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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都豊島区
  • 投稿日
    2024/10/20
  • 更新日
    2024/11/29
  • ［3回答］

495 view

将来の資産形成のために不動産投資を検討しています。

現在の年収は700万円で、500万円ほどの貯金があります。
都心から1時間ほどの郊外に持ち家があり、ローンの残債は1500万円です。（独身です）

最近、不動産投資に興味を持ち始め、オンラインで情報収集をしています。
投資用物件として、都心のワンルームマンションと郊外の一棟アパート、どちらがおすすめでしょうか。郊外の一棟アパートはファミリー世帯が多いエリアです。

ワンルームは管理が比較的楽そうですが、将来の価値下落を懸念しています。
一棟アパートは収益性が高そうですが、初期投資額が大きく、管理も大変かなと思っています。

また、現在の収入と貯蓄状況を考えると、どの程度の物件価格が適切でしょうか。
初歩的な質問で申し訳ございませんが、アドバイスをお願いします。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/29

    はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

    不動産投資を検討されるにあたり、具体的な質問をいただきありがとうございます。
    現在の状況や懸念点を踏まえつつ、都心のワンルームマンションと郊外の一棟アパートの比較や、適切な投資戦略についてアドバイスをさせていただきます。

    【1. ワンルームマンションと一棟アパートの比較】

    都心のワンルームマンション
    （メリット）
    ・管理が簡単（管理会社に委託する場合、日々の運営負担が軽減される）。
    ・空室リスクが低い（都心であれば需要が高い）。
    ・比較的少額から購入可能（物件価格が一棟アパートよりも低い場合が多い）。
    ・資産価値が安定しやすいエリアが多い。

    （デメリット）
    ・家賃収入は一棟アパートに比べて低め。
    ・修繕積立金や管理費がかかり、ランニングコストが収益に影響する。
    ・将来的に新築物件が増えると、競争が激化し価値が下がる可能性も。


    郊外の一棟アパート
    （メリット）
    ・複数戸からの収益が得られるため、収益性が高い。
    ・エリア次第では物件価格が手頃で、利回りが高いケースが多い。
    ・戸数が多い場合、1室の空室リスクが全体の収益に大きな影響を及ぼしにくい。

    （デメリット）
    ・初期投資が高額（物件価格と修繕費の準備が必要）。
    ・管理の手間が多い（複数の入居者対応、修繕管理など）。
    ・ファミリー層がメインの場合、空室が長期化する可能性も。

    【2. 現在の収入・貯蓄状況に基づく投資額の目安】
    貯蓄500万円・年収700万円の場合のポイント
    ・頭金として使える資金：貯蓄のうち2～3割を目安（生活費や緊急資金を確保するため）。
    　→ 目安：100万円～150万円程度。
    ・ローンの借入可能額：年収の5～7倍が一般的。現在のローン残高（1500万円）を考慮すると、
    　追加での借り入れ可能額は2000万円～2500万円程度。

    物件価格の目安
    ・都心のワンルームマンション：2000万円前後（ローンと頭金を活用）。
    ・郊外の一棟アパート：3000万円～4000万円程度が狙える可能性。

    【3. 投資方針のアドバイス】
    投資初心者におすすめの戦略： まずは都心のワンルームマンションを検討するのが良いかもしれません。理由としては、初期投資が抑えられ、管理負担が少ないため、経験値を積むには適しています。

    郊外の一棟アパートについて： 将来的に規模を拡大したい場合に適した選択肢です。ただし、収益性は高い反面、空室リスクや管理負担を軽減するために地域選びや管理会社の選定が重要になります。

    【4. 注意点と次のステップ】
    ・収益シミュレーションを実施
    家賃収入からランニングコスト（管理費・修繕費・ローン返済）を差し引き、
    キャッシュフローを確認。想定される空室率を加味しても黒字になるか検証。

    ・物件選び
    ワンルームなら駅近（徒歩10分以内）や築浅物件を優先。
    一棟アパートならファミリー層の需要が高い地域で、築年数が20年以内の物件がおすすめ。

    ・不動産会社への相談
    実績のある不動産会社に相談し、具体的な物件情報や市場動向を入手する。
    長期的な資産計画を立てる

    ・投資の目的を明確化（キャッシュフロー重視か、将来の資産価値重視か）。
    節税や相続対策も視野に入れる。

    初めての不動産投資は大きな決断ですが、事前のリサーチと戦略的な行動が成功への鍵です。都心のワンルームマンションから始めることでリスクを抑えつつ、不動産投資の基本を学ぶことができるでしょう。さらに具体的な質問や興味のある物件の条件があれば、気軽にお聞きください！

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/07

    キャピタルゲインを狙うか、インカムゲインを狙うかで判断が変わってきます。これから不動産投資とのことですので、インカムゲイン狙いという前提でお話をさせていただきます。
    ワンルームマンションの場合、平均的な居住期間はだいたい2年ほどです。退去になると、壁紙の張替え等の原状回復工事費用が掛かります。募集に際して手数料が発生します。また入居がないとその間は賃料が全く入ってきません。
    ファミリー向け一棟アパートの場合、平均居住期間は4年もしくはそれ以上です。退去になると原状回復工事費用はワンルームよりかかります。募集の手数料も同様に発生します。また、複数戸ありますので、全室一斉に退去という事態はあまり考えにくいです。つまり、賃料ゼロの期間はあまり発生しないと考えるのが一般的です。
    貯金500万円とのことですので、融資のご利用が前提だと思いますが、賃料ゼロの場合は融資の返済だけが発生するので、ご本業の収入からの返済が必要となります。金利は低くても、元本部分の返済額は非常に大きいので、かなりつらい状況になる可能性が高いです。
    以上のような理由から、一棟アパートをお勧めします。

  • 私が回答します

    加藤博一

    (有)山地不動産企画

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/10/29

    不動産投資を検討されているとの事ですね。アドバイスさせて頂きます。
    不動産投資は株などと違って金融機関から融資を受けられる事がメリットです。
    融資を前提としてファイナンスが出来るのであれば是非とも挑戦する事をお勧めします。
    性質が異なるので安易には言えませんが、都心のマンションよりも郊外1棟アパートの方がおすすめです。キャピタルゲイン狙いなら都心、インカムゲイン狙いなら郊外かと思います。

    価格的に郊外の方が購入しやすいかと思いますので手始めは都心を狙わず郊外の方が良いかと思います。
    ちなみにご相談者様の与信で考えるのであればエリアにこだわらず地方の戸建賃貸などから始めるのも良いかと思います。
    キャッシュで買える不動産全然見つかると思いますよ。

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