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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都台東区
  • 投稿日
    2025/04/03
  • 更新日
    2025/04/05
  • ［3回答］

1089 view

「節税になる」不動産投資は嘘だったのでしょうか？

都内で開催された資産形成セミナーに参加した際、
「サラリーマンでも節税になる」と勧められ、
ワンルームマンションをローンで購入しました。

営業担当からは「減価償却で所得税が抑えられる」
「年収800万円以上なら節税効果が大きい」などと説明され、
将来の資産形成にもなるならと契約しました。

ところが、実際に確定申告をしてみても、節税効果はごくわずか。
むしろ管理費や修繕積立金、空室の際などは持ち出しのほうが多く、
これって本当に節税になってるのか？と不安になっています。

あのときの説明は嘘だったのでは…。
もう売却したほうがいいですかね。

  • 私が回答します

    森　健美

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/04/05

    ご相談拝見させていただきました。

    ワンルームに関しては個人的には否定派です。
    すべてを否定している訳ではありません。

    「資産形成セミナー」に関しては正直良い思いはないですね。

    情弱に売りつけるようなイメージが強いです。
    集客手法としては良いですが、問題は主催者側の質でしょうか。
    年収500万以上だとか設定しているのは、単純にローンを組みやすくお客さんになってもらえる確率が高いからです。

    言葉が汚くて大変恐縮ですが、

    節税効果！生命保険代わりになる！

    と、勧誘してくる会社は大抵が糞です。
    不動産屋なら物件で勝負するべきです。

    下記に記載しますが

    「節税効果がある！」は嘘ではありません。

    ただ、期待している以上の効果はないと言えます。

    極論ですが、収支として赤字でも所得から引けるので節税効果はあると言えます。

    ただそれは

    「ただ損をしているだけに過ぎない。」

    ことを、残念ながら購入後に気づく人が大半で、売却時に損失がでたり、手持ち現金がないため売却できず保有するしかないなど、相談をいただくことが多くあります。

    ①節税効果
    初年度（経費がかかる）だけはそれなりに節税効果を実感できるのですが、それ以降は減価償却とは言え微々たる償却費で期待するほどの効果は感じられなくなります。

    ②掛かる費用と家賃収入
    ・管理費、修繕積立金
    ・固定資産税
    ・返済
    ・賃貸管理費
    ・火災保険
    すべてを考慮して、毎月の出費がマイナスであればそれはもう投資とは言えません。

    ③売却するかどうか
    ・まずは査定を依頼して相場を把握する。
    ・現在の収支で保有し続けた場合と売却した場合を比較する
    ・そのリスク差を考慮して保有か売却を決定する

    ④空室について
    ・SUUMOなどへの掲載が正確に行われているか、魅力的な写真掲載になっているか確認
    ➡状況により管理会社を変更
    ・空室の部屋をご自身で見学に行く
    ・なぜ空室なのか考え対策をする
    ➡駅距離、外観、セキュリティー、部屋の間取り、眺望、室内の汚れなどを自分で確認する
    ※そうすることでご自身の物件選定の目を養うことができるようになります。
    ・リフォームを入れる
    ➡償却できる項目が増え節税効果増、空室リスクが下がる（費用対効果を検証）

    不動産投資は事業であり、いわば一人社長とも言えますので、経験が少ない点については専門家にアドバイスを受けるなどご自身の状況を具体的な数字を整理して明確にするのが良いと思います。

    森　健美
    さんに相談する

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/04/04

    節税効果はごくわずかとおっしゃっていますので、嘘とはいえませんね。
    ただ、減ったのは所得税（と住民税）。でも購入時に払った不動産取得税があるため、税金として払った分は増えているはずですよ。そういう点では嘘ですね。
    減価償却については、支払いが発生しない魔法の経費みたいな言われ方をすることがありますが、課税の繰り延べにしかなりません。売却時にきっちり回収されますので、手取りはごっそり減ります。

    基本的に、節税を目的として不動産投資をすると、大抵の場合ロクな目に会いません。年収が5000万円あるよとか1億あるよという人なら話は別ですが、そういう人はワンルームマンションを買いません。一棟ものに行きます。

    ワンルームマンション投資では儲かったという人を見かけたことがありません。かつて利回りが2桁が当たり前であった時代でも同じでした。たいていの場合、ワンルームマンションは資産としてみ個人の信用を毀損することになるので、次の投資物件に行きにくいのです。

    もし、不動産投資を続けるのであれば、節税ではなくいかに所得を増やすか、を眼目においてください。そのためには投資対象をどうするか（一棟もの、ボロ戸建、シェアハウス、ゼロ円物件、空き家再生等々）、どの地域を対象とするか、次のステップに進むために何をすべきか何をしないべきか、など戦略を組み立ててください。

  • 私が回答します

    奥田　哲央

    不動産工房/株式会社グランクルー

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/04/04

    不動産投資における節税効果について、以下の通りお答えいたします。

    １．節税効果の期待と実際
    確かに、不動産投資には減価償却を活用することで、所得税の軽減を図ることができます。しかし、期待するほどの節税効果が得られないこともあります。特に、管理費や修繕積立金、空室期間中の支出などが実際の負担となる場合、思った以上の効果が得られないこともあります。

    ２．営業担当の説明について
    営業担当からの説明にあった「年収800万円以上なら節税効果が大きい」というのは、確かに理論的には成立する部分もありますが、現実的には投資の規模や物件の運営状況により効果は大きく変動します。ですので、説明に対する期待が過剰だった可能性も考えられます。

    ３．節税以外の視点での検討
    不動産投資の目的が「資産形成」であれば、節税効果だけではなく、物件の価値上昇や将来の収益性も考慮する必要があります。現在、空室や維持費が負担となっている場合、単純に節税だけを期待するのではなく、将来の収益性や物件の売却後の利益を見越しての判断が求められます。

    ４．売却の選択肢
    売却するかどうかの判断は、物件の現在の市場価値や、今後の賃貸市場の動向を踏まえて慎重に決めるべきです。売却後に得られる資金を別の投資に回すことが可能かどうかも重要な要素となります。


    不安な点があれば、専門家のアドバイスを受けて、物件の運営状況や税務面について再評価することをお勧めします。弊社でも、アドバイスをさせていただくことは可能ですので、ご不安でしたご遠慮なくご連絡ください。

    お悩み解決の一助になれば幸いです。

    奥田　哲央
    さんに相談する
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