不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 40代
- 女性
-
- エリア
- 大分県佐伯市
-
- 投稿日
- 2019/07/12
-
- 更新日
- 2025/01/29
- ［4回答］
2209 view
投資物件の夫婦の登記について
戸建てを2軒購入して、夫婦で賃貸物件として貸し出す予定です。
その際に、登記は夫婦の共有にしないほうが良いのでしょうか？
-
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
夫婦で投資物件を購入し、賃貸物件として貸し出す際に、登記を共有名義にするか単独名義にするかは、それぞれメリットとデメリットがあるため、慎重に検討する必要があります。以下に、それぞれのポイントを整理しました。
1. 共有名義にする場合のメリットとデメリット
メリット
共同所有によるリスク分散
夫婦が共有で所有することで、どちらかが急な事情で収益にアクセスできなくなるリスクを軽減できます。
贈与税の回避
共有名義で購入時にそれぞれが適切な出資割合を持つ場合、後から贈与とみなされるリスクを防げます。夫婦間で持分を譲渡すると贈与税が発生する可能性があるため、最初から共有名義にしておくと安心です。
収入分散による税務上のメリット
賃貸収入が発生する場合、夫婦それぞれの所得として按分でき、税率が低い側に負担を分散できることがあります（ただし出資割合や名義に基づく必要あり）。
デメリット
不動産売却時の複雑さ
売却時には共有者全員の同意が必要で、手続きが複雑になる場合があります。意見が一致しないと売却できないリスクがあります。
ローン審査への影響
共有名義で購入する場合、それぞれの信用力を評価されるため、単独で購入するよりも融資条件が厳しくなることがあります。
離婚や相続時のトラブル
離婚や相続が発生した場合、持分の処理や権利関係が複雑になり、トラブルの原因となることがあります。
2. 単独名義にする場合のメリットとデメリット
メリット
意思決定がスムーズ
売却や借り換えなどの際に、単独所有者の判断で手続きを進められるため、スムーズに対応できます。
ローン審査がシンプル
収入の高い一方が単独名義でローンを組む場合、審査や条件が有利になることがあります。
相続・離婚時の管理が簡単
単独名義の方が財産分与や相続時に処理が簡単な場合があります。
デメリット
贈与税のリスク
購入後に賃貸収入を夫婦で分ける場合、単独名義者以外に収益を分配すると、税務上「贈与」とみなされる可能性があります。
収益集中による税負担増
賃貸収益が単独名義者の所得として計上されるため、高所得者側に収入が集中すると、所得税の負担が増える可能性があります。
片方にリスクが集中
単独名義者が死亡や破産などをした場合、物件や収益に対する管理や権利が大きく影響を受けます。
3. 共有名義と単独名義の判断基準
判断基準
以下を基にどちらが適切かを判断します：
購入資金の出所
購入資金を夫婦それぞれが出し合った場合：共有名義が適切。
購入資金を一方が全額負担した場合：単独名義が自然。
税務戦略
賃貸収益を分散して節税したい場合：共有名義が有利。
所得が片方に集中しても問題ない場合：単独名義でも可。
将来のライフイベント
離婚や相続などのリスクを考慮し、共有によるトラブルを避けたい場合：単独名義が望ましい。
ローンの組み方
共有名義でローンを組む場合、連帯債務や連帯保証の契約が必要になるため、負担割合を明確にする必要があります。
4. おすすめのアプローチ
共有名義の場合
持分割合を明確にする
購入資金に基づいて、例えば「夫75%、妻25%」といった形で持分割合を登記します。これにより税務上もトラブルを避けられます。
ローンの負担を明確化
共有名義でローンを組む場合、連帯債務や連帯保証契約の内容を明確にしておくことが重要です。
単独名義の場合
夫婦間の合意を文書化
賃貸収益を夫婦で分配する場合、夫婦間で役割分担や収益分配について明確な合意を取り決め、税務上も正当性を持たせるようにします。
相続や離婚時の取り決めを考慮
将来のリスクに備えて、遺言書や離婚時の財産分与を想定した計画を立てておくと安心です。
5. 次のステップ
専門家に相談
税理士や不動産の専門家に、税務戦略やリスク管理について相談します。
登記内容を決める
資金負担や将来の運用計画に基づき、共有名義か単独名義を選択します。
ローン契約を調整
名義に合わせたローンの契約内容を明確にします。
投資物件の名義は、将来のトラブルを避けるためにも慎重に決めるべきです。
以上、参考になれば幸いです。 -
夫婦共有で収益物件を所有すると、その賃料収入も持ち分に応じて申告が必要となります。また、購入する際の資金は出す資金に応じて持分を持たなければ贈与として扱われてしまう可能性があります。
例えば、不動産購入する資金は夫の資金から全て出して妻の持分を共有とした場合は、夫から妻への贈与として指摘されて贈与税がかされる可能性があります。賃料収入の確定申告は、不動産所得が損失(賃料収入から必要経費を引いてマイナス)だった場合、他の収入と損益通算が出来ます。例えば、サラリーマンの給料収入に対しての所得を不動産収入の損失と損益通算出来るということです。共有にすることで損失分もその持分に応じた額が損益通算されるということになると思うのですが、共有者が他に収入が無ければ損益通算されるものがないということです。
要するに共有名義にしたからといって裏技的なものは決してないということです。原則的に不動産購入する際に誰がお金を出したかによって持分も決まって、それを越えると贈与と見なされる可能性もあるし、不動産収入の赤字も持分に応じて損益通算されるということです。 -
Ａ．購入費用の負担割合で所有するのが一般的ですし、税務上もそのほうが安心でしょう。
資金調達方法で確定申告に添付する不動産収支内訳書による損益通算での節税効果も違ってきます。
もう少し詳しく教えていただければ詳細なアドバイスができるかもしれません。
共有名義でのデメリットは、原則的に登記上の共有名義人は常に連帯責任を負うということ。
失礼ですが、将来離婚された場合など、お一人の意志で売却ができない事などです。
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ワンルームマンションではなく戸建て投資を選択されたということですから、ある程度不動産投資を勉強されているのだと思います。今後は2棟にとどまらず、増やしていくという前提であれば、名義を個人ではなく、法人にしてみてはいかがでしょうか。
法人化の目安は一般には5棟10室といわれています。しかし、法人化した場合、法人化する前に個人所有の物件の扱いに困る場合が多いのです。10室もあれば年間収入はかなりのものになります。個人の税率は累進課税ですので、給与所得と合わせるとかなりの税額になる場合があります。よって、今後も物件を増やすつもりであるならば、初めから法人とし、きっちり財務諸表をためていってください。そして銀行から融資を獲得し、一棟アパート一棟マンションにステップアップしていってください。