不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
女性
エリア

東京都大田区
投稿日

2024/05/01
更新日

2024/08/01
［2回答］

1185 view

マンション投資における節税対策について

30代女性。結婚5年目、3歳になる子供がいます。
都内の賃貸マンションに住んでいます。
正社員で働いており、年収は400万ほどですが、主人と合わせると1000万くらいです。

将来のために不動産投資をしたいと考えていますが、所得税に関する知識が乏しいため、適切な投資戦略がわかりません。

マンション投資における節税対策として効果的な方法は何か、またその方法を取り入れる際の注意点についてアドバイスをいただけないでしょうか。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/07/03
マンション投資を行った場合、そこから利益を得た場合には不動産所得となります。これは給与所得や事業所得と同じ総合課税に分類されるため、黒字（給与等）から赤字の部分を差し引く「損益通算」が可能になります。

つまり、不動産所得が赤字になった場合、給与所得から不動産所得の赤字部分が差し引けるということです（確定申告が必要）。これが、マンション投資を行った場合の節税です。

課税所得が圧縮されれば、必然的に所得税や住民税も安くなります。

近年、特にマンションは値上がり傾向が続いていますので購入代金が高額です。そのため、投資を開始してからの数十年（法定耐用年数に注意）は、購入代金を減価償却として経費計上することで、不動産所得（家賃収入）があっても、会計上は赤字の状態が続きます。

このようにマンション投資による節税効果は大きいものですが、少なくても家賃収入でローンや固定資産税、管理費や修繕費などを補えなければ、実質的には持ち出しになります。

また、空家リスクの検討も必要です。

節税対策を目的とした投資が、日常生活を逼迫する結果になるのは好ましくありません。

まずは信頼のおける、投資関連に長けた不動産業者を探して相談されてはいかがでしょうか？

奥林洋樹さんに無料相談する
私が回答します
渥美誠

不動産専門家
- 40代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/08/01
不動産投資するにはさまざまな知識が必要であり、悩みは解決しておきたいものですよね。

結論からいうと、所得税を節税するには年収のバランスが必要です。

不動産投資をおこなって節税する場合、減価償却を計上して帳簿上の赤字をつくります。実際は収入があるにもかかわらず、帳簿上は赤字になっているため、損益通算が利用できて給与から引かれる所得税が減ります。

ただし、注意いただきたいのは、ひとりにつき年収1,200万円程度（所得900万円以上）ないと節税効果は少ないという点です。

所得税の節税幅が大きくなるのは、不動産を売却したときに発生する長期譲渡所得よりも所得税率が高くなった場合です。このラインが年収1,200万円程度（所得900万円以上）となります。

ご相談者様の場合、減価償却を使って節税しても所得税率が低いため、投資用不動産売却時に譲渡所得税が課税されてしまうと、譲渡所得税額が節税した所得税額を上回ってしまうかもしれません。

小さな節税効果のために、不動産投資の空き家リスクや入居者リスク、家賃下落リスクなどを背負って生活するのは危険かなと思います。

所得税の節税の計算はその人の状況や物件によって大きく異なるため、税理士に直接相談したほうがいいかもしれません。