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REAL ESTATE Q&A

  • 私が回答します

    投稿日
    2025/12/16

    はじめまして、イエステーション 株式会社コムハウスの角田と申します。

    結論から言うと、「条件次第では可能だが、誰にでも勧められる運用ではない」です。
    実務を見ている立場から、メリット・デメリットと「失敗しやすいポイント」を整理します。

    1. マンスリー併用運用の基本整理
    よくある誤解
    「空いたらマンスリーで貸せばいい」
    「短期=民泊みたいなもの」
    ⇒マンスリーマンションは“通常賃貸の延長線”にあり、
    30日以上の定期借家契約で運用するのが一般的です。

    2. マンスリー併用のメリット(事実)
    ① 空室期間の短縮
    通常賃貸が決まらない期間でも
    単身赴任
    研修・出張
    建替え仮住まい
    など一定の実需があります。
    ⇒特に「駅近・築浅・都心寄り」なら効果あり。

    ② 家賃単価は上げやすい
    月額賃料:通常の 1.2〜1.5倍 が相場
    家具・家電・Wi-Fi込み
    ⇒ただし「満室前提」ではない点に注意

    ③ 原状回復トラブルが少ないケースも
    法人利用・短期利用が多い
    居住年数が短いため、生活ダメージが軽いことも

    3. 実は大きいデメリット・リスク
    ① 管理が“一気に面倒になる”
    通常賃貸:
    年に1回契約
    クレーム少

    マンスリー:
    入退去頻繁
    清掃・リネン・鍵対応
    家具家電の故障対応
    ⇒自主管理はほぼ無理
    ⇒対応できる管理会社も限られる

    ② 管理規約・ローン違反のリスク(重要)
    ここが一番の落とし穴です。
    ✔ 分譲マンションの場合
    管理規約で「短期賃貸禁止」されているケース多数
    「民泊禁止」だけでなく
    “ホテル的利用禁止”と書かれている場合アウト

    ✔ 投資用ローン
    一部の金融機関は
    マンスリー利用=事業性が高いと判断し、
    契約違反になる可能性あり
    ⇒これを確認せず始める人が多く、後で揉めます。

    ③ 入居層が変わる=クレーム増加
    スーツケース音
    深夜の出入り
    ゴミ分別ルール無視
    ⇒既存の長期入居者・管理組合から
    「あの部屋のオーナーは要注意」扱いされると、
    最悪は運用継続不可になります。

    4. 「併用運用」が向いている人・物件

    向いているケース
    ✔ 駅徒歩5分以内
    ✔ 管理規約で短期賃貸が明確に禁止されていない
    ✔ マンスリー対応の管理会社を使える
    ✔ 長期空室が“慢性的”に続いている
    ✔ 利回りよりキャッシュフロー重視

    向いていないケース
    郊外・需要が弱いエリア
    管理規約がグレー or 厳しい
    フルローンで返済がタイト
    手間を一切かけたくない
    ⇒この場合、家賃を下げて通常賃貸で早期成約の方が
    結果的に安全で楽なことが多いです。

    5. 実務的な「おすすめ戦略」
    もし検討するなら
    ①まず管理規約を全文確認
    ②管理会社に「マンスリー実績あるか」確認
    ③最初は
    「空室期間だけマンスリー」
    「常時マンスリー化しない」
    ④収支は
    “稼働70%でも通常賃貸と同等”を基準に計算

    6. 周りにやっている人が少ない理由

    正直に言うと、
    「うまくいく人は一部、失敗する人も多い」
    からです。

    手間
    規約
    近隣トラブル
    管理会社選定
    このあたりで脱落します。

    【まとめ(率直な意見)】
    知識と環境があれば有効な選択肢
    空室対策の“万能薬”ではない
    安易に始めると後戻りできない

    以上、参考になれば幸いです。

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