不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 福岡県福岡市中央区
-
- 投稿日
- 2024/07/06
-
- 更新日
- 2024/11/23
- [4回答]
560 view
事故物件を投資物件として購入するデメリット
マンション投資を考えているのですが、例えば事故物件を安く購入して、賃貸として貸し出した場合、3年経過前は告知義務がある為家賃を相場より低く設定し、3年経過後に住み替えがあった場合には相場価格に戻して運用することは問題ないのでしょうか。
-
ご相談者様の事故物件から3年経過後に賃料を相場価格に戻して運用すること自体は全く問題ありません。しかしながら、注意事項がいくつかあります。
相談者様がおっしゃっている「3年経過前は告知義務がある」と言うのは、国土交通省の「人の死の告知に関すガイドライン」の内容の事だと思います。少し誤認されているところがあると思われますので、大前提として民法と宅建業法は違うということを理解してください。国土交通省の策定している「人の死の告知に関するガイドライン」は、宅建業者がどこまで調査して告知に関する判断基準もなく取引現場では円滑で安心して取引が阻害される声が多かったため国土交通省でガイドラインを策定したということです。
そのガイドラインの一部内容を抜粋して簡単に説明します。
人の死を告知しなくてよい場合は下記になります。
① 自然死または日常生活の中で不慮の事故が発生した場合
② 上記以外の死で死後概ね3年経過している場合
③ 隣接住戸や日常使用しないような就業住宅の共用部分での①以外での事故が発生した場合。又は、①の死が発生して特殊清掃されている場合
上記①~③の場合は、基本的に告知しなくても良いとされておりますが、買主や借主が判断に重要な影響を及ぼす場合や買主・借主がその事故が社会的影響が大きく把握しておくべき特段の事情があるときは、上記①~③にかかわらず告知しておく必要があるとされております。
要するに本ガイドラインは、宅建業者に対して人の死に対しての調査だったり告知に関しての基準を設けたガイドラインです。売主や借主が告知しなくても良いと言おう事を推奨しているものでは決してありません。仮に人が死んでいる物件である芋かかわらず、記載する告知書等に事故無し等を記載してしまったら、民法上での責任を問われる可能性があるということを認識しておかなければなりません。
上記の前提条件として、相談者様の事故物件を投資物件として購入するデメリットについては、通常の物件よりも需要は同じということにはならないです。物件内で人が無くなっていれば気にする人は気にします。気にしない人も当然います。過去私が経験した方で具体的に購入検討している物件の相談を受けた某外国籍のお客様がいました。片言の日本語は分かる物の後からのトラブル等を避けるためにも、売主からどこの部屋でどういう無くなり方下かをヒアリングして、通訳を入れてその某外国籍のお客様に何度も詳しく室内で人が無くなられている物件であることを説明しました。その某外国籍のお客様からは、「しつこい!人が物件内でなくなっていようと、この物件が欲しいから買うんだ!」と怒られてしまいました。
なので、
人が無くなっている物件であれば、需要の数は通常の物件とは違うということと状況によっては告知しなければ民法上の責任を負う可能性があるということを認識しておかなければなりません。 -
はじめまして。イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。
事故物件を投資物件として購入する際の賃貸運用についての私なりの考察をお伝えさせて頂きます。
【心理的抵抗と賃借人の考慮】
①心理的抵抗
事故物件には心理的な抵抗があるため、3年経過後でも物件の評判は完全には回復しない可能性があります。
最近は、新しい賃借人も過去の事故について知ることができる為、相場価格での賃貸が難しい場合も想定する必要があります。
②賃借人のターゲット層
心理的抵抗が少ない賃借人層をターゲットにすることも一つの戦略です。
例えば、事故の内容に関心がない層や、家賃の安さを重視する人々をターゲットにすることなどが考えられます。
③法的および倫理的な考慮
3年経過後も、物件に関する情報は透明に伝えることが倫理的に重要です。
法律上の告知義務は3年ですが、信頼関係を築くためには、過去の事故についても場合により適切に説明することが必要だと考えます。
④法的リスク
告知義務を怠った場合、法的な問題が発生する可能性があります。
賃借人が後から事故について知り、訴訟を起こすリスクも考慮すべきです。
⑤財務的な考慮
事故物件は一般的に市場価格よりも低く購入できます。これは初期投資を抑える点で有利ですが、
長期的な収益性を確保するためには、慎重な運用が必要です。
【結論】
事故物件の投資はリスクを伴いますが、適切な戦略と透明性を持った運用により、成功する可能性があります。
心理的抵抗を軽減し、物件の魅力を高めるための施策を講じることで、長期的な収益性を確保することができます。
また、法的リスクを避けるためにも、常に透明性を保ち、誠実な運用を心がけることが重要です。
参考になれば幸いです。 -
ご相談、拝見しました。
確かに、あえて事故物件を購入し、国土交通省の人の死に関するガイドラインに基づき、事故発見から概ね3年間は家賃設定を下げ、それ以降、近隣相場並みに引き上げることは可能です。
ただし、ガイドラインで告知期間を概ね3年としているのは目安に過ぎません。事件の重大性や世間の周知状況などを勘案し適切に判断する必要があります。
また売買の場合、告知期間に目安がない点について注意が必要です。10年~20年経過したからといって、告知が不要とされているわけではありません。
投資の場合はインカムゲインとキャピタルゲイン、両方を勘案して判断する必要があります。
事故物件の購入を検討する場合には様々な可能性を検討し、冷静に判断する必要があるでしょう。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
20代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都武蔵野市
-
- 投稿日
- 2024/03/18
- [3回答]
625 view
27歳女性です。投資に興味があります。
こんにちは。 私は都内に住む27歳、女性です。未婚です。 仕事が楽しく結婚願望はありません。 貯金が少しずつたまってきていて、最近マンション投資に興味を持ち始めました。 投資としてマンションを購入する場合、収益性を最大化するための物件の選び方について詳しく知りたいです。 特に、立地や物件の規模、築年数など、どのような要素を重視すべきか、 また、市場のトレンドや将来性をどのように分析すれば良いかについても教えてください。
625 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県福岡市西区
-
- 投稿日
- 2024/09/21
- [2回答]
363 view
不動産投資における補助金活用の相談
初めての不動産投資として賃貸アパートの建築を検討しています。 環境に配慮した建物に対する補助金制度があると聞き、それについて教えていただきたいです。 ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)基準を満たす賃貸アパートへの補助金制度はあるのでしょうか? 地方創生や空き家対策に関連した補助金を活用できることはありますか? 補助金申請の流れや、注意すべき点を教えてください。
363 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県熊谷市
-
- 投稿日
- 2024/03/21
- [4回答]
616 view
父母が投資に興味を持ち始め、相談があります。
私は30代女性で、最近、父母がマンション投資に興味を持ち始めたことを知りました。 私の父母は現在、小規模なアパート経営をしていますが、毎月入居率に苦労しています。 マンション投資については全くの初心者で、特に大都市圏外での投資について不安を感じています。 都市部と地方都市でのマンション投資の違いと、地方都市における投資の魅力について教えていただきたいです。 両親の投資を応援したいとは思っているのですが、不安と心配の気持ちでいっぱいです、、。
616 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府豊中市
-
- 投稿日
- 2024/06/09
- [3回答]
3200 view
大阪は万博が終わったら土地の価格は下がりますか?
大阪は万博が終わったら土地の価格は下がりますか? 様々な見解を伺いたいです。
3200 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2024/03/28
- [1回答]
545 view
表参道エリアのマンション投資を検討中です。
現在、30代前半、未婚の男性です。 将来の資産形成を目的として、東京都心の青山や表参道エリアにあるマンションの投資を検討しています。 高級マンション投資の実際の収益性について詳しく知りたいのですが、特に管理費や修繕積立金の長期的な影響や空室リスクをどう評価するべきかについてアドバイスをいただきたいです。 また、地価の変動リスクに対する対策も知りたいです。
545 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府大阪市天王寺区
-
- 投稿日
- 2025/06/19
- [1回答]
85 view
管理組合から投資目的を指摘された
江戸川区のワンルームマンションを投資目的で購入し、現在賃貸中です。 先日、管理組合から「投資目的での購入が多く、資産としての転売や賃貸が続くと管理に支障が出る」と注意を受けました。 ルールで禁止されているわけではありませんが、管理規約に“自主管理を重視”とあり、肩身が狭く感じています。 今後、組合から賃貸を制限される可能性はあるのでしょうか? 禁止されているわけではない為、このまま賃貸継続の予定ですが、注意点等ありましたらアドバイス頂きたいです。
85 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 大分県佐伯市
-
- 投稿日
- 2019/07/12
- [4回答]
1898 view
投資物件の夫婦の登記について
戸建てを2軒購入して、夫婦で賃貸物件として貸し出す予定です。 その際に、登記は夫婦の共有にしないほうが良いのでしょうか?
1898 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県川崎市川崎区
-
- 投稿日
- 2024/02/02
- [3回答]
777 view
ワンルームマンション投資について悩み中です。
ワンルームマンション投資について悩み中です。 不動産業者からは将来的な需要増加を強調され、購入を検討していますが、、 友人やネットでの情報では否定的な意見も多く、誰の意見を信じるべきか悩んでおります。。。 ワンルームマンションの将来性やリスクについて、実際の経験者の意見をご教授いただきたいです!
777 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2025/02/25
- [2回答]
392 view
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない 都心のマンションを所有しており、ここ数年の市場の家賃上昇の流れを見て、家賃の値上げを検討しています。 しかし、管理会社からは「今の家賃のままの方が入居者が決まりやすい」と言われ、消極的な態度を取られています。 実際に周辺の新規募集賃料を調べたところ、現在の入居者が支払っている家賃よりも明らかに高くなっているため、 更新時に適正な価格へ引き上げるのが妥当だと思っているのですが、管理会社は「大幅な値上げをすると退去リスクが高まる」と言い、積極的に交渉してくれません。 ちなみに1LDKで10万円です。こういう場合、強く出て良いでしょうか。1~2万円上げる分には妥当だと感じています。
392 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2024/12/11
- [3回答]
500 view
不動産投資でコンパクトマンション選ぶメリットはなんですか?
不動産投資を考えているのですが コンパクトマンション投資が賃貸需要が安定してあると聞きました。 他のワンルームマンションやファミリータイプと違って 賃貸需要はどのくらいあるのでしょうか? コンパクトマンションを選ぶにあたっての注意点がありましたら教えていただきたいです。
500 view
ご相談内容拝見致しました。
専門家の皆様が仰る通りですが、私が勤務していた不動産会社では
道義上、年数が経過しても必ず告知するように言われておりました。
確かにリスクはありますが、意外と気にしないお客様もいます。
(殺人になるとハードルは高いですが)