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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 20代
  • 男性
  • エリア
    神奈川県横浜市鶴見区
  • 投稿日
    2024/06/28
  • 更新日
    2024/11/30
  • ［3回答］

467 view

マンション投資をするべき（向いている）人のイメージを教えてください

はじめまして。
私のスペックですが以下の通りです。
※物件エリアで選択したのはテキトーです。神奈川県在住です。

年齢:20代後半
家族構成:妻のみ
年収:550万円
世帯年収:900万円
会社:非上場
自宅:賃貸
貯金額（妻と合わせて）:300万円
借入：なし

子どもの予定はわかりませんが、
家は買いたいなと思っています。
ちなみに、マンション派です。

ただ、
投資用不動産のローンを組むと住宅ローンが組みづらくなると聞いたことがあります。

周囲の友人（独身が多い）なども将来を見据えて不動産投資を考えている人たちがいて、飲みに行くとそんな話になったりします。

そんな時にこのサイトに辿り着きました。（いいサイトですね、友人にも広めておきます）

そこで、どういった人（スペック）が不動産投資に適しているか知りたいです。本気で考えているからです。

ちなみに、
家賃収入が10万円あったとしてもローンの返済で9万円であれば、大したプラスにはならないですし、その他の費用など考えるとなんならマイナスですよね。

そんなことは少し考えたらわかるのに、なぜ不動産投資をするべきなのでしょうか。（自分が亡くなった時の保険代わり？とも聞いたことがあります）

最終的に大家業で生きていくには、どの程度の年月とどの程度の借入、家賃収入を目指すなどがあるのでしょうか。

私の感覚としては、比較的手軽な中古マンション投資から始めて、ローンをちゃんと返済して信用を積み重ねて、借りられるローンを大きくしていくイメージです。

なので、5年、10年スパンで大きくしていくイメージですね。
会社の経営と少し似ているのかなと思ったりしています。

ダラダラと書いてしまって申し訳ありません。

プロの方がいらっしゃるサイトということでしたので、ぜひご教示いただけますと嬉しいです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/11/30

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社

    不動産投資に向いている人といえば、経済に明るく、数字に強く、胆力のある人ですが、投資全般に言えることです。逆に向かない人は、勉強しない人、我慢ができない人、合理的な考え方ができない人などです。たいていの人は、その中間なのではないかと思います。

    スペックとしては、年収は大いに越したことはありません。かつては年収７００万以上なら可能とか言われていた時代がありました。融資をしてくれる銀行が、そのあたりで線引きをするからです。不動産投資は融資を受けることが可能な投資法です。つまりレバレッジを効かせることができるのです。

    ご質問のちなみの部分に書かれた「家賃収入が10万円あったとしてもローンの返済で9万円であれば、大したプラスにはならないですし、その他の費用など考えるとなんならマイナスですよね。」
    これは非常に重要な要素で、この部分をキャッシュフローといい、キャッシュフローがマイナスですと事業として継続がむつかしくなります。

    しかし、ローンの返済の中身はどうでしょうか。金利と元金返済分に分割されます。この元金返済分というのは、物件の購入費用です。つまり、レバレッジを効かせた不動産投資とは、ローン期間をかけてゆっくり物件を購入していることになります。名義的には受け渡しが終わればその物件の所有者は購入者になりますが、実質的には頭金ぐらいの所有権しかないのと同じです。しかし、その物件からの収入はすべて所有者のものとなります。一部しか所有していないのに、全部の取り分をとってしまえるというのです。

    このあたりについて、経歴の長い不動産投資家でもあやふやな知識しか持っていない人が多いので、きちんと整理して理解する必要があります（かつて、利回りVSキャッシュフロー論争というものがありました。上述の内容を理解していないための論争です）。

    現時点において、サラリーマンが不動産投資をするには環境が十分ではないと思います。金利は低いですが、銀行は不動産投資に後ろ向きです。物件価格は高止まりをしています。今からの参入はハードルが高いのです。

    ただし、現金で中古戸建を購入し、DIYで修繕・リフォームを行い、長期安定的運営ができるのであれば、早めの方が有利だと思います。現在はインフレ期の走りです。インフレはモノの価値が上昇し、貨幣価値が下がる現象ですが、現金をモノ（物件）に変え、適切な家賃で貸し出す（物価上昇は家賃上昇につながります）ことで、現金のままでは価値低下していたところを逆転することが期待できます。さらに、長期間（数年程度）大家業として実績を積むことにより、銀行でのステータスがサラリーマンから大家に変わる可能性があります。大家には今でもアパートローン等貸し出していますので、大家業という実績をもとに融資を狙いに行くことも可能です。

    レバレッジが効かせられるようになれば、数年でFIREも不可能ではありません。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/11/29

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社

    はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

    ご質問ありがとうございます。不動産投資について真剣に考えておられる姿勢が伝わり、
    私としても具体的なアドバイスをさせていただきたいと強く思います。

    まず「マンション投資をするべき（向いている）人」のイメージについて触れた後、
    現在のスペックに基づく考え方、そして長期的な目標設定について
    私なりのアドバイスをさせていきます。

    【1. マンション投資に向いている人のイメージ】
    マンション投資は、主に以下のような人に向いています。

    ・安定した収入があり、ローン審査をクリアできる人
    銀行は投資用ローン審査時に「安定収入」「勤務年数」「信用情報」を重視します。
    例: 年収500万円以上、勤続3年以上で信用情報に傷がない方は
    　 一般的にローン審査が通りやすいです。

    ・長期的に資産形成を目指している人
    短期間で大きなリターンを得るのではなく、10～20年スパンで資産を育てていく覚悟が必要です。

    ・慎重かつ計画的に行動できる人
    キャッシュフロー管理やリスク計算が重要。
    不動産投資は手軽ではなく、経営的な視点が求められます。

    ・本業の収入に余裕がある人
    仮に家賃収入が途切れる（空室）期間があっても、生活に支障がない余裕が必要です。

    ・他人に管理を委託する意思がある人
    ワンルームマンションは管理会社に委託するケースが多く、
    経営負担は少ないですが、委託費用を含むコストを理解している人が適しています。

    ご相談者様のスペック（世帯年収900万円、貯金300万円、借入なし）を考えると、
    マンション投資に向いている可能性が十分あります。
    加えて、子どもやマイホームの購入予定を視野に入れた計画が重要になります。

    【2. 不動産投資をするべき理由】
    不動産投資にはリスクもありますが、次のような理由から選ばれることが多いです：

    1) キャッシュフローの生成
    毎月の家賃収入からローン返済と経費を差し引き、プラスのキャッシュフローを目指します。
    当初は収益が少なくても、ローンを返済し続けることで将来的に「実質資産」となります。

    2) 資産価値の維持・増加
    都心の物件など、立地次第で資産価値が大きく下がらない物件を保有すれば、売却時に利益を得る可能性もあります。

    3) 老後の収入源
    年金だけでは不安な時代、不動産収入が定期的な収入源となる。

    4) 保険としての機能
    投資用ローンには「団体信用生命保険」が付帯する場合が多く、契約者が亡くなった場合、ローン残高が相殺され、家族に無借金の物件が残ります。

    【3. 現状に基づく戦略】
    あなたが現時点で検討すべき戦略は「リスクを抑えつつ、不動産投資の経験値を積む」ことです。

    1) 初期投資の選択肢
    エントリー物件：
    都心の中古ワンルームマンション（価格帯1500万～2000万円程度）。
    利回り6～8%を狙える物件を探し、少額から始めることでローン返済経験を積みながら運営スキルを学べます。

    2) 自宅購入計画とのバランス
    投資用ローンは総借入額に影響するため、住宅ローンを計画的に組む必要があります。
    → 優先順位の考え方:
    先に自宅購入を目指す（住宅ローンを組みやすい条件を確保）。
    その後、追加で投資用ローンを活用して資産形成。

    3) スケジュール例（5～10年スパン）
    1～5年目: ワンルームマンション1～2戸を購入し、安定運営を実現。
    6～10年目: 借入実績と物件運営の実績を基に、2棟目以降や規模拡大を検討。利回りの高い一棟ものや地方物件も視野に。

    【4. 大家業で生きていく目標例】
    最終的に「不動産所得のみで生活する」には、以下の基準を参考にしてみてください：

    1) 必要な家賃収入
    仮に月30万円の生活費が必要なら、
    → 目標収入：月50万円（経費や空室リスクを考慮）。
    → 年間家賃収入：600万円。

    2) 必要な物件規模
    1物件の月収益（家賃－ローン返済・経費）が5万円の場合：
    → 10戸以上の物件規模が必要。

    3) 借入額と資産形成
    総借入額の目安：年収の7～10倍が一般的（世帯年収900万円なら約6300万～9000万円）。
    返済比率を抑えながらスケールを拡大。

    【まとめと次のステップ】
    投資スタートの第一歩
    都心の中古マンション投資を検討。少額から始め、運営経験を積む。

    自宅購入計画と両立
    住宅ローンとのバランスを考慮し、資金計画を明確化。

    長期目標を設定
    5～10年スパンで借入と運営実績を拡大し、規模を拡張。

    不動産投資は慎重な計画と実行が成功の鍵です。
    ご自身の目的とライフプランに合った方法で進めていくとよいでしょう。
    また、物件選びや融資の詳細について具体的なアドバイスが必要であればご相談ください！

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/06/29

    本田憲司

    不動産売却サポート関西株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社

    初めまして不動産売却サポート関西の本田　憲司と申します。

    文面拝見し計画立てて不動産投資をお考えされていると感じました。
    不動産投資は賃借人様が退去した際にリフォームをして再募集をかけるor売却する場合は再販売価格はどうか？など、考慮して物件を選ぶ事が大切です。
    ご質問者様のように計画立てて物事を考えられているような方は不動産投資には向いていると思います。

    ただ、不動産投資は先々の価格相場の変動が大きく影響するので、ご注意して下さい。
    ※新築のワンルームマンション投資はかなりリスクのある投資ですので避けるべきと考えています。

    一助になれば幸いです。

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