不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

東京都中央区
投稿日

2026/01/08
更新日

2026/01/08
［2回答］

332 view

投資用マンションの空室が半年続いています

投資用マンション1戸を所有しています。
家賃は8万2,000円の設定ですが、半年前から空室のままです。
返済と管理費で毎月7万円ほど持ち出しになっています。貯蓄はあまり多くなく、この状態が続くと生活に影響が出そうです。
管理会社にも相談していますが、あまり協力的ではありません。
売却してしまった方が良いのでしょうか。ここまで空室が続くと厳しいです。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/01/08
入居期間が2年、空室が半年とすると都合３０か月の運用で各月７万円の出費だと２１０万円のキャッシュアウト。一方収入は２年間のみで8.2万円/月なので196.8万円の収入。今までのキャッシュフロー実績では１３.2万円の赤字ですね。
しかし利益はどうでしょう。返済額のうち元本部分は費用ではなく分割した購入代金の一部です。一方減価償却費という費用が認められていますので、それらをまとめてみないことには、期間の損益はわかりません。
キャッシュフローと損益は別の概念です。前者は事業の継続可否を判定し、後者は事業の有利不利を判定します。最終的に駅になったとしても、キャッシュフローがマイナスということは、手出しが必要ということになるので、売らざるを得ない、と判断される方もおおいです。
投資用マンションが新築ワンルームである場合、こうなることはほぼ必然です。新築ワンルーム投資で儲かったという人を知りません。ファミリー向けであるなら、入居期間は長くなる傾向がありますので、有利にはなりますが空室リスクはそのままあります。
空室リスクを低減するには部屋数を多くするか、空室期間がほぼ無いような人気物件にするしかありません。
よって、今後も買い続けて部屋数をおおくするか、売ってしまうか、の2択となります。新築ワンルームの場合、ほかの部屋の退去時期も重なる傾向があり、同じ棟内で競合してしまう可能性もあります。フリーレント期間を設けて入居者メリットを強調し、賃料はなるべく下げずに客付けをしてから売却した方がよいと思います。
私が回答します
田中和彦

株式会社コミュニティ・ラボ
- 50代
- 京都府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/01/08
半年間空室のままということで、精神的にも経済的にもご不安が大きいことと思います。返済や管理費の持ち出しが続く中で「売却すべきかどうか」を考えられるのも当然かと思います。

このような状況では、まず次の2点を軸に状況整理されることをおすすめします。

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① 現在の賃料設定は「適正」か？

まず最優先で確認すべきは、「現在の家賃8万2,000円が相場に見合っているか」です。適正な家賃であるにもかかわらず半年間決まらないのであれば、仲介業者の営業努力や広告戦略に問題がある可能性があります。

この場合は、募集業者の変更を視野に入れるべきです。特別な関係性があるわけではない業者が「高値で頑張ってくれる」ことは考えにくく、淡々と情報サイト等に掲載されているだけというケースも多いためです。

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② そもそも家賃が相場より高すぎる場合

仮に現在の家賃設定が相場より高く、周辺の同条件の物件よりも明らかに競争力に欠けるようであれば、家賃を下げて早期に入居者を確保するのが現実的な選択です。

ただし、家賃を下げてもキャッシュフロー（収支）が赤字になるようであれば、それは長期的には耐えがたい状態です。そうなる場合は、売却も真剣に検討すべき段階です。

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③ 保有と売却、「どちらが痛みが少ないか」冷静に計算を

売却か保有を継続するかを決める際には、数字で比較することが重要です。
•仮に売却した場合、残債がどれくらい減り、自己資金はどうなるか？
•保有した場合、今後の賃料・空室リスク・修繕費等を加味して、どれほどのマイナスが出るか？

このように、キャッシュフローの比較と、保有期間中の不確実性を定量化することで、感情に左右されずに判断できるようになります。

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■結論とアドバイス
1. 家賃が相場通りなら、業者の変更を検討
2. 家賃が相場より高ければ、早期成約を優先して値下げも選択肢に
3. それでも赤字が続くなら、売却含めて「どちらの方が損が少ないか」計算する

いずれにせよ、今は「行動すれば選択肢がある」タイミングです。的確な情報を集めて、早めに動くことが損失を最小限にするポイントになります。

必要であれば、周辺の賃料相場調査や売却時シミュレーションの方法などもお手伝いできますので、お気軽にお声かけください。

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