不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都品川区
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- 投稿日
- 2024/09/20
-
- 更新日
- 2024/12/07
- ［3回答］
775 view
投資用マンションについて
最近投資用マンションの提案を受けました。場所は品川なのですが新築ワンルームマンションで、今後も値上がりが期待できるので購入しませんかと勧められています。駅近できれいな建物で悪くないと思っていますが、どう考えたらいいか迷っています。
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新築ワンルームマンションはそれだけで最大速力で逃げる案件です。買うべきではありません。品川で、駅近で、新築ですよね。割高である要素満載です。値上がり期待ができるというのは、周辺のマンション相場であり、その物件ではありません。割高が解消されるまでは値下がるものとお考え下さい。
現在、長いデフレ期が終了し、インフレ期の走りだと考えられます。インフレはモノの価値が上昇し、貨幣価値が下がる経済現象ですので、借入（貨幣）を起こし物件（モノ）を買うというのは、経済合理性が高い投資行動ですので、不動産投資はインフレ期には特に有効です。よって、結果的に新築ワンルームマンションでも損をしない可能性が無いわけではありませんが、もっとよい案件を探すべきです。
たとえば、新築という部分を外してみます。新築は入居者の募集が容易ですが、その分プレミアムが乗っかって割高になります。中古だとそれがはがれるため、妥当な価格に落ち着いてきます。
次に品川という一等地を外してみます。利回りが急上昇することがわかると思います。
ワンルームをファミリー向けに変えてみます。広くはなりますが、入退去の間隔が2倍以上なりますので、運営が安定します。
マンションをアパートに切り替えてみます。1戸から複数戸に切り替わりますので、全空という可能性が低くなります。
このように条件を少しずつ変えて考えてみると、いろいろな選択肢があることがわかると思います。
さらに、そのうえでレバレッジを効かすことのできる投資先はどこか、これが一番重要です。レバレッジは個人の信用状況、物件の担保能力の両方が要因となります。これが貸し出してくれる水準に達しない場合、現金で購入しなければならなくなりますので、選択肢が一気にしぼまります。
ですが、この状態を抜け、レバレッジを効かせられるステータスになれば、各段に投資対象が広がります。 -
相談内容拝見いたしました。
結論から言いますと、買うべきではない。
相談者様の経済状況は分からないので何とも言い難いですが、
購入するには遅すぎます。
1.そもそも投資用マンションは居住用マンションに比べて価格が高い。
2.投資用新築マンションは、最初だけ賃料高め設定（5年もすれば賃料下落の可能性あり）
家賃保証も内容よりけりでおすすめできない。収支バランスが簡単に崩れる。
3.高止まり間のある状況で手を出すものではない。（ババを引く可能性あり、投資じゃなくてギャンブル。10年前なら倍の利回りでした。）
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相談先を選択してください
はじめまして、イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。
品川エリアでの新築ワンルームマンション投資について提案を受けたとのことですね。品川は首都圏の中でも交通利便性や再開発が進む人気エリアですが、新築ワンルームマンション投資には慎重な検討が必要です。以下のポイントを参考に判断を進めてください。
【新築ワンルームマンション投資のメリット】
・立地の優位性
品川は主要な交通ハブで、山手線や新幹線へのアクセスがあり、通勤・ビジネス需要が高いです。
再開発（品川駅周辺の大規模プロジェクトなど）による地域価値の向上が期待できます。
・物件の魅力
新築物件は最新設備を備え、築年数が浅いため、一定の需要が安定しやすい。
初期修繕費用が少なく、賃貸需要を獲得しやすい可能性があります。
・賃貸需要の高さ
品川は単身者層（若手社会人や出張者）からの需要が非常に高く、空室リスクが低いエリアです。
【慎重に検討すべきポイント】
・新築プレミアムの影響
新築マンションは「新築プレミアム」により価格が割高になることが一般的で、購入後すぐに物件価格が下がるリスクがあります。賃貸収入は堅実でも、売却益を狙う場合は値上がりが限定的となる可能性があります。
・利回りの低さ
新築ワンルームは物件価格が高いため、表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）が低くなりがちです。一般的に、表面利回りが5%以下の場合は慎重な検討が必要です。
・将来の需要動向
今後、周辺エリアで供給が増加すれば、賃料や物件価格が下がるリスクがあります。長期的に安定した需要を見込めるかを確認してください。
・融資条件
ローン金利や月々の返済額を事前に試算し、キャッシュフローが黒字になるか確認。新築物件は融資条件が有利な場合が多いですが、慎重な資金計画が必要です。
・検討すべき具体的なポイント
収支シミュレーション
購入価格、賃料収入、管理費、修繕積立金、固定資産税などを考慮し、月々のキャッシュフローを計算。物件の維持費や空室期間を織り込んだ保守的な見積もりを行いましょう。
・周辺相場の確認
同エリアの中古ワンルーム物件の価格や賃料相場を調べ、新築プレミアムが適正範囲内かを判断。
・出口戦略
将来の売却時にどのような需要を想定するかを考える。中古市場で売却しやすい物件かを確認。
・管理会社の能力
賃貸運用を依頼する場合、管理会社の実績や入居者募集力が重要です。適切な賃料設定や空室対策を行えるか確認してください。
・経済情勢の影響
金利上昇や不況の影響を受ける可能性があるため、リスクを分散する資産形成を考えましょう。
（まとめ）
品川の新築ワンルームマンションは、エリア特性と物件の魅力から賃貸需要が見込める一方、以下のポイントに注意が必要です：
短期的な値上がり期待よりも、長期的な賃貸運用での安定収入を目指す投資として検討する。
新築プレミアムを慎重に評価し、将来的な売却時の資産価値を意識する。
賃貸収入によるキャッシュフローをしっかりと試算し、リスクに備えた資金計画を立てる。
投資はエリア選び、物件特性、収支計画の三位一体で成功の可能性が高まります。不動産投資の専門家に相談するのも良い選択です。
以上、参考になれば幸いです。