不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
60代
男性
エリア

東京都港区
投稿日

2025/07/21
更新日

2025/07/22
［2回答］

730 view

区分マンションの内装、設備工事費の妥当性チェックと低減交渉

退去後の内装、設備工事費の見積もりを不動産管理会社から届きました。もとより、原状を確認して妥当性をチェックする必要があると思っていますが、壁紙張り替え、エアコン、トイレウオッシュレット、消火器、電源盤交換等、経年劣化を利用として全て交換で、想定以上の見積もりを請求されています。当該不動産管理会社は、提携する工事会社の見積もりをそのまま当方に出しているようですが、廃棄費や駐車場料金など、不当とは言いませんがマークアップしているように見受けられます。エアコン、トイレウオッシュレットなどは、ビックカメラなど家電量販店に直接頼めば、安くなるかと考えています。どういうふうに、不動産管理会社に話して交渉したらいいか、ご教示ください。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/07/22
ご相談を拝見しました。退去後の原状回復費用に関するトラブルは、賃貸において最も発生件数の多い案件です。

国土交通省は原状回復を、「賃借人の使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。つまり、賃借人が契約当初の状態に戻すことではないのです。

相談内容から本件は、居住用賃貸ではなく事業用であると推察されますが、原状回復に関する定義は同様です。その観点から申し上げれば、エアコン、ウオッシュレット、消火器、電源盤などについて、経年変化を理由に借主負担で交換させる根拠が不明です。

賃貸借契約書に特約を設けていない限り、これらの交換をすべて賃借人が負担するのは不合理であると見なされますし、また、借主に一方的に不利な特約が設けられている場合には、消費者契約法を根拠に無効を主張できる可能性もあります。そのため、まずは賃貸借契約書の精査をお勧めいたします。

さらに、原則として原状回復は既存部分の復旧である点にも留意が必要です。そのため、貸主は可能な限り毀損部分を限定し、補修工事についても最低限度の施工単位を基本とする必要があります。この点については国土交通省から提供されている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に詳述されていますので、一読されると良いでしょう。

こちら

本件については賃貸契約書や見積書の内容、入居前の状態写真などを精査しなければ的確な回答はできかねますが、一般論から申し上げれば交換ではなく修理で済む箇所も多いと推察されます。また、価格等についても十分に交渉可能と思われます。必要に応じて利害関係のない不動産コンサルタントに介入を依頼して経年年数による建物損耗や毀損の内訳を明確にし、納得のできる価格に落ち着くまで交渉されると良いでしょう。

奥林洋樹さんに無料相談する
私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/07/22
ご相談拝見致しました。

見積もりの妥当性確認は必須です。原則として、退去後の工事で請求される費用は「通常損耗や経年劣化分」はオーナー負担となり、入居者やオーナーに一方的に全交換を求めることはできません。

以下のステップで交渉すると良いでしょう。
1. 国交省のガイドラインを根拠に、経年劣化分は負担対象外であることを前提に確認する
こちら

2. 見積もりの明細を取り寄せ、数量や単価、駐車場代・廃棄費等の上乗せ部分をチェック
3. エアコンやウォッシュレット等は家電量販店の相見積もりを提示し、交換単価を交渉
4. 管理会社には「工事は依頼するが、単価の精査と一部自前発注を検討している」と伝え、総額調整を依頼

「数字で比較し、相見積もりもある」ことを示すのが効果的であると感じます。

ご参考となれば幸いです。

渡邉将仁さんに無料相談する