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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都千代田区
  • 投稿日
    2025/02/27
  • 更新日
    2025/03/13
  • ［2回答］

711 view

タワーマンションの管理費・修繕積立金が高騰…長期的に保有すべきか

数年前に都心のタワーマンションを投資用として購入し、これまで安定した家賃収入を得てきました。
しかし先日管理組合から「管理費と修繕積立金の大幅な増額」を通告され、今後の運用方針を見直さざるを得ない状況になっています。

購入時には「管理費・修繕積立金は今後も安定」と説明を受けていたのに、築年数が進むにつれて維持コストが想定以上に増えてきたようです。
特に、タワーマンションはエレベーターの台数が多く、外壁や設備の維持に莫大なコストがかかるため、管理組合も積極的に積立金の増額を決めているとのこと。

現在の賃貸市場を見る限り、家賃の引き上げは可能ですが、それでも管理費の上昇分をカバーできるほどではなく、
ローンの返済や固定資産税を含めると、キャッシュフローが圧迫されてしまい、いずれ「持ち続けるリスク」が大きくなるのではと悩んでいます。

シンプルに家賃を上げるのが良いか、それとも売却して別の投資先に切り替えた方が良いか、ご意見頂きたいです。また高く売る工夫等あれば具体的な事例を聞きたいです。

  • 私が回答します

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/03/13

    ご相談内容を拝見しました。
    都心のタワーマンションを所有し投資用として今までは安定的な収益を得てきたが、管理費や修繕積立金が上昇してキャッシュフローが圧迫されてしまい、いずれ持ち続けるリスクが大きくなることをご心配されているのですね。

    結論から申し上げると早期に売却される方がよろしいようにお見受けします。最も重要なことは、できるだけ精緻に長期的なキャッシュフローを予測してみてください。考慮すべきポイントは、
    ・家賃の動向（上昇が見込めるのか、経年で下降か）
    ・ローンの金利上昇予測によるローン返済額の増加（日本では金利が上昇し始めています）
    ・修繕積立金や管理は一度の値上げでなく数回あるかもしれないこと。特にタワーマンションは大規模修繕の費用が一般マンションより高い。
    ・空室のリスク（家賃の掛け目を見た方がよい）
    ・固定資産税の優遇措置の終了　などなど

    現在、手出しがないとしても将来、キャッシュフローがマイナスになってしまっては家計、生活に影響がきますので、投資物件の意味がなくなってしまいます。経年によりキャッシュフローのマイナス要因が増えていきます。不動産業者の言いなりのキャッシュフローで判断するのではなく、自分で諸々のリスクを理解してワーストケースシナリオで作成してみるとよいでしょう。

    高く売却するにはいくつか工夫が必要です。
    ・コスパのよいリフォームやクリーニングをして家賃を高くして物件価格をあげる。
    ・複数業者に見積を入手し一番、高い所、かつ、評判のよい業者に仲介依頼する。
    ・市場価格を知って、高く売却できそうなニーズのある時期に売る。今は東京の中古マンションも高値なので売却するにはいいタイミングと思われます。
    ・仲介業者に魅力的な広告宣伝をしてもらう。
    ・家具など小物を設置して見栄えをよくする。（これは良し悪しです）など

    投資物件ですので、家賃のインカムと売却のキャピタルゲインのトータルでご判断されるとよいです。

    ご参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/27

    管理費・修繕費の高騰はどこのマンションでも発生しています。新築時から間もない時点での修繕費は大した額にはなりませんが、時間の経過につれ増大していきます。よって、修繕費は漸増するのが普通ですが、これでは安定的な運営が難しいと国交省は定額での指導を始めていますが、まだまだ浸透していません。定額制にしても、円安・物価高・人件費高騰の影響は避けられませんので、上昇傾向にあるのは同じです。

    都心タワマンに特徴的なのは、むしろ中国人など外国人投資家の動向に影響されることでしょう。ご存じのように中国経済は低迷しています。従前から外国への人民元の持ち出しは厳しく制限されていました。ただ、香港・シンガポール等にプールされていた資金が、日本へ流入。主に名が通った地域のマンション等に投資されていました。この流れが後退すると（してますが）、買い手がいなくなるわけですので、大幅な下落につながる可能性が従来から指摘されています。

    今、損失をあまり出さず売れるのでしたら、タワマンから他物件への乗り換えを考えたほうがいいのではないかと思います。

    高く売る方法は、シンプルに家賃を上げてから売ること、です。基本的に投資物件は利回りで判断されますので、家賃を挙げれば同じ利回りでも価格は大きく変わります。利回りが低い都心タワマンならなおさらです。

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