不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
50代
男性
エリア

兵庫県神戸市兵庫区
投稿日

2025/02/28
更新日

2025/03/01
［3回答］

737 view

管理会社の対応が悪く、入居率が下がっています

築10年の投資用マンションを所有しています。
最近、管理会社の対応が悪くなり、入居率が下がっています。
以前は退去後もすぐに新しい入居者が決まっていましたが、ここ1年で明らかに空室期間が長くなり、広告の出し方や問い合わせ対応にも問題があるのではと感じています。

実際に別の不動産の知り合いに相談したところ、「管理会社の対応が悪いと、賃貸募集の優先度が下がることがある」と言われ、管理会社の変更をおすすめされました。
ただ管理会社を変えるには契約の見直しが必要で、短期的に入居者とトラブルが発生するリスクもあるのではと迷っています。とうしたらよいでしょうか。

私が回答します
森本　慎也

株式会社TERASS
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/03/01
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管理会社の対応が悪化し、入居率が低下しているとのことですが、具体的にどのような対応が問題になっているのか明記されていないため、これまでの経験をもとに考えられる要因と対策についてお伝えします。

私自身、過去に約2,000戸程度の賃貸管理を担当していた経験がありますので、オーナー様の立場を踏まえた実務的なアドバイスをいたします。

1. 築10年の物件は見劣りし始める時期

築10年の物件は、新築や築浅の競合物件と比較されると見劣りすることがあります。
そのため、内装のアップデートや見せ方の工夫が求められます。
例えば、以下のような点を見直してみると良いでしょう。

・室内の簡易リフォーム（アクセントクロスの活用、最新設備の導入）
・写真の質を向上（プロカメラマンによる撮影、3Dツアーの活用）
・ターゲット層に合った訴求（ペット可、リモートワーク向け設備など）

長期空室の一因として、物件自体の競争力が低下している可能性があるため、募集戦略の見直しも必要です。

2. 管理会社の対応が原因で成約率が下がるケース

管理会社の対応が悪いことで成約に至らないケースとして、特に注意すべきポイントは以下の2点です。

◎土日の内覧対応ができているか？
賃貸の成約は、土日に集中する傾向があります。
管理会社がこの対応を適切に行えていないと、潜在的な入居希望者を逃すことになります。

◎募集広告の質と掲載状況
・最新の募集情報が適切に更新されているか
・魅力的な写真・説明文になっているか
・ポータルサイト（スーモ、アットホームなど）での掲載順位は適正か

募集活動のクオリティを確認し、改善が必要であれば管理会社に具体的な指示を出すことが重要です。

3. 管理会社を変更すべきか？

管理会社の変更はオーナー様の権限ですが、過去の管理実績や物件の特性を理解している点を考慮すると、慎重に判断すべきです。

管理会社の対応が悪いからといってすぐに変更するのではなく、まずは改善の働きかけを行うことが得策です。
例えば、オーナー様自身が管理会社を訪問し、担当者と直接会話をしながら状況を確認するだけでも対応が変わることがあります。

◎例えば
・管理会社へ直接改善を依頼（募集戦略・広告出稿の見直しを含む）
・担当者との関係構築（定期的なコミュニケーションを図る）
・菓子折り等を持参し、担当者のモチベーション向上を図る

このような関わり方をすることで、管理会社の対応が改善されるケースも少なくありません。

4. 管理会社は「人」で決まる

管理会社を変更したとしても、最終的には担当者のスキルやモチベーションに左右される部分が大きいのが実情です。
そのため、新しい管理会社を探す際も、担当者の対応力や熱意を見極めることが重要です。

また、管理会社の業務は非常に多岐にわたるため、オーナー様の期待と実際の管理会社の業務範囲をすり合わせることも大切です。

管理会社の主な業務は以下のような内容です。

・クレーム対応（入居者からの苦情処理）
・修繕見積もり・工事手配
・賃貸募集・空室対策
・家賃管理・滞納対応

管理手数料が賃料の約5%と考えた場合、これらの業務をすべて管理会社が行ってくれることを踏まえると、適切な関係性を築くことが重要です。

まずは管理会社の改善を試み、それでも状況が変わらない場合は変更を検討

管理会社の対応が悪いと感じた場合、即変更するのではなく、まずは改善の余地を探ることが最優先です。
その上で、改善が見込めない場合にのみ、管理会社の変更を検討するのが賢明な選択といえます。

オーナー様としても、長期的な視点で資産価値を守り、管理会社と良好な関係を築くことが、結果として安定した収益につながるでしょう。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/03/01
ご相談を拝見しました。

入居率の低下に基づく空室状態の長期化は、利益率に大きく影響を及ぼします。さぞご心配のことと推察します。

確かに、管理会社の対応不備がその原因である可能性はありますが、それは根本的な問題なのでしょうか。近傍同種の物件と比較して賃料が高い、近隣に条件の良い物件が数件建築されたなど、他の原因による影響を受けてはいないでしょうか。

賃貸管理会社の変更時に様々なトラブルが生じる可能性はありますが、引き継ぎさえ円滑に行えれば未然に防止することは可能です。

広告の内容や頻度、問い合わせ対応などに問題があるのではと考えたくなる気持ちは理解できますが、事実確認を経たうえでなければ単なる憶測に過ぎません。まずは根本的な理由が何かを把握するために、管理会社の担当者から事実関係を聴取したうえで決断することをお勧めします。

奥林洋樹
さんに相談する
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/28
管理会社の変更は日常的にありますし、諸手続きは新しい管理会社がやってくれると思いますので、あまりきにしなくてけっこうでsあまり気にしなくて結構です。
それよりも、入居率の低下の原因追求です。競合物件が増えた可能性はどうでしょう？新築以外にも割高だった物件が賃料を下げて割安になったとか、同一物件でまとめて退去があった(借り上げをやめたなど)、色々考えられます。
管理会社の怠慢を疑う前に、市場環境を見直して下さい。そちらの方が深刻で重要です。