不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/02/12
-
- 更新日
- 2025/02/12
- [2回答]
176 view
墨田区の価値高騰
墨田区の昨今の不動産、土地の価格帯の高騰が目立ちます。
これから先まだまだ上がると考えて、投資対象に不動産などいろいろと考えて入りる最中です。
利回り、価値含め例えば23区内では上位の投資対象地域と言えるのかが気になります。
少しでも情報は多いほうが良いので参考意見がしれたら幸いです。よろしくお願い致します。
-
別な方のご質問で答える際にデータを集めてました、ご参考までに。
(国交省データを利用したサイトでしたが、その信憑性を担保するものではありません)
参考サイトURL
https://tochidai.info/
最新の住宅地(土地のみ)の実際の取引価格
2024年(令和6年)第1四半期の 住宅地の実勢価格(実際に取引された平均価格)
平米単価:49万4,187円/m²
坪単価:163万3,677円/坪
前年比変動率:+7.01%(上昇傾向)
住宅地の公示地価・基準地価(2024年)
公示地価(2024年平均)参考サイトが平均値を出す仕組みになってました。
平米単価:72万7,833円/m²
坪単価:240万6,060円/坪
前年比変動率:+6.54%
基準地価(2024年平均)
平米単価:72万7,421円/m²
坪単価:240万4,697円/坪
前年比変動率:+9.19%
墨田区の住宅地の過去の価格推移
最高値(バブル期):
公示地価の最高値:239万6,533円/m²(1991年)
基準地価の最高値:206万2,010円/m²(1990年)
最安値(不況期):
公示地価の最低値:40万7,516円/m²(2005年)
基準地価の最低値:41万4,952円/m²(2004年)
住宅地の最高額・最安値地点
・最も高額:「墨田区江東橋」
・最も安い:「墨田区八広」
全国順位で考えますと
公示価格19位
基準価格20位
のポジションでした。
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質問内容から、投資に関しては初心者であるようにお見受けします。
ご存じのように、不動産には実需面が大きいことから、投資対象としての理解・認識が進んでいません。その一つが、問い合わせ内容にある「利回り」です。
不動産投資における利回りは、家賃収入を物件価格で除したものです。投資額に対してどのぐらいの家賃収入が最大限取れるか、という指標です。価格変動の要素が含まれていません。
一般に投資の世界では、利回りではなく収益率で比較されることが多いのですが、これは2時点間のキャピタルの損益、インカムの損益合計を初期時点の評価額で除したもの(用途により年率換算等の調整が必要)です。
この収益率計算には、同じ対象で2時点の価格が必要となりますが、これが難しい。不動産は流動性が低いので、そのようなデータが見つかりにくいのです。公示価格を用いれば可能ですが、実勢価格からはやや低い数字になります。
というような技術的な問題は別として、墨田区の不動産価格は高騰しているという認識なのですね。トレンドフォロワーはだいたい勝てますのでいいのですが、どうせなら出遅れを狙ってみてはいかがでしょうか。公示価格は公表されていますので、23区や県庁所在地での収益性の推移を見てはどうでしょうか。流動性が低いということは、瞬時に価格には反映されない、ということでもあります。不動産が株と異なるのは、こういうところです。
また、不動産投資にはいくつもの流儀があります。イイタンでよく質問されるのは、「新築ワンルームマンション投資」です。私はこの投資法は絶対に避けるべきだと考えています。