不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
エリア

東京都墨田区
投稿日

2025/02/12
更新日

2025/02/12
［2回答］

657 view

墨田区の価値高騰

墨田区の昨今の不動産、土地の価格帯の高騰が目立ちます。

これから先まだまだ上がると考えて、投資対象に不動産などいろいろと考えて入りる最中です。

利回り、価値含め例えば23区内では上位の投資対象地域と言えるのかが気になります。

少しでも情報は多いほうが良いので参考意見がしれたら幸いです。よろしくお願い致します。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/12
質問内容から、投資に関しては初心者であるようにお見受けします。
ご存じのように、不動産には実需面が大きいことから、投資対象としての理解・認識が進んでいません。その一つが、問い合わせ内容にある「利回り」です。
不動産投資における利回りは、家賃収入を物件価格で除したものです。投資額に対してどのぐらいの家賃収入が最大限取れるか、という指標です。価格変動の要素が含まれていません。
一般に投資の世界では、利回りではなく収益率で比較されることが多いのですが、これは2時点間のキャピタルの損益、インカムの損益合計を初期時点の評価額で除したもの（用途により年率換算等の調整が必要）です。
この収益率計算には、同じ対象で2時点の価格が必要となりますが、これが難しい。不動産は流動性が低いので、そのようなデータが見つかりにくいのです。公示価格を用いれば可能ですが、実勢価格からはやや低い数字になります。
というような技術的な問題は別として、墨田区の不動産価格は高騰しているという認識なのですね。トレンドフォロワーはだいたい勝てますのでいいのですが、どうせなら出遅れを狙ってみてはいかがでしょうか。公示価格は公表されていますので、23区や県庁所在地での収益性の推移を見てはどうでしょうか。流動性が低いということは、瞬時に価格には反映されない、ということでもあります。不動産が株と異なるのは、こういうところです。
また、不動産投資にはいくつもの流儀があります。イイタンでよく質問されるのは、「新築ワンルームマンション投資」です。私はこの投資法は絶対に避けるべきだと考えています。
私が回答します
森本　慎也

株式会社TERASS
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/12
別な方のご質問で答える際にデータを集めてました、ご参考までに。
（国交省データを利用したサイトでしたが、その信憑性を担保するものではありません）

参考サイトURL
https://tochidai.info/

最新の住宅地（土地のみ）の実際の取引価格
2024年（令和6年）第1四半期の住宅地の実勢価格（実際に取引された平均価格）
　平米単価：49万4,187円/m²
　坪単価：163万3,677円/坪
　前年比変動率：+7.01％（上昇傾向）

住宅地の公示地価・基準地価（2024年）

公示地価（2024年平均）参考サイトが平均値を出す仕組みになってました。
　平米単価：72万7,833円/m²
　坪単価：240万6,060円/坪
　前年比変動率：+6.54％

基準地価（2024年平均）
　平米単価：72万7,421円/m²
　坪単価：240万4,697円/坪
　前年比変動率：+9.19％

墨田区の住宅地の過去の価格推移

最高値（バブル期）：
　公示地価の最高値：239万6,533円/m²（1991年）
　基準地価の最高値：206万2,010円/m²（1990年）

最安値（不況期）：
　公示地価の最低値：40万7,516円/m²（2005年）
　基準地価の最低値：41万4,952円/m²（2004年）

住宅地の最高額・最安値地点
・最も高額：「墨田区江東橋」
・最も安い：「墨田区八広」

全国順位で考えますと
公示価格19位
基準価格20位
のポジションでした。

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