不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
50代
男性
エリア

東京都板橋区
投稿日

2025/06/24
更新日

2025/06/27
［2回答］

406 view

利回り4.2%で買ったが管理費が重い…

駅近ワンルームを、将来の年金代わりにと思って3年前に購入しました。
購入時の想定利回りは4.2％で、「東京ならこのくらいが相場」と業者にも言われました。

入居者はずっといますが、実際には管理費・修繕積立金・固定資産税等がジワジワ効いていて、手取りが月1万円台しか残らない月もあります。
空室になるのが一番怖いので家賃も下げられず、売却も検討していますが、今売ってもローン残債に届くか微妙な価格感です。今のうちに手を引いた方が良いでしょうか。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/06/27
退去はかならず発生します。ワンルームなら2年で出ていくと考えたほうがいいですね。更新の4年目は要注意です。退去が発生し新しい入居者が決まるまでは手出しが発生します。手取りはマイナスです。
これを防ぐには入居者がいる今のうちに売ってしまうか、別の物件を買うか、です。1戸だけだと満室と空室の2パターンしかありませんが、2戸あれば、2/2、1/2，1/2，0/2の4パターンがあります。他の部屋の収益が空室分のコストをカバーできれば手出しは無くなります。
普通は売却したほうがいいですね。年金代わりという目的であれば、収益は絶対額が必要なはず、東京ならという相対的な指標で判断してはいけません。
もし、地方で８％4室のアパートだったらどうでしょうか。
不動産投資は勉強と研究が必要ですよ。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/06/25
ご相談を拝見しました。内容は非常によくあるケースで、特にワンルームマンション投資においては多くの方が同様の状況に陥っています。

結論から言えば、現状では手仕舞い（売却）が最も合理的だと考えられます。無論、現実的な収支と将来的な価値について検討されてから判断する必要はあります。

想定利回り4.2％は、首都圏では一般的な相場です。しかし、管理費や修繕積立金、月々のローン返済を勘案すれば実質利回りは2％を下回るでしょう。現在、不動産価格はピークアウトが懸念される状態にありますから、空室リスクや出口戦略を考えた場合、「ギリギリ残債が完済できる」なら売却は現実的な考え方と言えるのです。

奥林洋樹
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