不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2024/10/05
-
- 更新日
- 2025/01/16
- [2回答]
508 view
マンション投資のおすすめエリアは?
23区内でワンルームマンション投資を考えています。
なるべく価値が下がらず10年、20年後に売却して利益がでやすい物件が多いおすすめエリアがあれば教えてください。
-
基本的にワンルームマンションの価値は下がります。不動産は土地の価値+建物の価値に分けられますが、建物は必ず減価します。ワンルームマンションの場合、土地に対して戸数が多くなるため、土地の所有分が減ってしまいます。10年20年経つと大雑把に考えて建物価格の1/5,2/5は減価してしまいます。最終的には建物部分の価値はなくなり土地値だけが残りますが、ワンルームの場合はそれが少ないのです。
これがファミリー向けの場合、戸数が少なくなりますので、価格に占める土地値部分が大きくなり、時間経過による減価を下支えする形になります。
なぜ、ワンルームをスタート地点に選んだか、から考えてみてください。単に価格が低かったから、営業マンに勧められたから、などではありませんか。他の選択肢は考慮されたのでしょうか。
もう一度、原点に立ち戻って、自分はどこに行きたいのか、から最適解を見つけてください。 -
こんにちは。
都内ワンルーム専門の副業大家です。
ワンルーム投資もいろいろありますが、将来売却益を見込むということで大きく分けると、
- 今高くてもまだこれからも上がりそうなエリア
- 今は割安で今後上がる余地が見込まれるエリア
が考えられるかなと思います。
すでに高いエリアはいろいろ情報もあると思うので、ここではキャピタル重視ということで後者の具体例を上げると、都営線沿線は伸びしろがあるかもしれません。
(駅からの距離や築年数などのスペック、周辺の住環境などは良いに越したことはないので、ここでは割愛します。)
都営線は山手線の内側、しかも真ん中へ直接アクセスでき、JRとの接続はスムーズではないですがメトロとの接続は多いわりにはあまり注目されてない分、相対的には安い物件が多いです。
はっきり言うと、人気のある、誰もが憧れるようなエリアではありません。
新宿線の始発は本八幡。
千葉県市川市ですが、総武線とも接続し駅前もきれいな分、すでに高いです。
狙い目は少し手前の西大島-大嶋-東大島あたり。
海抜ゼロメートル地帯ですが、東京湾に近いので荒川が氾濫する可能性はかなり低いでしょう。
三田線は、神田、神保町、大手町、日比谷などへ乗り換えなしで行けます。
始発の西高島平は、ターミナル駅との接続があまりよくない分、割安です。
西巣鴨~板橋本町くらいならそれほど遠くもなく、巣鴨乗り換えで池袋、新宿へも通勤、通学圏内です。
浅草線は、五反田、泉岳寺(品川)、大門(浜松町)、新橋などで山手線と乗換えでき、新幹線や羽田/成田への空港アクセスにも強く、始発の西馬込からは座れるというメリットがあります。
実際、私も都営線沿線にワンルームを複数所有してます。
大切なのは、情報を集めるのはもちろん、駅周辺や具体的にいくつか物件を一度ご自身の目で見ることをお勧めします。
私も40代から投資を始めましたが、物件を数多く見ることで知識も選別眼も格段に上がりました。
港区在住の40代なら属性は良さそうですが、今は融資が非常に厳しいのである程度の頭金は必要でしょう。
ご参考になれば。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2025/02/25
- [2回答]
275 view
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない
近隣の家賃は上がっているのに、管理会社が積極的に賃料改定してくれない 都心のマンションを所有しており、ここ数年の市場の家賃上昇の流れを見て、家賃の値上げを検討しています。 しかし、管理会社からは「今の家賃のままの方が入居者が決まりやすい」と言われ、消極的な態度を取られています。 実際に周辺の新規募集賃料を調べたところ、現在の入居者が支払っている家賃よりも明らかに高くなっているため、 更新時に適正な価格へ引き上げるのが妥当だと思っているのですが、管理会社は「大幅な値上げをすると退去リスクが高まる」と言い、積極的に交渉してくれません。 ちなみに1LDKで10万円です。こういう場合、強く出て良いでしょうか。1~2万円上げる分には妥当だと感じています。
275 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/03/05
- [3回答]
441 view
最近マンション投資に関心を持ち始めました。
20代後半の男性です。最近マンション投資に関心を持ち始めました。特に注目しているのは、都心から少し離れたエリアに位置する中古マンションの市場です。見つけた物件は都心へのアクセスが良く、最寄り駅から徒歩10分の場所にあります。購入価格は約2500万円で、予想される家賃収入は月額8万円です。この物件を選んだ理由は、都心へのアクセスの良さと、比較的低価格であることから、中長期的に見て家賃収入や資産価値の増加が期待できると考えたからです。 しかし、中古マンション投資にはリスクや注意点があることも承知しています。特に建物の老朽化による修繕費用の増加や、空室リスクの管理が挙げられます。また、投資先としてこのエリアを選んだ主な理由は、都心へのアクセスの良さと、今後のエリア開発による潜在的な価値上昇を見込んでいますが、実際のところ、このエリアの将来性や市場の需要については不確実な部分も多いです。 中古マンション投資を検討する際に、エリアの将来性や賃貸市場の動向をどのように分析すべきか、また、物件を選ぶ上での重要なチェックポイントについて具体的なアドバイスをいただけないでしょうか? さらに、中古マンション投資のリスクを軽減するための戦略についても教えていただけるとありがたいです。
441 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2024/07/12
- [4回答]
689 view
サブリース契約を解除したいです。
どのサイトを調べても「原則解除はできない」「トラブルになる」とあり、どのような状況なら解約が認められるのでしょうか? また、サブリース物件を売却するにはどこに相談すればよいでしょう?教えてください・・。
689 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2024/02/26
- [2回答]
544 view
不動産投資での物件の選定における重要な要因は?
不動産投資において、物件の選定における重要な要因は何でしょうか? 例えば、立地条件、築年数、賃貸需要など、 投資物件を選ぶ際の優先事項について詳しく教えていただけますか?
544 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2024/08/05
- [3回答]
1099 view
日経平均と不動産価格の影響を教えてください
日経平均株価の下落傾向に不安を感じています。 私は3年前に投資用のワンルームマンションを購入したのですが、株価下落が不動産価格にも波及するのではないかと心配です。 マンションの価値が下がる前に売却すべきでしょうか?それとも長期保有を続けるべきでしょうか?株価と不動産価格の関係性や、今後の見通しについてアドバイスをいただけると助かります。
1099 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2024/06/26
- [4回答]
511 view
古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
いくら資産価値の高いマンションを購入しても、築年数が古くなれば価値は下がっていくと思うのですが、専門家のご意見を伺いたいです。古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
511 view
-
10代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2024/02/14
- [4回答]
586 view
投資について新築か中古か
30代男性です。新築マンションと中古マンションのどちらに投資するべきかで迷っています。 新築マンションの方が入居率が高いと聞きますが、中古マンションの方が初期投資コストを抑えられるとも聞きます。 両者のメリット・デメリットを踏まえ、実際のところどちらが長期的に見て収益性に優れる投資でしょうか?
586 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 兵庫県神戸市兵庫区
-
- 投稿日
- 2025/02/28
- [3回答]
133 view
管理会社の対応が悪く、入居率が下がっています
築10年の投資用マンションを所有しています。 最近、管理会社の対応が悪くなり、入居率が下がっています。 以前は退去後もすぐに新しい入居者が決まっていましたが、ここ1年で明らかに空室期間が長くなり、広告の出し方や問い合わせ対応にも問題があるのではと感じています。 実際に別の不動産の知り合いに相談したところ、「管理会社の対応が悪いと、賃貸募集の優先度が下がることがある」と言われ、管理会社の変更をおすすめされました。 ただ管理会社を変えるには契約の見直しが必要で、短期的に入居者とトラブルが発生するリスクもあるのではと迷っています。とうしたらよいでしょうか。
133 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/03/01
- [2回答]
133 view
不動産投資の悩み
私は最近、東京の墨田区でワンルームマンション投資を始めたのですが、いくつか悩みがあります。 まず、一番気になっているのは空室リスクです。購入した物件は駅から徒歩10分圏内で築10年程度の比較的きれいなマンションなのですが、なかなか入居者が決まりません。不動産会社に相談すると「家賃を少し下げれば決まりやすくなる」と言われたものの、すでに相場より少し安めに設定しているので、これ以上下げると利回りが悪化してしまいます。 また、管理会社の対応にも少し不安を感じています。最初は「募集も管理もすべて任せて大丈夫」と言われていましたが、実際は連絡が遅かったり、こちらから催促しないと動いてくれなかったりすることがあり、信頼して任せていいのか悩んでいます。 さらに、今後の修繕費や固定資産税の負担も気になります。購入時にある程度計算していたものの、実際に支払いが発生すると想定以上に出費がかさみ、長期的に見て本当に利益が出るのか不安になっています。 ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすいと言われていますが、思った以上に難しいと感じています。同じような経験をされた方、どのように対処されたのかアドバイスをいただけると助かります。
133 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2024/07/29
- [0回答]
426 view
効果的なREIT投資戦略を組み立てるにはどうすればよいでしょうか
最近、不動産投資信託(REIT)に興味を持ち始めましたが、正直なところ不安も大きいです。 安定した配当が魅力的に感じる一方で、不動産市況の変動リスクも気になります。 特に、コロナ禍でオフィス需要が変化している中、オフィス系REITへの投資は賢明なのでしょうか。 また、個別銘柄を選ぶのか、それともREIT指数に連動するETFを購入するのが良いのか判断に迷っています。 さらに、国内REITだけでなく、海外REITへの投資も検討すべきでしょうか。 税制面では、特定口座での取り扱いや配当課税について理解が浅いです。 長期的な資産形成を考えると、REITをどのように活用すべきか悩んでいます。 安定性と成長性のバランスを取りつつ、効果的なREIT投資戦略を組み立てるにはどうすればよいでしょうか。
426 view