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REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 50代
  • 男性
  • エリア
    福岡県福岡市城南区
  • 投稿日
    2025/09/14
  • 更新日
    2025/10/26
  • ［2回答］

1370 view

リースバック物件を投資で買うのはアリ？

投資用にリースバック物件の購入を勧められています。
「安定収入」と言われましたが、実際に住んでいる元所有者が家賃を払えなくなったらどうなるのかが気になります。そうなった場合、追い出せるのでしょうか。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/09/25

    おそらく定期借家ではないと思いますので、他の普通借家契約と同じく、追い出すのは簡単ではありません。それなりの時間と手続きが必要になります。
    個人宅対象では、もともと日本では某フランチャイザーが始めたサービスで、今では数社が参入してきていますが、いずれも買主に有利、売主に不利な条件でまとまることが多いサービスです（金を払う方が有利な立場）。もともと、物件を持ち続ける前提のサービスだったのですが、買主は無限に買い続けるわけにはいかない（財務内容が著しく悪化する）ため、買った物件を再販売するようになり、収益は売却益から得るように変わってきました。
    魅力がある利回りならともかく、そこで抜かれすぎていると、たとえ安定的だといっても他の物件の方がいい可能性があります。
    もともとの売主がなぜリースバックをしたかといえば、多くの場合が「お金に困ったから」です。入居者に収入がないとすると、売却代金/年間家賃（利回りの逆数）で何年暮らしていけるかが計算できます。おそらく10年もたない条件でリースバックにしたのではないかと思います。
    入居者に収入がない場合、数年で破綻してしまいます。ババ掴みをしないように入居者の情報を得てから判断してください。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/10/26

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

    ご質問有難うございます。リースバック物件は「安定収入」をウリにされやすい一方で、「住んでいる元所有者＝借主」の法的保護が強く、滞納や退去トラブルが起きたときに投資家が思うように対応できないケースが少なくありません。以下でリスクと実務上の対策をわかりやすく整理します。

    〇まず押さえるべき本質
    リースバックでは売主がそのまま借主になるケースが多く、投資家は「買って貸す（＝賃貸人）」立場になります。日本の賃貸法制は借主保護が手厚く、契約や状況によっては簡単に追い出せないのが現実です。

    〇主なリスク（元所有者が家賃を払えなくなった場合）
    支払滞納が発生 → 家賃が入らない（インカム減少）。
    普通借家契約（※多くはこれ）だと借主の居住継続権が強く、正当な事由なしに追い出せない。
    明け渡し請求→裁判→強制執行の順で対応する必要があり、コストと時間がかかる（管理費・弁護士費用・強制執行費用等）。家賃滞納が発生すると、空室リスクだけでなく「原状回復費用」「建物の劣化」「近隣トラブル」などの別コストも発生しやすい。購入資金を借入している場合、ローン返済が家賃収入に依存していると融資返済リスクが増す。リースバックの契約内容によっては「契約期間が長く」「更新が自動」など、投資家側の出口（再売却・自主管理への切替）が制限される。

    〇追い出し（明け渡し）は「できるが容易ではない」
    手順は概ね次の通りです（要点のみ）：
    家賃支払い督促・内容証明での催告
    支払期日経過後に契約解除を通知（ただし正当事由の有無が問題になる）
    明け渡し請求（訴訟）→判決 → 判決に基づく強制執行で実力退去（執行）
    これらは法的手続きと裁判所の関与が必要で、数ヶ月〜場合によっては1年超の時間と多額の費用がかかることがある点に注意してください。
    （※上は一般的な流れで、個別事案の差は大きいです）

    〇投資家として取れる現実的対策（契約前に必須）
    購入を検討するなら、契約書の中身を徹底チェックしてリスクを減らすことが最重要です。具体的には：
    賃貸契約関係（必須チェック）
    契約種類：普通借家契約か定期借家契約か？
    定期借家（更新なし・満了時に明け渡し可）なら投資家に有利。ただし定期借家にするには要件や説明が必要で、元所有者が合意するかが課題。
    契約期間と更新条項：自動更新／更新拒絶条件の有無
    滞納時の契約解除条項（具体的期限・回数）
    敷金・礼金の額（敷金を十分に確保）
    家賃保証（保証会社加入の有無・内容）
    保証人の有無とその信用力
    家賃の直接入金方式（投資家の口座へ直入金の仕組み）
    転貸・改装・共用部使用に関するルール
    資金・保険・管理の備え
    滞納保証（家賃保証会社）を必須にする。保証範囲・支払条件を確認。
    敷金は「未払い分＋原状回復費」をカバーできる水準に。
    家賃保証・保険・保証人の三重構えを検討。
    管理会社を通じた迅速対応体制（督促・法的手続きの窓口）があるか。
    退出や訴訟費用を見込んだ「予備資金」を確保する（投資計画に織り込む）。

    〇契約外の重要点
    建物の状態（修繕履歴・長期修繕計画） → 修繕負担が投資収支を悪化させる
    管理組合の状況（滞納率・管理水準） → 将来の修繕特別負担リスク
    近隣環境・入居者層 → 再賃貸のしやすさ

    〇実務的チェックリスト（買う前に必ず）
    賃貸契約書のコピーを入手し、弁護士にチェックしてもらう。
    家賃保証会社の保証契約書を確認（立替えスピード、倒産時の補償）。
    敷金・保証金の額と運用ルールを確認。
    管理会社の対応実績（滞納対応・退去処理の実績）を確認。
    その物件の過去の滞納・トラブル履歴を聞く。
    建物の長期修繕計画・積立金の状況を確認。
    融資条件（銀行がリースバック物件をどう見るか）を確認。
    エグジットプラン（売却時の想定価格・空室リスク）を作る。

    〇どんな場合に「アリ」か？どんな場合に「ナシ」か？
    アリ：契約が定期借家で明確に投資家に有利、家賃保証が強力、管理組合・建物状態が健全、想定利回りがリスクに見合う場合。
    ナシ：普通借家で更新が容易、保証人弱い／保証なし、管理が悪く将来修繕リスク高い、入居者の支払い能力が低いと見える場合。

    〇最後に（実務アドバイス）
    契約前に賃貸借契約書と賃料保証契約を弁護士にチェックしてもらってください。
    管理会社や仲介業者の「口約束」は信用しすぎない。書面で条件を固めること。
    収支試算は「滞納・空室・大規模修繕」を織り込んだ保守的なシナリオで作る。
    可能なら「保証会社加入」「定期借家の導入」「敷金の適切な設定」を交渉条件にする。
    管理会社の実務能力（督促→法的手続き）を事前に確認する。

    以上、参考になれば幸いです。

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