不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

東京都墨田区
投稿日

2024/08/17
更新日

2024/12/12
［3回答］

1118 view

ローンについて

居住用と投資用の物件を両方検討しています。当然審査があることは認識していますが、一般的に両方のローンは借りれるものでしょうか。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/08/18
ご相談拝見しました。

住宅ローンと投資ローンは、同じ不動産融資であってもまったく別物ですから、結論から言えば借入可能です。

住宅ローンは給与収入などから返済するのにたいし、不動産投資ローンは家賃収入からローンを返済します。したがって、物件の担保評価や事業計画、年収、勤務先属性、資産状況、経営実績を重点的に審査されます。したがって同時に申し込んだ場合、とくに投資ローンの審査が厳しくなることが予想されます。

貸付条件や審査内容は金融機関によって異なりますが、投資用物件についてはエビデンスを十分に準備した状態で、まずは借入予定の金融機関に相談されてはいかがでしょうか？

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私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/08
はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

居住用と投資用の物件の両方でローンを組むことは可能ですが、それぞれのローンには異なる審査基準や条件があり、慎重に計画する必要があります。以下に、両方のローンを借りる場合に知っておくべきポイントをまとめました。

1. 居住用ローン（住宅ローン）と投資用ローンの違い
居住用ローン（住宅ローン）
・特徴: 自分や家族が住むための物件を購入する際に利用するローン。
・金利: 投資用ローンより低金利（一般的に0.5～1.5%程度）。
・返済期間: 最長35年など長期返済が可能。
・審査基準: 年収、勤続年数、信用情報などを重視。返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が特に重要。
・制限: 居住用のみに利用可能で、転貸（賃貸に出すこと）は原則不可。

投資用ローン
・特徴: 賃貸収入を得るための不動産を購入する際に利用するローン。
・金利: 居住用ローンより高め（一般的に2～4%程度）。
・返済期間: 物件の築年数や耐用年数に応じて短め（15～25年程度）。
・審査基準: 賃料収入の見込みや物件の収益性（利回り）、自己資金割合も重視される。
・制限: 居住用には使用不可。

2. 両方のローンを借りるための条件と注意点
①総返済負担率の基準
居住用と投資用の返済が重なる場合、総返済負担率が高くなると審査に通りにくくなります。
居住用ローンの審査基準では、返済負担率が年収の25～35%以内であることが一般的。
投資用ローンの場合は、賃料収入が加味されるため、返済負担率が若干緩和されることがあります。

②年収の基準
一般的に、居住用と投資用の両方のローンを借りるには、年収が高いほど有利。
居住用ローン単体では年収400万円以上が目安。
投資用ローンの場合、物件価格や借入額にもよりますが、年収700万円以上が推奨される場合が多い。

③自己資金の準備
投資用ローンでは、自己資金が物件価格の20～30%程度求められる場合があります（フルローンは難しい）。居住用ローンは頭金ゼロでも可能な場合がありますが、金利優遇の観点からも頭金を用意した方が有利です。

④信用情報の重要性
居住用ローンを先に組んでいる場合、返済履歴が良好であれば投資用ローンの審査にプラスになります。クレジットカードや他のローンの支払い状況が影響するため、信用情報を維持することが重要です。

⑤投資用ローンの収益性基準
投資用ローンの審査では、物件の収益性が重視されます。表面利回りが7～8%以上を目安にしておくと有利。空室率や修繕費などのリスクを考慮した実質利回りも確認されます。

3. 順番や戦略に注意
①居住用ローンを先に借りる方が有利
居住用ローンは金利が低く、比較的審査が通りやすいため、先に借りて住居を確保すると良いです。投資用ローンを先に借りると、既存借入として居住用ローンの審査に影響を与える可能性があります。

②投資用ローンの物件選びが鍵
銀行は物件の収益性やエリア特性を重視します。賃貸需要が安定しているエリアで物件を選ぶことが重要。

③同じ金融機関を活用する選択肢
居住用ローンと投資用ローンを同じ金融機関で組むことで、信用情報の一元管理がしやすくなる場合があります。

4. 注意点
①返済計画を慎重に
居住用と投資用の両方で毎月の返済額が大きくなるため、収支シミュレーションを詳細に行うことが必須です。

②景気変動リスクを考慮
投資用物件の賃貸需要が減少したり、金利が上昇した場合に備えて、余裕資金を確保しておく必要があります。

③専門家に相談する
不動産投資の専門家やファイナンシャルプランナーに相談し、収益性やリスクをしっかり検討することをお勧めします。

（まとめ）
居住用と投資用の両方でローンを借りることは可能ですが、以下を意識してください。
・居住用ローンを先に借りる。
・投資用ローンは収益性の高い物件を選び、無理のない返済計画を立てる。
・信用情報や返済負担率をしっかり管理する。

事前に資金計画と物件選びを慎重に行い、専門家の助言を得ることで、より安全かつ収益性の高い選択ができるでしょう。

参考になれば幸いです。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/12
不可能ではありませんが、それぞれ別の金融機関から借りるのでしょうか？
同じ金融機関の場合、貸してくれない可能性は高くなります。別々の金融機関の場合、申し込み時点で他金融機関での借入申し込みを申告していない場合、信用情報機関を通じてバレる可能性があります。審査の進展状況次第ですね。
バレても個人の信用力が十分で問題無しとされる場合もなくはないのですが、かなりの高属性が必要でしょう。

代わりに賃貸併用住宅を建てるという方法もあります。自宅部分が半分以上必要ですが、検討してみてはいかがでしょうか？