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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 20代
  • 女性
  • エリア
    東京都新宿区
  • 投稿日
    2025/10/10
  • 更新日
    2025/12/17
  • ［3回答］

607 view

結婚を考えている彼が、ワンルーム投資をやっています

商社に勤める彼と付き合って3年です。
最近結婚を意識し始めているのですが、彼は社会人になってすぐ、営業マンに勧められてワンルームマンション投資を始めたそうです。
月6万円の家賃収入はあるものの、ローン返済、管理費、積立金と合わせると毎月1万円の赤字になっているそうで、後悔しています。
売却したくてもまだローンが残っていて、査定価格よりも低いそうです。
これはどう精算したら良いのでしょうか。親が納得してくれず、結婚の話が進みません...

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/12/17

    売却一択ですね。それも可及的速やかに。
    まず、この手のワンルームマンション投資は新築であることが多いので、新築前提で話します。
    考えるべきは空室リスクです。6万円の家賃収入があっても1万円の赤字ということは7万円の出費があるということですよね。空室になると毎月7万円を工面する必要があります。かなり厳しいのではありませんか。堪えられれば保有するという道筋も無いわけではありませんが、どうでしょうか。

    新築ということは各部屋の入居時期もほぼ同じ、つまり更新時期もほぼ同じになります。ワンルームの場合入居期間が短いのが通例で、だいたい初回更新時にかなりの割合で退去が出ます。つまり、そのマンションであちこち空室が一斉に出現するということになります。入居付けのライバルが増えるわけですよ。それに勝つために家賃を下げるという選択肢を空室オーナーの何人かは選択することになると思います。そうなったらや賃下げ合戦が始まってもおかしくはありません。確かに全国的には家賃の上昇は見られますが、前述のような状況で6万円の家賃が維持できるでしょうか。

    次にローンです。購入時のローンの返済方法は元利均等返済が主流です。毎月の返済額が少なくなるため、元本均等返済よりも圧倒的に多くなっています。しかし、罠があります。返済開始当初において、返済額中元本の返済割合は非常に低いのです。言い換えると、元本がなかなか減っていかない、ということになりますので、保有し続けても返済額はあまり減らないのです。その一方で、建物の価値は下がり続けます。まず、新築プレミアムが剝げ落ちます。次いで設備の劣化汚損が蓄積していきます。勉強している投資家はこの減価部分を償却、つまり損金として利益から控除することを理解していますが、どうでしょうか。

    以上がすぐ売った方がいいという理由です。しかし、ある状況では売らずに頑張った方がいいケースもあります。まず、地価が上昇していること。次いで、周辺の家賃が上昇していることが必要です。また、周囲に競合物件が建つ余地が少ないことも重要です。

    今回の問題の原因は勉強不足です。以前と異なり書店には不動産投資本が並んでいます。5冊ぐらい読めば、新築ワンルームマンション投資が不動産投資家から蛇蝎のごとく嫌われているのが、分かると思います。

    もし、懸念が顕在化した場合、ご自身で住むという選択肢もありますよ。自分が住めば金利の低い住宅ローンに切り替えできるでしょうから、返済原資を貯めることもできるのではありませんか。
    不動産投資は日本でFIREが現実に可能な数少ない投資法の一つです。しかし、誰もが簡単にできるわけではありません。投資は徹頭徹尾自己責任です。金額が大きいので、知識・相場観・度胸が揃わないと地獄を見ます。まず、これで十分と思う勉強量の倍、勉強してください。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/12/16

    はじめまして、イエステーション　株式会社コムハウスの角田と申します。

    ご相談頂きまして、有難うございます。
    とても現実的で、よくお話しにあがるお悩みです。
    結論から言うと「すぐに売れなくても、整理の道筋はあります」。
    できるだけ分かりやすくまとめます。

    状況の整理（今起きていること）
    ワンルーム投資
    家賃収入：月6万円
    毎月：▲1万円の赤字
    売却したいが
    → 売値 ＜ ローン残高（オーバーローン）
    ⇒よくあるケースで、彼だけが悪いわけではありません。

    取れる選択肢は大きく3つ
    ① 赤字を受け入れて保有し続ける

    内容
    毎月1万円を「勉強代」として払い続ける
    ローン残高が減るのを待つ

    ポイント
    年12万円の負担
    数年後に売却できる可能性が出る
    ⇒一番現実的・穏やかな方法

    ② 手出しして売却する（損切り）

    内容
    足りない分を現金で補填して売る

    ポイント
    数十万〜百万円程度の可能性
    精神的には一番スッキリ
    結婚前に整理できる

    ⇒親御様が最も納得しやすい選択

    ③ 条件改善を試みる（現実的だが要確認）

    管理会社変更
    保険・管理費の見直し
    家賃が上げられないか再確認

    ⇒劇的改善は難しいが、赤字を減らせる可能性はある

    「絶対にやってはいけないこと」
    追加で物件を買う
    借り換えや買い替えで誤魔化す
    問題を曖昧にしたまま結婚する

    ⇒これは負債を膨らませる典型例です。

    親御さんへの説明ポイント（重要）
    親御さんが不安なのは
    「誰が・いつ・どこまで負担するのか」が見えないことです。

    伝えるべきはこの3点だけ：
    結婚後の家計とは完全に分ける
    赤字は彼個人が責任を持って処理する
    出口（売却 or 完済）の計画がある
    これが明確なら、反対は弱まります。

    【まとめ】
    月1万円赤字は「破綻」ではない
    問題は「放置」すること
    損切り or 計画保有、どちらかを決めることが大切
    結婚前に「整理の方針」を決めれば前に進めるのではないかと思います。

    参考になれば幸いです。

    角田浩崇
    さんに相談する

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/10/11

    ご相談拝見致しました。

    このケース、実は本当に多いです。
    社会人になってすぐの時期に「節税」「年金代わり」と勧められ、よく理解しないままローンを組んでしまう。
    不動産の現場では何度も見てきました。

    まず整理しておきたいのは、今の赤字が「想定内」なのか「構造的に改善できない赤字」なのかです。

    管理費や修繕積立金の上昇、空室リスクなどを考慮すると、将来の収支はさらに悪化する可能性があります。

    売却を検討する場合、ポイントは2つです。
    ①ローン残高と売却査定額の差（いわゆるオーバーローン）をどう埋めるか

    → 差額を自己資金で補うか、金融機関に任意売却の相談をする方法があります。

    ②保有し続けた場合の総損益を試算すること
    → いま無理に売らず、あと数年保有した方が実損が小さいケースもあります。

    「どう精算するか」は数字を出さないと見えません。実際、ローン残高・金利・家賃・管理費・修繕積立金・固定資産税を一覧にし、
    5年後・10年後の収支を比較すると冷静に判断できます。

    ご両親が心配されるのも自然なことです。
    ただ、“投資に失敗した”というより、
    “判断材料が不足したまま契約してしまった”というケースがほとんど。

    問題は「過去」ではなく、「いまどう整理するか」です。

    どうか気を確かに、一つずつクリアしていき、金融機関やライフプランナー等も味方につけてご結婚やマイホーム購入の計画を立てていただけたらと思います。

    ご参考となれば幸いです。

    渡邉 将仁
    さんに相談する
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