投資を検討しています。 具体的には築10年以内の1LDKか2LDKのマンションを購入し、賃貸に出す予定です。予算は自己資金500万円を含む約3000万円を想定しています。 マンション投資において、物件選びの際に注意すべき点や、特に重視するべき条件についてアドバイスをいただければと思います。 それと物件の管理を専門の管理会社に依頼する場合、その選び方や費用についても知りたいです。 どのような基準で管理会社を選ぶべきでしょうか？また、管理費用の相場についても教えてください。
3114 view
相談先を選択してください
残念でしたね。ワンルームマンション投資で儲かった人はほとんどいませんので、他の投資法で頑張ることをお勧めします。
まず、物件の価格推移について、不動産は土地と建物それぞれの価格の合計として評価されます。土地は公示価格等の推移が見てください。都心部では上昇していることが多いです。田舎では値が付かないこともざらです。今回は区分マンションとのことですから、都心部であろうと思います。
次に建物価格ですが、これは新築時が最も高く、時間の経過とともに低下していきます。最終的にはほぼゼロと評価されますが、この期間はRCの場合47年として計算するのが一般的です。今頃のマンションが47年で住めなくなることはほぼありませんが、税務上の理由でこの値で計算されます。また、新築時は新築プレミアムが乗っかっているため、中古になった途端、一気に値が下がります。自動車と同じと考えていただいて結構です。
そうすると、土地は基本的に上昇、建物は下落で、この合計が物件の評価額の値動きの基準線となります。区分マンションの場合は、土地の持ち分が小さい（ワンルームはさらに小さい）ため、建物の価格推移のウェイトが高くなる傾向があります（東京都心部は地価がバカ高なので、逆転しますが）。
基本的な考え方をご理解の上で、回答させていただきます。
購入価格と売却価格の差を損とすれば（正式には帳簿価格と売却価格の差が損です。違いは償却）、なるべく早く売ることが少しでも損を減らす方法です。時間は味方ではありません。近隣に大型商業施設ができるとか、新駅ができるとか特殊な要因があれば別ですが、年あたり建物価格/47ずつ価格は下がっていくと考えてください。
不動産投資はワンルームマンション投資だけではありません。一棟もの、シェアハウス、民泊物件、ボロ戸建、等いろいろな種類があります。それぞれ必要なノウハウが異なります。王道は一棟ものです。しかし今は銀行の融資姿勢が締まっています。素人がこじ開けるのは困難です。結果的に手持ち資金ではじめられるボロ戸建（＋DIY）が多くなっています。また、手もちの資金も乏しいのなら、副業から始める方も多いですね。今は円安なので、日本のモノを米国で売るなど物販をする人が多いですね。