ワンルーム投資とファミリー向け投資、リスクが少ないのは？

Question

不動産投資を検討中です。
学生が多いエリアでのワンルームマンション投資と、子育て世帯が多い地域でのファミリー向け賃貸はどちらがリスクが少ないでしょうか。
手持ち資金は1,000万程、投資ローンを借りて15年程運用後に売却予定です。
ワンルームマンションは高円寺～吉祥寺付近、ファミリー向け賃貸も同じく都内で考えています。
投資ローンの借り入れも増えますが、入居期間が長く安定した収益があるならと検討中です。
ざっくりとした意見でも構いませんので、何かアドバイスがあればお願いします。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

一般的にはファミリー向けですね。ワンルームの平均的な居住期間は2年であるのに対し、ファミリーは4年長が一般的です。
空室期間は必ず持ち出しになりますので、それの備えて余剰資金を留保しておく必要があります。
この備えが無いと凄く焦ります。焦った結果、賃料を下げちゃうのです。投資用ワンマンションの場合、隣の部屋も投資用でしょう。同じ棟で同じような間取りで賃料に差が出ると、値下げ競争になるかもしれません。
これを避けるには、一棟丸ごと保有するのが効果的です。
部屋数が多くなれば、空室率はその地域の平均値に近づきます。
もし、FIREを目指すのなら、ワンルームは経由せず一棟ものを検討してください。次善は戸建賃貸です。

森 健美(株式会社TERASS) · Answer

不動産投資としての入り口としてはワンルームマンションが最も始めやすいです。
正直なところ私はワンルームは否定派ではありますが、入口さえ間違えなければ大きく損失を被るリスクは低いかと思います。

◎エリア
・競合物件の空室状況、物件の特徴（アパート、マンション、分譲マンション）、間取り

・近隣施設、大学、学校、人口推移、開発計画等

◎物件価格と周辺相場家賃の家賃の比較

◎万が一に備え手持ち資金はできる限り多めに残す

考え方にもよりますが、

❶不動産会社の買取り金額に近い物件を購入する
どうやって？と思われるかもしれませんが、売却を検討されているお客様は案外多く、広告等に掲載されている金額ですべての売買契約が進むという訳ではありません。
金額交渉を前提に物件を探すことも必要になります。

◎ローンの事前承認までに時間がかかり、承認にならない可能性
◎一般の方（エンド）の場合、やっぱり購入しないなどブレる可能性

不動産会社買取りの場合は、上記の心配がないことが理由で、仲介会社もそちらに話を持っていくことが多く、一般の方に情報が行かないというからくりになっています。

❷買取り転売物件にはなるべく手を出さない
業者買取りの際には中間省略という登記手法を用いて登記費用等を浮かせます。
この際に引渡し期限を少し長めに設定して、不動産会社が利益を乗せて一般の方に投資用のローンを組ませて売却、登記、引渡しをします。
この場合、登記簿謄本には不動産会社が登場しませんので、元の売主様と不動産会社がいくらで契約したか具体的な金額を知ることができません。これがいわゆる三為物件になります。

この差額マージンの大小は各不動産会社によって異なりますが、その利益分を投資として回収するのに時間がかかります。また、短期で売却をしなければならない事態が発生した時、数百万の手出しが必要となるケースが大半です。
買取り転売に関しては、右から左へ流しているだけで、売買価格がこれほど違うのかと思うことが多々ありますが、中にはリノベーション後にブランディングして賃貸の入居率を上げ、空室リスクを下げている会社さんもありますし、利益幅を少なくして管理を受託する会社さんもあるのですべてを一概に否定する訳ではありません。
良くセミナーやファイナンシャルプランナーからの紹介など、生命保険・節税対策云々ということで購入される方が多くいらっしゃいますが、今現在成功されている方は上昇相場の前に買われた方が多い印象です。
提携ローンが利用でき安い金利で借りられるなどのメリットはありますが、そもそもマイナスになるのであれば投資ではないですし、空室になれば家賃分である数万円の生命保険料を期間中払わねばならないと考えると馬鹿馬鹿しいです。

❸ファミリーかワンルームか
入居が安定するのはやはりファミリータイプです。
ただワンルームも人気のエリアであれば比較的落ち着きますし空室期間も少なくなります。

個人的に一番大事のなのは、

空室になった場合

ファミリータイプ　➡　実需、投資用として売却も可能　➡　購入層が多い
※特にマンションのリフォーム再販業者も購入検討者に入る

ワンルーム　➡　投資用・利回りを基準　➡　投資家層のみ
※ワンルーム販売会社のみ

出口を見つけるのが容易であることです。
売却できる選択肢があれば、数年後に空室になった際の精神的負担が全くことなります。
それだけ購入金額（入口)が大事だということです。

❹一棟収益
これがもっとも安定しますが、物件の選定を失敗すると修繕・現状回復費用が嵩むなど想定外の費用負担が発生します。
また、一定の時期に外壁塗装・防水工事は数百万単位でかかるため、ある程度ゆとりがあることや先を見通す能力がないと継続していくことが難しくなります。
不動産を見る目を養いながら最終的なゴールとしてここを目指すのも良いのではないでしょうか。
最近は火災保険料の上昇が大きいので注意が必要です。
またマンションと比較すると固定資産税が高くなる傾向があります。

❺戸建賃貸
物件数が割と少なく、入居すればかなり長い期間住まわれる方が多いです。
他の注意点は上記と同じです。
最近は格安を購入しＤＩＹで賃貸大家さんみたいな方が流行っていますが、

◎誤った施工により賃借人に怪我をさせてしまった
◎耐火素材を利用しなかったことで、火災による被害が拡大してしまった

など、保険会社の調査時に素人が施工したのが発覚すれば補償関係で必ずトラブルになります。また生死に関わるような大きな事故が発生した場合は刑事的責任も負う可能性もありますし、何より賃借人に迷惑がかかります。

一概に何が正解かはその方の考え方や資産状況にもよって異なります。
私も不動産投資を始める際は悩みましたが、転職の関係で投資用ローンを組むことができなかったので、物件は現金で購入し、リフォーム資金を借入しました。現在は家賃も少し上げさせてもらい状況は多少変わっていますが、下記参考にしていただければ幸いです。

「事業」ですので、良く考えた上で最終的に決めていただければと思います。
何でもそうですが、大事なのは行動に移すことです。
良い物件にめぐり逢えると良いですね。

https://note.com/takemi_mori/n/n146ddbcbfbb0

小川佳宏(小川FP・行政書士事務所) · Answer

ご相談拝見しました。
都内でワンルームマンションかファミリィ―向けマンションがどちらかがいいか迷っていらっしゃるのですね。

まず不動産投資をする目的を、まずきちんとご自分で理解しておくとよいです。不動産投資に知識があり現物不動産で挑戦したいという想いがあれば是非、挑戦されるとよいと思います。不動産投資はミドルリターンミドルリスクと言われ、不労所得ともいわれますが、大家として動かなければいけない場面もたくさんあり”不労“とは言えません。 そこそこの安定的な投資リターンを不動産から得たいなら私募REIT（上場ものは株式と連動します）やオルタナティブ投資の中の不動産投資も候補にあがります。

現物で都内物件を検討する場合、特に重要なのは、空室リスク、家賃収入とローン返済のバランス、管理の手間と費用、売却の容易さとその時の相場だと思います。その結果、出口戦略（＝売却）を見越してトータルで利益が出るかどうかを、不動産業者から情報を収集して、鵜呑みにせずご自分で売却までのいくつかのシナリオでキャッシュフローのシミュレーションをしてみるとよいです。税金（登録免許税、取得税、固定資産税、減価償却や修繕等の諸費用を考慮した所得税）も考慮する必要があります。

最悪のシナリオで大丈夫ということは確認しておくとよいです。空室や修繕が多く想定通りのキャッシュが入ってこない場合、持ち出しとなり家計に影響がきます。このリスクの対策は十分でしょうか。借入金額に対する返済スケジュールから家賃収入から毎月の返済額や他の出金を引いてきちんとキャッシュとして残ることを確認しましょう

不動産業者の宣伝にある利回りは大概、名目利回り（年間利回り/物件価格）です。一方、実質利回りは (年間の家賃収入 ― 年間の経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100
ですので、実質で見て判断する必要があります。

以上ご参考まで。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション　㈱コムハウス　角田と申します。

ご質問ありがとうございます。非常に現実的かつ将来を見据えたご相談ですね。

手元資金1,000万円でローンを組み、15年後の売却を視野に入れた投資戦略という点を踏まえ、

ワンルーム vs ファミリー向けそれぞれの特徴とリスクを比べてみます。

【比較：ワンルーム vs ファミリー向け】

◆ ワンルームマンション投資
メリット：
賃貸需要が安定（学生・単身者が多い）
管理がしやすい（小規模で設備が少ない）
空室時も次の入居者が見つかりやすい
リセール市場が比較的活発（流動性がある）

デメリット／リスク：
回転が早く、頻繁に原状回復・広告が必要（コスト増）
家賃下落リスクが高い（供給過多の傾向がある）
築古になると利回りが大きく下がる

◆ ファミリー向け賃貸（郊外・住宅エリア）
メリット：
入居期間が長い（安定収益が期待できる）
学区・住環境などで選ばれやすい物件は空室リスクが低い
リノベなどで付加価値をつけやすい

デメリット／リスク：
初期投資がやや大きくなりがち（面積・設備も増）
入居者の入れ替えがあるとリフォームコストが高い
立地によっては空室リスクが顕著（駅遠、周辺施設が乏しい等）

【投資戦略としての見解】
15年の運用＋売却を想定している点から見ると…
ワンルームは流動性・回転重視型
キャッシュフロー重視で、「都心・駅近・築浅」条件を満たせれば優秀。
ただし築年数が進むと出口戦略に苦労するケースも。

ファミリー向けは安定収益・長期運用型
入居期間が長く、賃料も安定。ただし「立地」「間取り」「学校区」の目利きが必要。
最終的にファミリー層が減っていくエリアではリスク。

【補足】エリア観点での所感
ワンルームは、単身者にとって非常に魅力的で、需要は底堅い。

一方で、ファミリー向けなら杉並区・世田谷区・練馬区の一部など、
「子育てしやすい」と評価されているエリアに絞れば、リスクは大きく減らせます。

◆まとめ（ざっくりアドバイス）
安定収益＋長期保有＋ローン返済中の安心感重視 ➡ ファミリー向け
手堅い資産運用＋流動性重視＋売却しやすさ ➡ ワンルーム

将来的な売却益も狙うなら、「築浅 or リノベ済」「駅近」など
再販しやすい物件を選ぶことが共通のポイントです。

以上、参考になれば幸いです。

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