不動産のお悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 福岡県福岡市中央区
-
- 投稿日
- 2024/07/06
-
- 更新日
- 2024/07/19
233 view
事故物件を投資物件として購入するデメリット
マンション投資を考えているのですが、例えば事故物件を安く購入して、賃貸として貸し出した場合、3年経過前は告知義務がある為家賃を相場より低く設定し、3年経過後に住み替えがあった場合には相場価格に戻して運用することは問題ないのでしょうか。
-
ご相談者様の事故物件から3年経過後に賃料を相場価格に戻して運用すること自体は全く問題ありません。しかしながら、注意事項がいくつかあります。
相談者様がおっしゃっている「3年経過前は告知義務がある」と言うのは、国土交通省の「人の死の告知に関すガイドライン」の内容の事だと思います。少し誤認されているところがあると思われますので、大前提として民法と宅建業法は違うということを理解してください。国土交通省の策定している「人の死の告知に関するガイドライン」は、宅建業者がどこまで調査して告知に関する判断基準もなく取引現場では円滑で安心して取引が阻害される声が多かったため国土交通省でガイドラインを策定したということです。
そのガイドラインの一部内容を抜粋して簡単に説明します。
人の死を告知しなくてよい場合は下記になります。
① 自然死または日常生活の中で不慮の事故が発生した場合
② 上記以外の死で死後概ね3年経過している場合
③ 隣接住戸や日常使用しないような就業住宅の共用部分での①以外での事故が発生した場合。又は、①の死が発生して特殊清掃されている場合
上記①~③の場合は、基本的に告知しなくても良いとされておりますが、買主や借主が判断に重要な影響を及ぼす場合や買主・借主がその事故が社会的影響が大きく把握しておくべき特段の事情があるときは、上記①~③にかかわらず告知しておく必要があるとされております。
要するに本ガイドラインは、宅建業者に対して人の死に対しての調査だったり告知に関しての基準を設けたガイドラインです。売主や借主が告知しなくても良いと言おう事を推奨しているものでは決してありません。仮に人が死んでいる物件である芋かかわらず、記載する告知書等に事故無し等を記載してしまったら、民法上での責任を問われる可能性があるということを認識しておかなければなりません。
上記の前提条件として、相談者様の事故物件を投資物件として購入するデメリットについては、通常の物件よりも需要は同じということにはならないです。物件内で人が無くなっていれば気にする人は気にします。気にしない人も当然います。過去私が経験した方で具体的に購入検討している物件の相談を受けた某外国籍のお客様がいました。片言の日本語は分かる物の後からのトラブル等を避けるためにも、売主からどこの部屋でどういう無くなり方下かをヒアリングして、通訳を入れてその某外国籍のお客様に何度も詳しく室内で人が無くなられている物件であることを説明しました。その某外国籍のお客様からは、「しつこい!人が物件内でなくなっていようと、この物件が欲しいから買うんだ!」と怒られてしまいました。
なので、
人が無くなっている物件であれば、需要の数は通常の物件とは違うということと状況によっては告知しなければ民法上の責任を負う可能性があるということを認識しておかなければなりません。 -
はじめまして。イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。
事故物件を投資物件として購入する際の賃貸運用についての私なりの考察をお伝えさせて頂きます。
【心理的抵抗と賃借人の考慮】
①心理的抵抗
事故物件には心理的な抵抗があるため、3年経過後でも物件の評判は完全には回復しない可能性があります。
最近は、新しい賃借人も過去の事故について知ることができる為、相場価格での賃貸が難しい場合も想定する必要があります。
②賃借人のターゲット層
心理的抵抗が少ない賃借人層をターゲットにすることも一つの戦略です。
例えば、事故の内容に関心がない層や、家賃の安さを重視する人々をターゲットにすることなどが考えられます。
③法的および倫理的な考慮
3年経過後も、物件に関する情報は透明に伝えることが倫理的に重要です。
法律上の告知義務は3年ですが、信頼関係を築くためには、過去の事故についても場合により適切に説明することが必要だと考えます。
④法的リスク
告知義務を怠った場合、法的な問題が発生する可能性があります。
賃借人が後から事故について知り、訴訟を起こすリスクも考慮すべきです。
⑤財務的な考慮
事故物件は一般的に市場価格よりも低く購入できます。これは初期投資を抑える点で有利ですが、
長期的な収益性を確保するためには、慎重な運用が必要です。
【結論】
事故物件の投資はリスクを伴いますが、適切な戦略と透明性を持った運用により、成功する可能性があります。
心理的抵抗を軽減し、物件の魅力を高めるための施策を講じることで、長期的な収益性を確保することができます。
また、法的リスクを避けるためにも、常に透明性を保ち、誠実な運用を心がけることが重要です。
参考になれば幸いです。 -
ご相談、拝見しました。
確かに、あえて事故物件を購入し、国土交通省の人の死に関するガイドラインに基づき、事故発見から概ね3年間は家賃設定を下げ、それ以降、近隣相場並みに引き上げることは可能です。
ただし、ガイドラインで告知期間を概ね3年としているのは目安に過ぎません。事件の重大性や世間の周知状況などを勘案し適切に判断する必要があります。
また売買の場合、告知期間に目安がない点について注意が必要です。10年~20年経過したからといって、告知が不要とされているわけではありません。
投資の場合はインカムゲインとキャピタルゲイン、両方を勘案して判断する必要があります。
事故物件の購入を検討する場合には様々な可能性を検討し、冷静に判断する必要があるでしょう。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
50代 女性
- 投資
-
- エリア
- 群馬県沼田市
-
- 投稿日
- 2020/02/14
1184 view
マンションの整備について
私はとあるマンションを管理しているものです。 私の所有するマンションは老朽化が進み、そろそろ本格的な工事をしなくてはならなくなりました。 ですが、やはりお金がかなりかかってしまい、継続も危うい状態です。 このマンションは今は亡き夫がマンション管理という夢を叶え初めて購入したものなのでそうは簡単に手放せません… 新しい物件を探すかこのまま継続すべきかもう辞めるべきなのか日々悩まされています。 住民の中にはここのままがいいという方や、もう少し劣化に伴う補強工事をして欲しい、など多数の意見がありますが、片方を取れば片方が納得いかなくなるような状態です。1体どうすればいいのでしょうか? みなさまから意見をお聞きしたいです
1184 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 大分県佐伯市
-
- 投稿日
- 2019/07/12
1541 view
投資物件の夫婦の登記について
戸建てを2軒購入して、夫婦で賃貸物件として貸し出す予定です。 その際に、登記は夫婦の共有にしないほうが良いのでしょうか?
1541 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都立川市
-
- 投稿日
- 2024/08/18
170 view
余剰資金の物件投資
余剰資金を物件に投資して少しずつ増やせればと思っているのでまず知識をつけたいのですが、何から始めればいいのかがわからず後回しにしがちです。超初心者にもおすすめの入門書などあれば知りたいです。
170 view
-
20代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/08/18
110 view
投資について
不動産屋投資やクラウドファンディングに興味があるが安全性の高い物件の見分け方がわからない
110 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県福岡市南区
-
- 投稿日
- 2024/09/22
94 view
中古マンションさがしています。
最近福岡市内の中古マンションの値上がりが激しく、現在の相場は高く感じます。。 もうちょっと待つべきでしょうか。
94 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府堺市堺区
-
- 投稿日
- 2024/09/24
138 view
不動産投資の方法
不動産投資に興味があるのですが、いまいちどうしたらいいのかがわからなくて まずなにから手をつければいいのか知りたいです。
138 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/06/28
225 view
マンション投資をするべき(向いている)人のイメージを教えてください
はじめまして。 私のスペックですが以下の通りです。 ※物件エリアで選択したのはテキトーです。神奈川県在住です。 年齢:20代後半 家族構成:妻のみ 年収:550万円 世帯年収:900万円 会社:非上場 自宅:賃貸 貯金額(妻と合わせて):300万円 借入:なし 子どもの予定はわかりませんが、 家は買いたいなと思っています。 ちなみに、マンション派です。 ただ、 投資用不動産のローンを組むと住宅ローンが組みづらくなると聞いたことがあります。 周囲の友人(独身が多い)なども将来を見据えて不動産投資を考えている人たちがいて、飲みに行くとそんな話になったりします。 そんな時にこのサイトに辿り着きました。(いいサイトですね、友人にも広めておきます) そこで、どういった人(スペック)が不動産投資に適しているか知りたいです。本気で考えているからです。 ちなみに、 家賃収入が10万円あったとしてもローンの返済で9万円であれば、大したプラスにはならないですし、その他の費用など考えるとなんならマイナスですよね。 そんなことは少し考えたらわかるのに、なぜ不動産投資をするべきなのでしょうか。(自分が亡くなった時の保険代わり?とも聞いたことがあります) 最終的に大家業で生きていくには、どの程度の年月とどの程度の借入、家賃収入を目指すなどがあるのでしょうか。 私の感覚としては、比較的手軽な中古マンション投資から始めて、ローンをちゃんと返済して信用を積み重ねて、借りられるローンを大きくしていくイメージです。 なので、5年、10年スパンで大きくしていくイメージですね。 会社の経営と少し似ているのかなと思ったりしています。 ダラダラと書いてしまって申し訳ありません。 プロの方がいらっしゃるサイトということでしたので、ぜひご教示いただけますと嬉しいです。
225 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県熊谷市
-
- 投稿日
- 2024/03/21
271 view
父母が投資に興味を持ち始め、相談があります。
私は30代女性で、最近、父母がマンション投資に興味を持ち始めたことを知りました。 私の父母は現在、小規模なアパート経営をしていますが、毎月入居率に苦労しています。 マンション投資については全くの初心者で、特に大都市圏外での投資について不安を感じています。 都市部と地方都市でのマンション投資の違いと、地方都市における投資の魅力について教えていただきたいです。 両親の投資を応援したいとは思っているのですが、不安と心配の気持ちでいっぱいです、、。
271 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2024/05/25
236 view
20代からこつこつパートで貯めていたお金で何かしたいと思い、不動産投資に興味を持ち始めました。
20代からこつこつパートで貯めていたお金で何かしたいと思い、不動産投資に興味を持ち始めました。 今自己資金として600万あります。 主人の年収は安定しており、主人のみの給料で生計がたてられているため投資の話には協力してくれることになっています。 この自己資金での適切な投資物件の金額や条件について教えていただきたいです。 不動産投資に強い会社さんについても知りたいです。
236 view
-
50代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/08/11
141 view
母からの相続
母からの相続があり、車が5台ほどおけるくらいの土地を所有しています。(現在は空き家になってます) 住宅街にあり、集合住宅も結構あるので、その土地を駐車場にして経営しようかと思っているのですが、駐車場経営は投資としてどうなのでしょうか。ど素人なので全く知識がありません。 (相続のタイミングで、不動産会社から手紙がはいり、そのような活用方法があることをしりました。) 周りからは売却して投資信託したら?と言われておりますが、せっかく良い場所にある土地なので、上手に運用したいと思っています。 また、わたしは別に住まいがありますので家を建てる予定はありません。 どんな運用の仕方があるか、アドバイス頂きたいです。
141 view