不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 埼玉県三郷市
-
- 投稿日
- 2019/08/24
-
- 更新日
- 2024/11/27
- [3回答]
1568 view
投資用マンション
日本の人口が減少していく先々、投資用マンションの購入は果たして、有効な資産運用の手段に成り得るのだろうか?
-
はじめまして。イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
日本の人口減少は、投資用マンションの資産価値や収益性に大きな影響を与える可能性があるため、慎重な検討が必要です。ただし、投資用マンションが無効な資産運用手段になるとは限りません。むしろ、適切なエリア選定や戦略を取ることで、人口減少の影響を緩和し、収益を確保することも可能です。
【ポイントとなる視点】
1. エリア選びが重要
日本全体で人口が減少しても、都市部や特定の人気エリアでは需要が堅調に推移することが予想されます。たとえば、東京、大阪、福岡、名古屋などの主要都市やその周辺では、地方からの転入や海外からの移住者が見込まれ、住宅需要は一定程度維持される可能性があります。
特に交通利便性が高い駅近物件や、商業施設が充実したエリアは安定した賃貸需要があります。
2. 物件のニーズを見極める
少子高齢化が進む中で、単身者向けやシニア向けのマンションの需要が高まっています。単身者用の1Kや1LDKタイプ、バリアフリー設計が特徴の物件などに注目することで、安定した収益が見込めます。外国人留学生や観光客向けに対応した物件も、特定のエリアでは競争力を持つ可能性があります。
3. 資産価値を維持・向上させる物件を選ぶ
築年数が新しい物件や、リノベーションが施されているマンションは長期的に高い競争力を持つ可能性があります。資産価値が下がりにくい「管理の行き届いた物件」や「耐震基準を満たした物件」も選択肢として重要です。
4. 経済・政策の影響
不動産投資に有利な税制優遇措置(減価償却、住宅ローン減税など)が適用できる場合、収益性が高まります。また、インフレ環境下では不動産が比較的安定した価値を提供する資産クラスであることも見逃せません。一方で、金利の上昇や空室率の増加リスクには注意が必要です。
5. 出口戦略を計画する
将来の売却を視野に入れた物件選びが重要です。人口減少により不動産価格が下落するエリアもあるため、資産価値を長期的に維持できる物件かどうかを見極める必要があります。
また、物件の運用年数を短くし、資産価値が大きく下がる前に売却を検討することも有効な戦略です。
【結論】
投資用マンションの購入は、単純な「人口減少」という視点だけでは一概に判断できません。適切なエリア選定、物件タイプの見極め、出口戦略の計画を行うことで、依然として有効な資産運用の手段となり得ます。一方で、将来的なリスクを軽減するためにも、地元の市場動向や将来予測を常に確認しつつ、プロのアドバイザーに相談することをお勧めします。
以上、参考になれば幸いです。 -
なりうると思います。人が減ると言われますが、マンションにも耐用年数があり、鉄筋コンクリートの場合47年、木造アパートは22年です。実際にはこの年数で住めなくなるわけではありませんが、建物の劣化・内装の陳腐化等によりそのマンションに対する需要は減っていきます。それでもその立地に魅力があれば、建て替えるというのも次の選択肢としてありますが、需要が無ければ取り壊してほかの用途に転用となるでしょう。
つまり、全体としてマンション投資が有効か無効かはあまり意味がなく、きちんと投資として成立する条件を備えているかどうか、個別の判断が重要ということです。これは株など他の投資資産も同じです。 -
投資ですのでリスクはつきものです。基本的な事は、絶対儲かるとか絶対安全とか言う資産運用はないということです。
有効な資産運用先かどうかは、株であろうと不動産であろうと投資対象がどうかと言うことです。例えば、株取引されて言う方は、投資する銘柄がどういう銘柄で株価の値動きがどういう動きしているか調べて投資対象として有効かどうか判断されていると思います。
不動産投資も購入しようとしている物件が賃料収入が見込めるか投資した元金回収が見込めるか判断して不動産投資しております。
不動産投資が有効な資産運用かどうかの判断は、投資する物件によってという事です。
ご質問者様の投資用マンションというマンション投資に限定されたような感じに受け止めてしまい、私の思い込みかもしれませんが、ご質問者は投資用不動産会社から電話営業かDMを受け取って不動産投資に心を動かされているという感じですか?
仮にそうだとしたら、投資の世界で決して何も分からず人任せにして上手く行った話を聞いたことがないです。(たまたま運良く儲かった程度の話はあるかもしれませんが)
不動産投資されている方は、目先の家賃収入だけでなく長期的にも運用していくうえでのリスク考えながら判断されております。築年数が経過していくと建物全体での修繕が必要になってきます。特にマンションの場合、投資用に限った話ではなく(住まい用途して購入しても)、毎月支払っていた修繕積立金では、工事がまかなえなかったら持出し金や借入が必要になってきます。また、毎月の管理費や修繕積立金もいつまでも同じとはかぎらないのです。そういう点も考えながら判断しないと、当初考えていた支払いサイクルと全く違うことになりかねないのです。
最後にご相談者様のおっしゃっている物件の投資用マンションと言うのが新築マンションであったとしたら、新築で購入した価格と仮に中古で売却した時の売れる値段の乖離は大きいと言う事を認識しておいた方がいいかも知れません。
仮に新築で購入して中古で売却した時に購入した時の金額と売却した時の金額の差額が家賃収入で何年運用して回収できるかもシュミレーションしておいたほうがいいかもしれません。仮に長期保有し続けなければならないとなると、それだけリスクあるという事とあまり良い投資とは言えないです。
不動産投資と言ってもマンションやアパートに限らず様々な物件の運用や持ち方があります。間違っても人から言われて儲かるから投資したり、全く分からないで人任せに投資する事はやらないほうが良いですよね。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2019/04/05
- [5回答]
1880 view
将来を考えて、マンション投資を考えています。
初めてのことなので、漠然と不安です。 ただ、将来の不安のためにも、マンション投資をするべきか悩んでいます。 マンション投資をする際のポイントや注意点、メリット、デメリットなどが知りたいです。
1880 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 宮城県仙台市太白区
-
- 投稿日
- 2023/09/08
- [1回答]
784 view
管理会社と入居者のトラブル
アパート経営しております。 同じ敷地内にアパートがあり、6月に入居者さんが居ない事に気付いて管理会社に電話しました。大至急確認しますと電話を切られ電話を待ちましたが来ず、痺れを切らしまたこちらから電話をしました。 必ず電話を下さいと言って待ってると店長から電話があり、実はその入居者と管理会社が去年の11月から色々な件で揉めてて、5月末に引っ越したと告げられました。どうりで6月分家賃振り込まれてない訳だ。 普通出る時1ヶ月前には遅くともいいますよね?すると6月分は入居者から預かってます。7月分はこちらで負担しますと言われました。 その入居者の契約は 2年更新で、2023年7月30日終了でした。そこで私が思うのは、もしも管理会社と入居者が揉める事が無ければまだまだ借りててくれたんではないのか?また新しい人を募集するにあたりまた広告費やら仲介料、空室に伴う損害。それが全部こちらに負担来るのが腑に落ちないのです。 入居者が出るのにあたり、入居者が弁護士を入れたらしく引越し代とか管理会社が払ったらしいのです。結局入居者が出てくのにも立会いもしておらず、何か不具合があったら誰に請求するの?経年劣化にして全部がこちらが負担?冗談じゃない勘弁してくれといった感じです。 部屋なんか5月に出てったまんまです。クリーニングすらしてません。管理会社は何かあり電話をしても不在とか、折り返し電話しますと中々連絡取れません。今週あまりにも電話来ないのでブチ切れてこちらから電話をして、クリーニングもしてないし、早く新しい人入れて下さい!1ヶ月空くと55000円入んないんですからね!本当早くして下さいとお願いしました。 7月分迄入ったとしても結局8月、9月と 2ヶ月分は入っては来ません。店長に揉め事無ければ居たかも知れないですよね?その保障はして貰えないんですかと聞いたら最初から引越すつもりだったみたいですよ。引越し先決めてたみたいだし。だから保障は無いと。なんか腑に落ちません。 長くなり申し訳ありません。話の内容意味通じましたか?私の主張は揉め事さえ無ければ居たかも知れないのに、一体何してくれてんの?空室の期間も払ってくれてもいいんじゃない?と思うのです。私の考えがおかしいですか?何かいい方法があればお力をお貸し下さい。 長文大変失礼しました。
784 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都江戸川区
-
- 投稿日
- 2025/02/26
- [1回答]
243 view
投資マンションを運用中。入居者の属性が変わってきました
ファミリー向けの投資用マンションを保有していますが、最近の入居者の傾向を見ていると外国人(中国~インド系)が増え、入居審査の条件を見直そうと思っています。 以前もある程度入居審査を厳しくしましたが、やはり文化の違いからか周辺の入居者からクレームが入ることが多く、悩んでいます。外国人NGにはしたくないのですが、ある程度の常識が通用する属性の人のみ入居してもらいたいのが本音です。 管理会社とも話し合っていますが、入居審査で盛り込んだ方が良い条件やアドバイス等あれば頂きたいです。
243 view
-
60代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2024/11/23
- [5回答]
354 view
所有するマンション2室をこのまま持ち続けるべきなのか
マンションを2室所有していて、現在賃貸中なのですがこのまま持ち続けていいものか悩んでいます。 というのも、築54年とかなり古くいろんな設備にガタがきているため、修繕費がかなりかかってしまっています。 1室が入れ替わりが激しく、その都度清掃や壁紙の張替えなど費用が膨大となってしまっています。 ただ、私も主人も60を過ぎており、私は病気で仕事をしておりません。私の介護の関係で主人も仕事を何年も前に辞めております。 現在の収入はこの2室の家賃収入と年金や介護保険程度です。 オーナーチェンジなどをして、手放すにしても買い手が見つかるかも怪しいような物件です。 買い取っていただいたとしても、一度にそれなりの金額が手に入るとはいえ、定期的な収入は減ってしまいます。 手放した時に入ったお金で、築浅のマンションを新たにオーナーチェンジなどで購入して、家賃収入を得るのが得策なのでしょうか。 とはいえ、仕事をしておらず貯蓄がそんなにあるわけでもなく、ローンも組めないと思います。 やがては、娘に相続の形になると思うのですが、その頃には今よりさらに価値が下がってしまっているので その前に何か対策をしたいと考えています。 ・このまま持ち続けるべきなのか ・手放して、築浅の別のマンションを所有し家賃収入を得る 何かいい案はございますでしょうか。 宜しくお願いいたします。
354 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県川崎市川崎区
-
- 投稿日
- 2024/02/02
- [3回答]
620 view
ワンルームマンション投資について悩み中です。
ワンルームマンション投資について悩み中です。 不動産業者からは将来的な需要増加を強調され、購入を検討していますが、、 友人やネットでの情報では否定的な意見も多く、誰の意見を信じるべきか悩んでおります。。。 ワンルームマンションの将来性やリスクについて、実際の経験者の意見をご教授いただきたいです!
620 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/10/20
- [3回答]
273 view
将来の資産形成のために不動産投資を検討しています。
現在の年収は700万円で、500万円ほどの貯金があります。 都心から1時間ほどの郊外に持ち家があり、ローンの残債は1500万円です。(独身です) 最近、不動産投資に興味を持ち始め、オンラインで情報収集をしています。 投資用物件として、都心のワンルームマンションと郊外の一棟アパート、どちらがおすすめでしょうか。郊外の一棟アパートはファミリー世帯が多いエリアです。 ワンルームは管理が比較的楽そうですが、将来の価値下落を懸念しています。 一棟アパートは収益性が高そうですが、初期投資額が大きく、管理も大変かなと思っています。 また、現在の収入と貯蓄状況を考えると、どの程度の物件価格が適切でしょうか。 初歩的な質問で申し訳ございませんが、アドバイスをお願いします。
273 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/10/12
- [3回答]
318 view
都心部でマンション投資を検討しています。
経営者です。 都心部でマンション投資を検討しています。 しかし、建築費の高騰や不動産市場の先行き不透明感に不安を感じています。 建築費の高騰は今後も続くと予想されますか? 何か対策はあるのでしょうか。 将来の資産価値の面で考えると、性能面では力を入れたほうがいいことも理解はしています。 ただ全てやろうとなるとかなりの額にもなりそうで心配です。 都心部や人の多い地域で、と考えたとき多くの購入者にささる性能はどんなものがあるのでしょうか。
318 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 新潟県新潟市中央区
-
- 投稿日
- 2020/01/11
- [3回答]
1521 view
新潟でのマンションの不動産投資について
持ち家が父親の所有でローンもなく独身で家族と同居、自営業。40歳にして実家に居候しているような形で、たまにファッションにお金を使うだけでほとんどが貯蓄でかなりの額があります。 今は銀行に定期で貯蓄していますが、将来設計も踏まえマンションの不動産投資も考え始め様々な会社から資料請求を行って来ました。 しかし、どれも関東圏のものばかりで、新潟の中心地である中央区でもマンションの数は限られています。何よりも問題なのが新潟という地方の都市では『入居率が悪い』という話をどこそこでも耳にします。 しかし土地勘のない関東圏では、信頼できる不動産会社を選定することが難しく、また仕事の忙しさから内見をすることもままなりません。 出来れば慣れ親しんだ新潟でマンション投資を考えているのです『入居率のいい』マンションの不動産投資といういい選択はないのでしょうか?
1521 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府大阪市淀川区
-
- 投稿日
- 2024/02/22
- [3回答]
531 view
利回りの良し悪し
収益物件の利回りについて疑問があります。 基本利回り5〜7%が一般的ですが、時折10%以上の高い利回りの物件を見かけます。 このような高い利回りの物件には何か特別なメリットがあるのでしょうか? また、高利回りの物件にはどのようなリスクが潜んでいる可能性があるのか詳しく教えていただけますか? 具体的な利回りとリスクの関係について知りたいです。
531 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横須賀市
-
- 投稿日
- 2024/10/22
- [3回答]
317 view
オーナーチェンジ物件の管理について
この度、初めてオーナーチェンジ物件を購入します。 自己管理 or 不動産会社に管理委託 上記2つのメリット・デメリットを教えてください。
317 view