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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都墨田区
  • 投稿日
    2025/03/01
  • 更新日
    2025/03/01
  • ［2回答］

258 view

不動産投資の悩み

私は最近、東京の墨田区でワンルームマンション投資を始めたのですが、いくつか悩みがあります。

まず、一番気になっているのは空室リスクです。購入した物件は駅から徒歩10分圏内で築10年程度の比較的きれいなマンションなのですが、なかなか入居者が決まりません。不動産会社に相談すると「家賃を少し下げれば決まりやすくなる」と言われたものの、すでに相場より少し安めに設定しているので、これ以上下げると利回りが悪化してしまいます。

また、管理会社の対応にも少し不安を感じています。最初は「募集も管理もすべて任せて大丈夫」と言われていましたが、実際は連絡が遅かったり、こちらから催促しないと動いてくれなかったりすることがあり、信頼して任せていいのか悩んでいます。

さらに、今後の修繕費や固定資産税の負担も気になります。購入時にある程度計算していたものの、実際に支払いが発生すると想定以上に出費がかさみ、長期的に見て本当に利益が出るのか不安になっています。

ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすいと言われていますが、思った以上に難しいと感じています。同じような経験をされた方、どのように対処されたのかアドバイスをいただけると助かります。

  • 私が回答します

    山下ひろき

    ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/01

    ご相談内容、拝見いたしました。
    現状を全て把握できていない状況ですが、以下のことをおススメします。

    ●現状の毎月の収支（賃料-管理費、修繕積立金、月割り固都税）がプラスになっている場合
    ①管理を依頼している不動産会社を変更する
    ②管理を依頼している不動産会社の担当と要望を伝える
    管理担当をしている担当次第で、収益も変わってきます。
    「連絡が遅い」、「提案がない」などの多くは、担当者がその不動産を自分自身の資産として扱っていないことになります。
    たとえば、担当者自身が保有している不動産であれば、当然早く入居者が付くよう最短で動きますが、他人の不動産と思って自身の業務としてしか行っている方は「貸主様の立場と考え方、希望を把握していない」、「意識していない」となっていることがあるためです。
    ③一括査定サイトを含めて所有不動産の売却査定金額を出してみる
    損をしない金額で売却ができるなら売却を検討する

    ●現状の毎月の収支（賃料-管理費、修繕積立金、月割り固都税）がマイナスになっている場合
    ※還付金で年間収支をプラスまで上げている場合も含みます。
    ①一括査定サイトを含めて所有不動産の売却査定金額を出してみる
    ワンルームマンションの売買価格は値下がりしやすい、収支がプラスであっても修繕費、空室時の影響で今までの収益が全て無くなることもあります。
    つまり、売却かローンの完済が終わらない限り、収益性は低いことが一般的です。
    売却査定金額で売却しても損が無い場合は、売却してリセットすることをおススメします。
    ②上記の売却査定金額で売却すると損をする場合
    管理を依頼している不動産会社を変更することをおススメします。
    今後に関して、きちんと道筋をたてていかなければ投資に全くなっていない結果になってしまいます。

    参考にして頂けますと幸いです。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/01

    「ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすい」と言ってるのは業者だけですよ。数あるアパマン投資法のうち、ワンルームマンションは信用を毀損しやすく、次の投資の足枷になる場合が多いので、避けるべきというのが大家仲間での一般的な見解です。

    空室対策は大家業の根幹です。いかに空室を埋めるか、という点は絶対身につけておかねばいけないスキルです。コレを丸投げしようというなら、お金を積む必要があります。ADを弾んであげるのです。管理会社には一棟マンションを複数所有している地主大家を何人も抱えています。営業マンがどちらを優先するか、分かりますよね。ワンルームマンションオーナーって最弱の存在なんですよ。

    費用について、修繕費等キャッシュアウトする費用は認識されていますが、キャッシュアウトしない費用、減価償却費は計算に入れてますか。不動産は時間経過とともの劣化する建物と劣化しない土地で構成されています。築10年では後37年はその劣化分が減価償却費として利益を圧迫します。売却時にガツンときますので、要注意です。

    23区内のワンルームを買える資金があれば、郊外の築古アパートや築古戸建が買えたのではありませんか？
    ワンルームだと満室と全空の2パターンしかありませんが、4室のアパートだとその間があります。では部屋数を増やしていくとどうなのか。地区平均の空室率に近づいていきます。大数の法則と言います。
    また、築古物件は償却期間を過ぎていますので、減価が少なくなります。
    空室を埋めるのは難しいですが、元の利回りは高いはずですから、賃貸需要がある地域であれば対策は可能でしょう。

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