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REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    東京都町田市
  • 投稿日
    2025/03/01
  • 更新日
    2025/03/06
  • ［2回答］

684 view

再開発エリアにある投資マンション、今売るか、待つべきか

所有しているマンションが、今後再開発予定の東京都町田市にあります。
周辺の地価の上昇が期待できるため、将来的には資産価値が上がることを期待していますが、すでにマンションの築年数が古くなり、建物自体は老朽化してきています。

再開発が完了すれば資産価値は高まるかもしれませんが、それまでに老朽化による空室や修繕費の増加が発生する可能性もあり、どのタイミングで売却すべきか迷っています。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/06

    この手の投資可否判断を定性的に行っても次の行動に結びつく結論は出ません。定量的にシミュレーションをしてください。
    まず、購入時点からいままでのIRR（Internal Rate of Return内部収益率　物件や運用担当者の成績を計測する手法）を計算します。
    各キャッシュフロー（面倒なら年1にまとめてもだいたいの数字は出ます）を各発生時点で割引き、その合計が投資額と同一になる割引率を求めます（エクセルならゴールシーク）。それが今までの成績です。注意点としては、現時点における価格は時価とすることです。
    こうして出した過去のIRRと、予想される収益・費用・売却損益等から将来のIRRを算出。
    将来IRR＞過去IRRなら保有継続が妥当だし、逆なら売ってもいいのではないかと思います。
    そこで、各種不確定要素について、＝となる点があるはずですので、その要素ごとに分岐点がわかります。
    その分岐点を評価していきます。定性分析はここからです。その分岐点が達成不可能なら、どのようにしたら改善できるか方策を探るというのも、スキルアップにつながります。
    そうやって、各種シミュレーションを重ねながら、しばらく運用していくと、どのパラメーターが達成が難しいのか、他の要素で補完可能か、分かってきます。それで難しいとなれば、売却の検討ですね。
    売却が、入れ替えであるのなら、入れ替え先の資産評価も同じように可能です。不動産は株式とは異なり地域や時期によりかなりゆらつきがありますので、割安物件を探してみるのもいいでしょう。

  • 私が回答します

    奥田　哲央

    不動産工房/株式会社グランクルー

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/03

    再開発エリアの物件をご所有とのこと、将来的な地価上昇が期待できる一方で、築年数の経過に伴うリスクについても慎重に検討する必要がございます。

    再開発が進むことで周辺環境が改善され、資産価値の向上が見込まれるケースは多くあります。しかし、開発完了までの期間が長期化した場合、以下のようなリスクが生じる可能性があります。

    １.建物の老朽化による資産価値の低下
    築年数が経過すると、建物の物理的な劣化が進み、修繕費用の負担が増大します。特に、大規模修繕のタイミングによっては多額の費用が発生する可能性があります。

    ２．空室リスクおよび賃料下落の可能性
    再開発が完了するまでの間、エリアの魅力が向上しきらない場合、賃貸需要が伸び悩むこともあります。築年数の経過とともに競争力が低下し、賃料を下げざるを得ないケースも想定されます。

    ３.市場動向の変化による売却価格の不透明性
    現在は再開発エリアとして注目されているものの、市場環境の変化により期待通りの地価上昇が見込めない可能性もあります。特に、金利の上昇や経済状況の変動が市場に与える影響は無視できません。

    現時点で物件の市場価値を把握することで、今後の戦略をより明確にすることができます。弊社では、最新の市場データを基に査定を行っておりますので、ご興味がございましたらぜひご相談ください。

    奥田　哲央
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直接◯◯さんに相談したいです。

所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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