不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
40代
男性
エリア

石川県金沢市
投稿日

2026/02/12
更新日

2026/02/19
［2回答］

187 view

オーナーチェンジで売却するか、居住用物件として売るか

2世帯アパートを運用しています。
そろそろ手放したいと思っているのですが、
オーナーチェンジで売却する場合と、2世帯とも空き部屋の状態で居住用物件として売るのではどちらが高く売れるでしょうか。

私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/02/19
このケースにおける売却価格の一般的な考え方ですが
・取引事例比較法
・収益還元法
を適用することになるかと思います。

ます、取引事例比較法とは
近隣の似たような不動産の取引事例などを基準とし、対象不動産の価格を求める手法です。
過去の取引事例から条件の違い（時期、立地、個別要因など）を補正して、主に住宅地や戸建て住宅など、市場で取引が活発な物件の価格を算出する際に用いられます。

一方収益還元法とは
賃貸用（投資収益用）不動産の価格算出方法で、賃料等の収入期待値をベースに現在の不動産価格を算出する手法となり、投資家が投資用として不動産を購入する際の指標として利用されています。

今回ご質問の物件の、立地・物件状況・マーケット・収益性、などがわからないため、ご質問の内容だけで判断することは少々困難、となります。　ひとまず物件所在地の近くにある不動産屋さんと投資収益に強い不動産屋さんの両方でご相談されることをおすすめします。
なお、高く売れた際は ”譲渡税” にご注意ください。

譲渡税
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/02/16
2世帯のアパートだとベテラン投資家勢はあまり投資対象と考えないと思います。つまりメインターゲットは初心者です。初心者が嫌うのは手出しが発生することですから、空室で売るより満室にしてオーナーチェンジで売った方が、一般的には高く売れる可能性が高いです。
一方、実需向けとして販売する場合ですが、2戸のアパートということは連棟式だと思いますので、なかなか買主を見つけることは難しいのではないかと思います。まずは銀行が融資してくれるかですね。連棟式の場合、仮に片方が火事になると延焼の可能性が高くなりますし、取り壊しも難しい（2棟まとめて耐震性が計算されている可能性あり）でしょう。銀行の融資が難しいとなれば、かなり安くたたかれる可能性があります。