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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 40代
  • 女性
  • エリア
    東京都中野区
  • 投稿日
    2024/05/25
  • 更新日
    2024/11/29
  • ［4回答］

546 view

20代からこつこつパートで貯めていたお金で何かしたいと思い、不動産投資に興味を持ち始めました。

20代からこつこつパートで貯めていたお金で何かしたいと思い、不動産投資に興味を持ち始めました。
今自己資金として600万あります。
主人の年収は安定しており、主人のみの給料で生計がたてられているため投資の話には協力してくれることになっています。

この自己資金での適切な投資物件の金額や条件について教えていただきたいです。
不動産投資に強い会社さんについても知りたいです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/11/29

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社

    不動産投資のメリットは、
    １.レバレッジを利用できること　（借金をして物件を買う）
    ２.期待収益率が高めであること　（利回りではありません）
    ３.株式等に比べて遅行性があること　（株の動きで不動産市場がどう動くか予想がつきやすい）
    などです。
    その代わり、流動性が低いため失敗するとリカバリーが難しいという面があります。

    現在、レバレッジについては金融機関の貸出姿勢が慎重ですので、これから始めるには厳しい時期であります。また、パートというご職業もプラスには働きません。ですから、第1のメリットを使わず現金で始める、というのが近道であります。

    現金での購入となると、600万円は多い額ではありません。中古のワンルームもしくは地方の築古戸建てを購入となると思います。
    ワンルームは入退去のスパンが短く、償却も大きいので、事業として見た場合赤字になりがちです（キャッシュフローと利益は別物です。それぞれプラスでないと、不動産投資の意味がありません）。赤字になると金融機関はますます貸してくれなくなりますので、成長が期待できません。

    一方、地方の築古戸建の場合、入居すれば退去までの期間がかなり長くなることが多いので、その間募集にかかる費用やメンテコストも減らすことができます。また、木造ですので、償却が済んでいると思いますので、毎年毎年の減価がなく黒字になりやすいという特徴があります。逆に節税目的には向きません。また、戸建て賃貸の場合、土地を担保として次の物件の融資に利用できる可能性もあります。

    一般に不動産会社は投資家ではないので、投資家目線ではなかなかアドバイスしてくれないところが多いです。私は自身が不動産投資家ですので、その経験から話せますが、自分の財布が傷まないとなかなか的を得たアドバイスはできないものです。

    私でよろしければ、ご相談に乗らせていただきますよ。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/11/28

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社

    はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

    コツコツと貯めた自己資金600万円を活用して不動産投資を始める為の選択を検討されており、
    安定した収入基盤があることや、家族の協力が得られることは、投資を成功させるうえで大きな強みとなります。以下に、自己資金600万円での適切な投資物件の金額や条件について詳しく解説します。

    【1. 自己資金600万円で購入可能な物件価格の目安】
    不動産投資ではローンを活用することが一般的です。ローンを活用することで、
    自己資金をレバレッジとしてより大きな物件を購入することが可能です。

    ・頭金: 物件価格の10～20%程度

    ・諸費用: 物件価格の6～10%（仲介手数料、登記費用、税金など）

    ・シミュレーション
    自己資金600万円 → 物件価格の約2500万～3000万円までが目安
    （例: 頭金20%＋諸費用10%と仮定）
    物件価格を2500万円程度に設定すれば、無理のない運用が可能です。

    【2. 適切な物件条件】
    ・エリア
    都市部: 賃貸需要が安定している場所が良いと思います。
    特に福岡、名古屋、札幌、大阪のような政令指定都市は初心者におすすめ。

    ・駅近: 駅から徒歩10分以内の物件は空室リスクが低い。

    （物件タイプ）
    ・ワンルームマンション: 初心者向けで比較的小規模から始められる。
    　賃貸需要が高い単身者向けが狙い目。

    ・築浅物件: 築10年以内の物件は修繕費が少なく、長期間安定運用しやすい。

    ・投資利回り: 表面利回り6～8%（実質利回り4～6%）を目安に選ぶ。

    （物件の収益性）
    家賃収入や利回りをシミュレーションして、ローン返済額や経費を引いたうえで月々のキャッシュフローがプラスになる物件を選びましょう。

    【3. 初心者に向いている購入プラン】
    ・ワンルームマンション投資
    対象物件価格: 1500万円～2500万円
    利点: 初期投資が小さく、運営がシンプル。
    ローン例:
    物件価格: 2000万円
    自己資金: 600万円（頭金20%＋諸費用）
    借入額: 1600万円
    月々返済額: 約5万円（1.5%金利、35年返済の場合）
    家賃収入: 月8万円 → 手取りキャッシュフロー: 月2～3万円程度（管理費や経費差し引き後）

    ・注意ポイント
    空室リスクへの対応: 人気エリアの駅近物件を選ぶ。
    保険加入: 家賃保証や火災保険でリスクを分散。
    維持費用の確認: 管理費や修繕積立金が適正であることを確認。

    【4. 不動産投資に強い会社】
    不動産投資を成功させるためには、信頼できる会社のサポートが重要です。


    不動産投資は長期的な運用がポイントです。最初は無理せず、慎重に検討しながらスタートすることで、安定した資産運用が可能になります。具体的な物件やエリアについてさらに相談したい場合は、詳細をお知らせください！

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/05/31

    山口

    エステージェント株式会社

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社

    こんにちは。
    売買仲介として、様々な投資用物件を取り扱いさせて頂てきた中で、
    売却の際に「失敗した。後悔した。」などの理由が多い例という角度から回答させて頂きます。

    ①不動産会社が売主となる販売物件
    不動産会社が前所有者から買い取って転売する物件で、販売利益が大きく乗っている為
    利回りは圧迫され、また売却する際には利益を出す事は極めて難しい。
    不動産会社が指定するローン借入先とパッケージ化されている事などが特徴です。

    ②利回りのみで選んだ「都心外の築古」
    複合的判断が必要な不動産投資において、「利回りは〇％以上は必要だ」など
    断定的な一見素人にもわかりやすい解説をする専門家もいますが、
    不動産投資の特性上、ローリスクロングリターンという観点から
    月々の利回りに拘る投資商品とは言えませんので
    利回りを極端に注目した選び方はお勧めできません。

    以上２つほどご紹介させて頂きましたが、
    ①②を加味して物件選びをすると、どのような物件になるかというと
    ・パッケージされていない仲介案件
    ・ローンに過度に頼らない資金計画
    ・安心できる立地

    エリアにもよりますが、不動産投資において
    「自己資金600万円」は多い方とは言えません。
    ゆえに
    ・少額で買えるが立地や築年数を妥協しなければならないリスク
    ・ローンに頼る場合、金利による利回り圧迫と金利上昇リスク
    いずれも大きなリスクと向き合う事になると思います。

    上記の観点から「初めての不動産投資」としては
    ①土地勘のある場所で不動産会社の営業トークに騙されない場所選び
    ②自己資金50％以内で買える仲介物件
    ③利回りには拘り過ぎない

    このような条件から初めていただくのは如何でしょうか。
    現在、不動産相場が高騰している中で
    「自己資金をもう少し貯めながら安くなるのを待つ」
    「他の投資にも視野を広げ本当に不動産なのか客観的な比較をしてみる」
    など多角的な判断もして頂ければ、成功に近づくのではないかと思います。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/05/29

    本田憲司

    不動産売却サポート関西株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社

    初めまして不動産売却サポート関西の本田 憲司と申します。

    これまでこつこつ貯めてきた大切なお金ですから慎重に不動産投資を考えて下さい。
    今はユーチューブでも不動産投資の懸念点を公開している不動産ユーチューバーも多くいます。
    投資の考えを否定する訳ではありませんが、不動産投資を業者に相談して良い物件を見つけてもらうと言った考えはお止め下さい。※本当に不動産投資をして良い物件は不動産会社が購入して運用しています。

    【私が投資物件を買う立場なら以下の項目を注視します】
    ①実質利回り（所有者負担の月々経費を差引いた実質の利回り）が8％以上
    ②これまでの修繕履歴の把握※購入後に修繕費がかかってしまうケースを懸念して
    ③現賃借人様の属性※高齢単身の場合は孤独死など事故を懸念して
    ④家賃が現時点で妥当かをポータルサイトで確認する。※退去後に新たな募集想定家賃が現家賃と乖離があると利回りが落ちる為

    以上です。

    不動産投資は利回りが良いというだけで手を付けないようご注意下さい。

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