不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 埼玉県三郷市
-
- 投稿日
- 2019/08/24
-
- 更新日
- 2024/11/27
- [3回答]
1560 view
投資用マンション
日本の人口が減少していく先々、投資用マンションの購入は果たして、有効な資産運用の手段に成り得るのだろうか?
-
はじめまして。イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
日本の人口減少は、投資用マンションの資産価値や収益性に大きな影響を与える可能性があるため、慎重な検討が必要です。ただし、投資用マンションが無効な資産運用手段になるとは限りません。むしろ、適切なエリア選定や戦略を取ることで、人口減少の影響を緩和し、収益を確保することも可能です。
【ポイントとなる視点】
1. エリア選びが重要
日本全体で人口が減少しても、都市部や特定の人気エリアでは需要が堅調に推移することが予想されます。たとえば、東京、大阪、福岡、名古屋などの主要都市やその周辺では、地方からの転入や海外からの移住者が見込まれ、住宅需要は一定程度維持される可能性があります。
特に交通利便性が高い駅近物件や、商業施設が充実したエリアは安定した賃貸需要があります。
2. 物件のニーズを見極める
少子高齢化が進む中で、単身者向けやシニア向けのマンションの需要が高まっています。単身者用の1Kや1LDKタイプ、バリアフリー設計が特徴の物件などに注目することで、安定した収益が見込めます。外国人留学生や観光客向けに対応した物件も、特定のエリアでは競争力を持つ可能性があります。
3. 資産価値を維持・向上させる物件を選ぶ
築年数が新しい物件や、リノベーションが施されているマンションは長期的に高い競争力を持つ可能性があります。資産価値が下がりにくい「管理の行き届いた物件」や「耐震基準を満たした物件」も選択肢として重要です。
4. 経済・政策の影響
不動産投資に有利な税制優遇措置(減価償却、住宅ローン減税など)が適用できる場合、収益性が高まります。また、インフレ環境下では不動産が比較的安定した価値を提供する資産クラスであることも見逃せません。一方で、金利の上昇や空室率の増加リスクには注意が必要です。
5. 出口戦略を計画する
将来の売却を視野に入れた物件選びが重要です。人口減少により不動産価格が下落するエリアもあるため、資産価値を長期的に維持できる物件かどうかを見極める必要があります。
また、物件の運用年数を短くし、資産価値が大きく下がる前に売却を検討することも有効な戦略です。
【結論】
投資用マンションの購入は、単純な「人口減少」という視点だけでは一概に判断できません。適切なエリア選定、物件タイプの見極め、出口戦略の計画を行うことで、依然として有効な資産運用の手段となり得ます。一方で、将来的なリスクを軽減するためにも、地元の市場動向や将来予測を常に確認しつつ、プロのアドバイザーに相談することをお勧めします。
以上、参考になれば幸いです。 -
なりうると思います。人が減ると言われますが、マンションにも耐用年数があり、鉄筋コンクリートの場合47年、木造アパートは22年です。実際にはこの年数で住めなくなるわけではありませんが、建物の劣化・内装の陳腐化等によりそのマンションに対する需要は減っていきます。それでもその立地に魅力があれば、建て替えるというのも次の選択肢としてありますが、需要が無ければ取り壊してほかの用途に転用となるでしょう。
つまり、全体としてマンション投資が有効か無効かはあまり意味がなく、きちんと投資として成立する条件を備えているかどうか、個別の判断が重要ということです。これは株など他の投資資産も同じです。 -
投資ですのでリスクはつきものです。基本的な事は、絶対儲かるとか絶対安全とか言う資産運用はないということです。
有効な資産運用先かどうかは、株であろうと不動産であろうと投資対象がどうかと言うことです。例えば、株取引されて言う方は、投資する銘柄がどういう銘柄で株価の値動きがどういう動きしているか調べて投資対象として有効かどうか判断されていると思います。
不動産投資も購入しようとしている物件が賃料収入が見込めるか投資した元金回収が見込めるか判断して不動産投資しております。
不動産投資が有効な資産運用かどうかの判断は、投資する物件によってという事です。
ご質問者様の投資用マンションというマンション投資に限定されたような感じに受け止めてしまい、私の思い込みかもしれませんが、ご質問者は投資用不動産会社から電話営業かDMを受け取って不動産投資に心を動かされているという感じですか?
仮にそうだとしたら、投資の世界で決して何も分からず人任せにして上手く行った話を聞いたことがないです。(たまたま運良く儲かった程度の話はあるかもしれませんが)
不動産投資されている方は、目先の家賃収入だけでなく長期的にも運用していくうえでのリスク考えながら判断されております。築年数が経過していくと建物全体での修繕が必要になってきます。特にマンションの場合、投資用に限った話ではなく(住まい用途して購入しても)、毎月支払っていた修繕積立金では、工事がまかなえなかったら持出し金や借入が必要になってきます。また、毎月の管理費や修繕積立金もいつまでも同じとはかぎらないのです。そういう点も考えながら判断しないと、当初考えていた支払いサイクルと全く違うことになりかねないのです。
最後にご相談者様のおっしゃっている物件の投資用マンションと言うのが新築マンションであったとしたら、新築で購入した価格と仮に中古で売却した時の売れる値段の乖離は大きいと言う事を認識しておいた方がいいかも知れません。
仮に新築で購入して中古で売却した時に購入した時の金額と売却した時の金額の差額が家賃収入で何年運用して回収できるかもシュミレーションしておいたほうがいいかもしれません。仮に長期保有し続けなければならないとなると、それだけリスクあるという事とあまり良い投資とは言えないです。
不動産投資と言ってもマンションやアパートに限らず様々な物件の運用や持ち方があります。間違っても人から言われて儲かるから投資したり、全く分からないで人任せに投資する事はやらないほうが良いですよね。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市戸塚区
-
- 投稿日
- 2024/09/07
- [4回答]
343 view
家賃滞納者への対応
入居者が家賃を3ヶ月連続で滞納しており、これまでに管理会社から何度か催促の通知を送っていますが、反応がありません。 この場合、法的手続きを進める前に、どのような段階を踏めばよいでしょうか。 あまり大事にしたくはありませんが、相手の出方次第では法的手段も検討しています。
343 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2024/07/12
- [4回答]
662 view
サブリース契約を解除したいです。
どのサイトを調べても「原則解除はできない」「トラブルになる」とあり、どのような状況なら解約が認められるのでしょうか? また、サブリース物件を売却するにはどこに相談すればよいでしょう?教えてください・・。
662 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/02/13
- [3回答]
608 view
マンション投資に関心を持っていますが、金利の上昇や人口の減少といった要因がリスクとして挙げられています。
マンション投資に関心を持っていますが、金利の上昇や人口の減少といった要因がリスクとして挙げられています。 節税効果はあるものの、将来的なリスクを考えると今から始めるのは適切でしょうか? また、具体的なリスクヘッジ策はありますか?例えば、地域選定や物件の特性に注目することで、リスクを抑えることができるのでしょうか?
608 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 千葉県鎌ケ谷市
-
- 投稿日
- 2024/12/02
- [5回答]
321 view
不動産投資の詐欺、正規業者の見分けがつかない
不動産投資を考えていますがどこの会社が良いのかわからない。電話で投資を持ちかけられますが、詐欺ですよね?どこか信用のできる会社があれば良いなと思っています。
321 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2024/07/29
- [0回答]
406 view
効果的なREIT投資戦略を組み立てるにはどうすればよいでしょうか
最近、不動産投資信託(REIT)に興味を持ち始めましたが、正直なところ不安も大きいです。 安定した配当が魅力的に感じる一方で、不動産市況の変動リスクも気になります。 特に、コロナ禍でオフィス需要が変化している中、オフィス系REITへの投資は賢明なのでしょうか。 また、個別銘柄を選ぶのか、それともREIT指数に連動するETFを購入するのが良いのか判断に迷っています。 さらに、国内REITだけでなく、海外REITへの投資も検討すべきでしょうか。 税制面では、特定口座での取り扱いや配当課税について理解が浅いです。 長期的な資産形成を考えると、REITをどのように活用すべきか悩んでいます。 安定性と成長性のバランスを取りつつ、効果的なREIT投資戦略を組み立てるにはどうすればよいでしょうか。
406 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2025/02/27
- [1回答]
129 view
京都で投資用物件の売り出しが増えているのはなぜか?
関東圏で数件不動産を所有している者です。 京都で投資用物件の売り出しが増えた理由ですが 不動産価格のピーク感から売却を考える投資家が増えているのか、 あるいは賃貸需要の低下・管理費の高騰などが背景にあるのか。 分かる方はいらっしゃいますか? 是非、専門家の皆様からの回答をいただきたいです。
129 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2024/05/01
- [2回答]
485 view
マンション投資における節税対策について
30代女性。結婚5年目、3歳になる子供がいます。 都内の賃貸マンションに住んでいます。 正社員で働いており、年収は400万ほどですが、主人と合わせると1000万くらいです。 将来のために不動産投資をしたいと考えていますが、所得税に関する知識が乏しいため、適切な投資戦略がわかりません。 マンション投資における節税対策として効果的な方法は何か、またその方法を取り入れる際の注意点についてアドバイスをいただけないでしょうか。
485 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/03/01
- [2回答]
123 view
不動産投資の悩み
私は最近、東京の墨田区でワンルームマンション投資を始めたのですが、いくつか悩みがあります。 まず、一番気になっているのは空室リスクです。購入した物件は駅から徒歩10分圏内で築10年程度の比較的きれいなマンションなのですが、なかなか入居者が決まりません。不動産会社に相談すると「家賃を少し下げれば決まりやすくなる」と言われたものの、すでに相場より少し安めに設定しているので、これ以上下げると利回りが悪化してしまいます。 また、管理会社の対応にも少し不安を感じています。最初は「募集も管理もすべて任せて大丈夫」と言われていましたが、実際は連絡が遅かったり、こちらから催促しないと動いてくれなかったりすることがあり、信頼して任せていいのか悩んでいます。 さらに、今後の修繕費や固定資産税の負担も気になります。購入時にある程度計算していたものの、実際に支払いが発生すると想定以上に出費がかさみ、長期的に見て本当に利益が出るのか不安になっています。 ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすいと言われていますが、思った以上に難しいと感じています。同じような経験をされた方、どのように対処されたのかアドバイスをいただけると助かります。
123 view
-
50代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2024/08/19
- [5回答]
352 view
リフォームやメンテナンスのタイミング
長期保有している不動産のメンテナンスやリフォームのタイミングはどのように判断すればいいのでしょうか? 1LDK、2DK、ワンルームそれぞれ5年以上投資を続けています。居住者から特に指摘されているわけではないですが、不動産としての価値を高めるためのリフォームやメンテナンスはどのタイミングで行うのがいいのでしょうか?
352 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2025/01/14
- [2回答]
175 view
住宅購入
都内の物件数に強みを持っている会社が多い印象ですが、人気エリアで空室リスクは低くとも、突然隣に新築マンションが建って家賃が下がるリスクも高いのでは?と思っています。
175 view